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“다주택자 새해 6월 1일 이전에 팔면 절세” |부동산노트

2010-01-04 12:47

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

“다주택자 새해 6월 1일 이전에 팔면 절세”
이슈인터뷰/김종필 세무사
최근 몇 년 새 부동산 시장 분위기가 침체되자 정부는 1997년 IMF 경제위기 때와 마찬가지로 각종 조세특례제한 규정을 부활시켰다.

하지만 세제 감면 조치 가운데 일부가 기간 만료를 앞둬 2010년에 사고 팔아야 절세 효과를 얻는 부동산이 적지 않다.

김종필 세무사(41·사진)에게 부동산세제를 활용해 세금을 아낄 수 있는 세테크 전략에 대해 물어봤다.

-다주택자인데 한 채를 처분할 예정이라면 시기는 언제가 적당한지.

“현재 집을 여러 채 갖고 있다면 2010년 말까지 적어도 한 채는 팔아야 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 다주택자에게도 일반세율(6~35%)이 적용되지만 2011년부터는 양도세가 중과(2주택자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60% 세율)되기 때문이다.
 
가령 두 채 가진 사람이 양도 차익이 3억원인 한 채를 내년에 팔면 양도세는 대략 8922만원이다. 하지만 2011년 이후 처분하면 1억4875만원으로 늘어난다. 세금을 줄이려면 재산세 부과 기준일인 2010년 6월 1일 이전에 파는 게 좋다.”

-1가구 3주택 이상일 경우 먼저 팔아야 유리한 주택은.

“대출이 많고 차익이 적은 집부터 정리하는 게 유리하다. 다만 보유한 지 2년이 안 된 집을 처분하는 것은 별로 좋지 않다. 1년 미만 보유하다 팔 경우엔 50%, 2년 미만은 40%의 세율이 적용되기 때문이다. 강남과 같은 투기지역의 경우 3주택자가 2010년에 한 채를 팔더라도 기본세율에 10%포인트가 가산되기 때문에 이왕이면 강북이나 수도권 등 비투기지역의 집을 처분하는 게 낫다.”

-부재지주의 토지에 적용되는 양도세 감면 혜택도 폐지된다는데.

“집과 마찬가지로 부재지주(땅 소재지에 살지 않는 주인)의 토지에 대해서는 2010년까지는 양도세가 일반세율(6~35%)로 매겨진다. 2011년부터는 60%로 중과된다. 따라서 1986년 12월 31일 이전부터 갖고 있거나 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야·목장이 있다면 2010년 말까지 파는 게 바람직하다.
 
예컨대 B씨가 25년 전에 산 용인 임야의 양도가액이 6억원이고, 취득가액 및 기타 필요경비가 1억원이라고 치자. 그가 내년에 팔 때 내는 양도세와 주민세는 1억6613만원이나 2011년에 팔면 양도세(세율 60%)와 주민세가 3억2835만원으로 껑충 뛴다. 땅값이 1년 새 1억6200만원 이상 오르지 않는다면 2011년에 파는 게 손해인 셈이다. 다만 장기보유 특별공제(양도 차익의 30% 공제) 혜택은 2010년에 없어진다.”

-내집 마련 계획이 있다면.

“여윳돈이 있는 유주택자나 투자자라면 2010년에 기존 주택이나 토지를 추가로 사는 게 유리하다. 유주택자가 2010년 말까지 새로 산 주택은 2년 보유 후 언제 팔더라도 일반세율을 적용받는다.
 
따라서 2주택자가 2010년 말까지 집 한 채를 팔고(일반세율 적용) 대신 다른 한 채를 취득해 2년 보유 후 팔면(역시 일반세율 적용) 양도세를 이중으로 아낄 수 있는 것이다. 이 과정에서 취득·등록세 등을 지출하더라도 절세에서 유리하다.
 
분양 아파트 매입을 고려한다면 서둘러야 한다. 당장 2월 11일까지 서울을 뺀 지역의 신규 분양 및 미분양 아파트(과밀억제권역의 전용 149㎡ 초과는 제외)를 계약한 뒤 5년 안에 팔면 주택 수와 관계없이 5년간 양도세 면제 또는 감면 혜택이 주어지기 때문이다.”

-임대사업자 신고 의무가 강화된다는데.

“2010년부터 상가임대인은 부가가치세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 제출하지 않거나 부실기재 내용이 발견되면 1% 가산세가 붙는다.
 
이는 과표 노출이 제대로 되지 않은 상가임대료를 국세청이 상가건물별, 지역별 임대료 현황 데이터베이스를 구축해 동일 지역 내 상가건물 간 임대료 현황을 비교해 임대료 과소신고를 막기 위한 조치이고 2010년 7월 1일부터 시행된다.


임정옥 기자

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