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집값·땅값 꿈틀대겠지만 금리 방망이가 열쇠 |부동산노트

2010-01-04 08:15

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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집값·땅값 꿈틀대겠지만 금리 방망이가 열쇠
2010년 부동산 시장은…경기회복ㆍ금리인상 여부가 관건
경인년(庚寅年) 호랑이 해인 2010년, 부동산 시장은 회복 기운이 올해보다 완연해질 것이라는 전망이 지배적이다. 하지만 호랑이 꼬리를 잡은 듯 조심스럽다. 세계 경제의 더블딥 가능성을 배제할 수 없는 데다 내년 6월의 지방선거 등 국내 교란 요인과 각종 정책 변수가 도사리고 있기 때문이다.

부동산 시장은 대세 상승보다는 고점을 향한 회복 시도가 이어질 전망이다. 상승 에너지가 크지 않아 단기간 반등이 있더라도 추가 랠리로는 이어지기 어렵다는 관측이다.

요즘 부동산 시장은 ‘새벽 호랑이 같다’는 말이 있다. 새벽 호랑이는 깊은 산으로 돌아가는 호랑이다. 세력을 잃고 물러나는 신세를 비유적으로 이르는 말이다. 부동산 시장은 3~4년 전까지만 해도 맹렬히 활동했으나 어느 순간 움츠러들었고, 각종 부양 조치로 다시 기운을 차린 듯하더니 다시 풀이 죽은 모습이다. 대출 규제가 다시 강화된 데다 그동안의 오름 폭이 부담스러운 탓이다.

내년에도 정부가 시장 호령

새벽 호랑이의 기력을 회복시켜 주는 방법은 크게 두 가지다. 경기 회복과 대출 규제 완화다. 경기 회복은 세계적인 경기 흐름과 궤를 같이할 것이고, 대출 규제 완화는 주택 시장의 미세 조정 수단으로서 한국은행이나 금융감독기관의 손놀림에 좌우된다. 내년에도 올해만큼은 아니더라도 정부가 칼자루를 쥐고 시장을 좌지우지할 공산이 크다.

정부의 정책 기조는 ‘규제 완화’에서 ‘중립’으로 돌아설 전망이다. 그러나 예나 지금이나 정부가 원하는 것은 시장을 안정시키는 것이다. 시장이 불안해질 경우 정부는 속도 조절을 위해 가용할 수 있는 수단을 동원할 것이다.

전국을 대상으로 하는 전방위 규제에 나설 만큼 시장 전체가 달아오르지는 않겠지만 국지적 과열은 충분히 가능한 상황이다. 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV)을 조절해 대처할 가능성은 늘 열려 있다.

시장이 풀릴 기미가 보이지 않는다면 기존 규제 완화 방안은 연장될 수 있다. 가장 주목되는 것은 내년 2월 11일까지 미분양이나 신규 분양주택을 계약할 때 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역에서는 5년간 60%, 비(非)과밀억제권역 및 지방은 5년간 100% 감면 혜택을 부여하는 현행 양도소득세 특례 시한을 연장할지 여부다.

이 조치는 분양 시장의 활력소였다. 남양주 별내 등지의 분양 시장 활기는 상당 부분 양도세 특례 덕이었다. 전체 미분양의 80% 이상을 차지하는 지방은 부동산 경기 회복이 더딘 데다 지방선거를 앞두고 있어 양도세 특례를 연장하지 않겠느냐는 관측이다. 건설업계는 수도권의 시한 연장도 희망하고 있다.

부동산 1번지 박원갑 대표는 “다주택자의 양도세 한시적 중과 유예 조치도 원상태로 되돌릴지 관심”이라고 말했다. 현행 세법상 2009년 3월 16일~내년 12월 31일 신규 취득 및 매도분은 일반 양도세율(내년 6~33%, 2009년 6~35%)이 적용된다. 다만 양도할 때 주택투기지역으로 지정돼 있는 강남 3개 구는 기본 양도세율에서 10%포인트 추가 부과할 수 있도록 돼 있다.

양도세 특례 규정이 끝나는 시점이 다가올수록 ‘절세용 매매’는 늘어날 수 있다. 현재 집을 두 채 갖고 있는 사람이 양도세 중과(50%)를 피하려면 내년 말 이전에 팔아야 하기 때문이다. 집을 한 채 갖고 있는 사람이라면 내년 말까지 한 채를 더 사도 추가 매수분에 대해서는 언제 팔아도 양도세 중과 대상에서 제외된다.

따라서 내년에는 다주택자는 집을 팔고, 한 채 갖고 있는 사람은 사는 것이 양도세 절감 방정식이다. 정부가 양도세 중과를 부활한다면 연말이 갈수록 막판 양도세 절세 매물은 늘어날 전망이다.

이와 함께 민간 택지 분양가 상한제 폐지 여부가 핫이슈다. 현재 분양가상한제 폐지를 담은 주택법 개정안은 국회에 계류 중이다. 상한제가 폐지된다면 당장 재건축·재개발 주택사업의 수익성이 개선되는 효과가 있어 강남 재건축 시장이 출렁일 수 있다. 재료가 없는 강남 재건축엔 상당한 호재다.

상한제가 폐지되면 조합원들의 부담을 일반 분양가를 올리는 방법으로 떠넘길 수 있다. 다만 강남 재건축의 투기적 수요를 자극할 수 있는 점은 상한제 폐지를 머뭇거리게 하는 요인이다.

금리 올리면 대출 규제 풀까

외환위기 이후 부동산 시장에 금리 등 금융 시장의 영향력이 강력해지고 있다. 부동산의 금융화 현상 때문이다. 통계적으로 볼 때 금리와 주택가격 간의 상관관계는 매우 깊다. 박원갑 대표는 “금리 상승 가능성을 감안해 투자를 할 때는 자기자본의 비율을 높이는 것이 낫다”고 말했다. 주택의 경우 집값의 30% 이상을 빌리는 것은 금리 변동성에 취약할 수 있다.

호랑이는 평소에 발톱을 감춘다. 그렇지만 싸움을 앞두고는 발톱을 드러낸다. 정책 당국도 주택 시장이 들끓는다면 금리 인상이란 발톱을 드러낼 것이다. 과거 금리와 대출 규제의 효과는 컸다. 정책 당국도 이 점을 잘 알고 있고 시장 역시 그걸 기억하고 있다. 다만 금리를 올리면 대출 규제의 필요성은 상대적으로 떨어지므로 현행 DTI·LTV 규제를 다소 완화할지가 관심사다.

주택 수요는 경기 회복에 따라 늘어날 것이다. 뉴타운이나 재개발 철거로 인한 이주도 수요를 늘리는 요인이다. 내년 아파트 입주 물량은 올해보다 소폭 증가한 30만 호에 이를 전망이다. 2000~2008년 평균 입주 물량이 32만 호 수준이었던 점을 감안하면 예년 수준에 미치지 못한다. 다만 수도권 입주량은 17만1747가구 정도로 2000~2008년 평균 입주 물량(17만831가구)보다 많다.

2005~2009년 5년간 연평균 입주량(15만4436가구)과 비교해 2만 가구 정도 많다. 그러나 다세대·빌라·오피스텔 등 아파트 대체재는 공급이 부족하다. 뉴타운 및 재개발 철거 이주 수요 등이 몰릴 경우 병목현상이 나타나 시장 불안이 재연될 수 있다.

강남 일부 지역 공급 부족 우려

분양 시장은 미분양 및 신규 분양 양도세 혜택 시한인 내년 2월 초까지는 일단 활기를 띨 전망이다. 양도세 특례시한이 만료되더라도 2차 보금자리주택 청약, 위례신도시 청약, 1차 보금자리주택 중대형 청약 등이 기다리고 있어 청약에 대한 관심은 이어질 것이다. 다만 건설업체들이 연내에 양도세 혜택을 받기 위한 막판 밀어내기에 나서고 있다.

이에 따라 민간 주택에서는 내년 2~3분기에 분양 공백이 발생할 가능성이 있다. 지방의 미분양 물량은 많긴 하다. 그러나 최근 2~3년간 신규 공급이 안 돼 역세권·대학가·산업단지 일대의 중소형을 중심으로 값이 다소 움직일 수 있다.

한국건설산업연구원은 내년 집값이 전국적으로 4% 상승해 2007·2008년(각각 3.1%)은 물론 올해 집값 상승률 예상치인 1~2%를 웃돌 것으로 전망했다. 부동산114 김규정 본부장은 “몇 가지 하락 변수에도 내년 부동산 시장은 실물경기의 회복과 함께 주택 구매력이 살아나면서 거래 시장이 정상화될 것이라는 전망이 우세하다”고 말했다.

그는 “하지만 완급 조절에 실패할 경우 공급 부족과 미분양 적체가 동시에 나타나고 국지적인 전세가격 불안, 주택가격 상승과 함께 하락 지역도 공존하는 양극화만 심화할 가능성도 작지 않다”고 덧붙였다.

거래 시장이 정상화하더라도 가격이 전 고점을 넘어설 정도로 가파르게 오르기는 어렵다는 관측이 우세하다. 박원갑 대표는 “엄밀히 말하면 그간의 낙폭을 회복하고 전 고점 돌파를 시도하는 ‘회복장’이지 ‘상승장’은 결코 아니다”고 말했다. 지역적 차이도 뚜렷해질 듯하다.

용인·고양·파주 등은 공급 과잉인 지역에 비해 그동안 공급이 부족했던 서울 한강변 일대 등 호재가 뚜렷한 곳은 상승 여력이 크다는 것이 전문가들의 분석이다. 서울 강남권 재건축 단지의 경우 용적률 상향에 따라 사업성이 개선되고 사업 추진도 가시화되는 추세이므로 경기 회복이 본격화하는 하반기 이후에는 호재들이 일시에 반영되며 강세를 띨 것으로 예상된다.

김규정 본부장은 “주택 구매 대기 수요를 대상으로 조사한 결과 절반 이상이 주택가격의 완만한 상승세를 예측하고 거래 의사를 밝히는 등 부동산 경기 회복과 실물자산 투자에 대한 기대감이 높았다”고 말했다.

전세 시장은 중소형 중심의 공급 부족, 재개발, 뉴타운 철거 이주의 본격화로 병목현상이 일어날 수 있다. 저렴한 보금자리주택 보급으로 눌러앉는 전세 수요도 늘어날 전망이다. 이사철마다 저가형 주택을 중심으로 전세난이 일어날 수 있다.

토지·상가, 재료 있는 곳 위주로 반짝

건설산업연구원은 내년 토지가격 상승률을 3% 정도로 전망했다. 그러나 뚜렷한 호재는 보이지 않는다. 토지 시장은 기업 수요가 시황을 좌지우지한다. 경기 침체와 설비 투자 위축으로 내년에는 기업 수요가 많지 않을 것으로 예상된다. 기업도시나 혁신도시 같은 메가톤급 개발 재료도 기대하기 어렵다. 문제는 토지 보상금이다.

4대 강 개발사업 보상금, 보금자리주택이 들어서는 수도권 그린벨트 보상금 등 수십조원 중 상당 부분이 토지 시장이나 주택 시장에 유입될 전망이다. 지방발 땅값 상승보다는 서울발이나 수도권 그린벨트발 상승세가 나타날 가능성이 크다는 얘기다. 새로운 교통망 확충 지역도 국지적으로 들썩일 가능성이 있다.

내년 개통 예정인 용인경전철 구간, 내년 12월 말 뚫리는 인천국제공항철도 강북 구간과 제2자유로(파주~상암동), 제3경인고속도로 등은 주목할 만하다. 또 내년 착공이 기대되는 제2경부고속도로(강동~광주~세종시) 등의 나들목 주변에는 장기 투자 수요가 몰릴 전망이다.

경기와 밀접한 관련이 있는 상가 시장은 공급 과잉, 분양가 거품으로 내년에도 침체에서 좀처럼 벗어나기 어려울 전망이다. 다만 큰손들이 많이 찾는 일부 상가빌딩, 유동 인구가 몰리는 일부 환승역 주변 등은 예외적으로 반짝 호황을 구가할 가능성이 있다.

경매 시장은 올해처럼 활기를 띨 것이다. 채권자가 경매를 신청한 다음부터 실제로 입찰일자가 잡히기까지 6개월 전후의 시간이 걸린다. 현재 내년 경매를 준비 중인 물건은 월 9000~1만 건에 이른다. 올해와 비슷한 수준이다. 불황의 흔적이 아직 많이 남아 있다는 얘기다.

특히 4분기 대출 규제 확대 이후 부동산 시장이 조정에 들어가면서 주인을 만나지 못한 경매 물건이 쌓이고 있다. 지지옥션 강은 실장은 “금리까지 오른다면 경매 시장에는 물건이 더욱 늘어날 것”이라고 말했다.


허귀식

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