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"새해엔 부동산 부자 되세요" |부동산노트

2010-01-04 07:54

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

우거진 나무에 새들이 모이듯 호재 지역·상품 잘 골라 투자를!
■ 새해 부동산 상품별 기상도
■ 지역별 기상도

『 '우거진 나무에 새들이 모인다.'
어느덧 신년 덕담이 돼 버린 '부자 되세요'는 어느 누구 할 것 없이 모두 재테크를 소망하기 때문이다. 2010년도 이런 희망을 안고 시작했다.

재테크에는 부동산과 증권투자 등 다양하게 많지만 그 중 가장 간절한 것이 부동산이다. 내 집을 마련하려는 간절한 소망과 집을 넓히고픈 욕구, 여기에 부동산 투자로 대박이 나고 싶은 욕망까지 어우러져있기 때문이다.

그러나 인간사가 그렇듯 부동산시장도 질곡과 급변동이 있게 마련이며 올해도 예외일 수 없다. 하지만 황소(강세장)도, 곰(약세장)도 돈을 벌지만 돼지는 돈을 벌지 못한다는 증시 속담이 있다.강세장이든 약세장이든 돈을 벌 수 있는 기회가 있지만 단지 과욕만은 금물이란 얘기다.

올해 상반기 부동산시장 전망이 그리 밝지 않지만 호재가 많은 지역도 적지 않은 만큼 결코 비관만 할 일이 아니다. 우거진 나무에 새들이 모이듯 호재 지역과 상품을 골라 투자하면 된다.

전문가들과 함께 올해 부동산시장 전망을 아파트, 상가, 토지 등 상품별로 분석하고 지역별 호악재를 구분해 살펴봤다. 』

아파트 '흐린 후 갬' 재개발은 '곳에 따라 비'

지난해 금융위기 속에 급락세로 출발한 부동산 시장은 강남권 재건축의 반등을 시작으로 회복세를 보이다가 같은 해 9월 정부가 총부채상환비율(DTI) 카드를 뽑아 들자 다시 약세를 보인 채 마무리됐다.

올해 부동산 시장 역시 지난해 못지 않은 굴곡을 겪을 것으로 예상된다. 당장 오는 2월이면 신축주택에 대한 양도세 한시 감면 혜택이 폐지되고 4월부터는 보금자리주택도 본격적으로 공급된다. 강남구 대치동 은마아파트 등 강남권 주요 재건축 아파트도 상반기 중에는 사업이 가시화될 전망인 반면 정부의 출구전략 시행을 통한 금리인상 가능성도 끊임없이 제기되고 있다.

2010년 부동산 시장은 어떤 표정으로 한해를 보내게 될까. 8인의 부동산전문가와 함께 상품별ㆍ지역별 부동산 기상도를 미리 내다봤다.

재개발, 연내 분양 앞둔 뉴타운보다
지분값 저렴한 한강 '구역'이 유망
공급과잉 상가는 올해도 고전 예상
오피스텔은 수요층 두터워 '맑음'
토지, 고속도로 주변지역 돈 몰릴듯


◇아파트 '흐린 후 갬'

아파트 시장은 상반기까지 약세를 보이다 하반기에 접어들며 강세로 돌아설 것이란 관측이 많았다. DTI 규제와 신축아파트에 대한 양도세 감면 폐지로 상반기까지는 거래 활성화가 쉽지 않겠지만 하반기에는 집값 상승에 대한 기대감이 본격화할 수 있다는 전망이다.

부동산 전문가들은 특히 서울 강남권 재건축 아파트가 올해와 마찬가지로 집값 상승세를 다시 한 번 이끌 가능성을 제기했다. 상반기 중 강남구 대치동 은마아파트의 안전진단이 마무리되고 개포주공 등 주요 재건축 단지의 사업이 가시화되면 급매물이 소화되면서 오름세에 불을 지필 수 있다는 설명이다.

하지만 강남 재건축 아파트가 상승세로 돌아서더라도 그 진폭은 크지 않을 것이란 전망이 우세했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "강남 재건축 아파트는 수요층이 두터운 게 가장 큰 장점"이라면서도 "대출규제와 금리인상 등이 매수세를 여전히 압박하고 있어 전고점 이상의 상승세를 타기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

신규 아파트 분양시장은 오는 2월 양도세 감면이 폐지되면서 시장 주도권이 민간에서 공공으로 넘어갈 것으로 예측됐다. 김규정 부동산114 부장은 "2월 이후 수도권의 민간 아파트 공급은 위축될 것으로 보인다"며 "다만 강남권 보금자리 주택과 위례신도시 청약 등이 줄줄이 대기하고 있어 지역별 쏠림 현상이 나타날 수 있다"고 설명했다. 곽창석 나비에셋 대표는 이에 대해 "보금자리주택 등으로 시장의 관심이 과도하게 쏠릴 경우 정부가 민간주택 공급 활성화를 위해 특단의 대책을 내놓을 가능성도 있다"며 "정부의 부동산 정책 변화에 주의를 기울일 필요가 있다"고 조언했다.

◇재개발 '곳에 따라 비'

서울 강북권에 밀집한 재개발 구역 내 다세대ㆍ다가구주택 시장은 지역에 따라 양극화를 보일 것으로 예측됐다. 올해 대거 분양을 앞두고 있는 흑석ㆍ왕십리 뉴타운이나 성동구 금호ㆍ옥수동 등은 이미 지분가격이 과도하게 올라 당장 투자에 나서도 큰 시세차익을 거두기 어려울 것이라는 전망이 우세하다.

반면 아직 구체적 개발의 밑그림이 그려지지 않은 한강변 전략ㆍ유도정비구역(광진구 구의ㆍ자양동, 마포구 합정ㆍ망원동 등)은 상대적으로 지분값이 저렴한 것으로 평가 받고 있다. 박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "지난해 다세대ㆍ다가구주택의 매입을 위해 상담을 받았던 투자자 대부분이 한강변 유도정비구역에 관심을 가졌다"며 "올해도 肩??패턴이 계속될 개연성이 높다"고 설명했다.

각 재개발 조합이 일반분양가를 어떻게 책정하느냐가 변수가 될 수 있다는 지적도 나왔다. 일반분양가가 높아지면 지분을 보유한 조합원의 수익성은 높아지지만 고분양가를 고집할 경우 사업일정이 미뤄지는 것은 물론 대규모 미분양 사태가 빚어질 수도 있다는 것이다. 실제로 지난해 하반기 분양이 계획돼 있었던 흑석6구역이나 왕십리1구역 등은 분양가를 둘러싸고 조합과 시공사 간 합의점을 찾지 못해 일정이 올 상반기로 연기되기도 했다.

곽창석 대표는 "재개발구역 내 부동산 시장은 전반적으로 강보합세를 보일 가능성이 높다"면서도 "단타 매매를 통한 시세차익 실현은 어려울 수 있는 만큼 신중한 투자에 나서야 한다"고 말했다.

◇상가 '흐림' 오피스텔 '맑음'

상가와 오피스텔 등 수익형부동산 시장은 경기 회복 여부가 상승세의 키를 쥘 것으로 관측됐다. 매입 후 일정기간이 지난 뒤 되팔아 시세차익을 노리는 다른 부동산 상품과 달리 수익형 부동산은 임대료를 받아야 이익을 내는 만큼 경기와 밀접한 연관성을 갖기 때문이다.

전문가들은 우선 상가시장의 경우 올해와 마찬가지로 고전을 겪을 가능성이 높은 것으로 예측했다. 특히 서울을 중심으로 상가 물량이 전반적 공급 과잉현상을 보이고 있어 판교 등 일부 지역을 제외하면 잔여 물량 소화가 쉽지 않다는 것이다. 박상언 대표는 "현재 대부분 수도권 상가의 투자비 대비 수익률은 3~4%대에 불과해 올해에도 이렇다 할 상승동력을 찾기는 어려울 가능성이 높다"고 지적했다.

상가시장은 금리 인상 여부에도 민감하게 반응할 것으로 분석됐다. 정부가 '출구전략'을 시행해 유동성 긴축에 돌입할 경우 상가 수익률 역시 급감할 수밖에 없는 탓이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "실업률이 여전히 높고 경기 회복이 불투명한 상황이어서 금리까지 오른다면 침체의 골이 깊어질 수 있다"고 내다봤다.

반면 오피스텔 시장은 비교적 낙관적 전망이 많았다. 1~2인 가구를 중심으로 오피스텔에 대한 수요층이 두터워 매매가 및 임대료가 꾸준히 오를 것이란 예측이 대다수를 차지했다. 김신조 내외주건 대표는 "오피스텔의 대체재가 될 수 있으리라 예상했던 도시형생활주택의 공급량이 기대에 미치지 못하고 있어 오피스텔 강세는 올해도 이어질 것"이라고 말했다.

◇토지 '맑음'

토지시장은 올해에 이어 내년에도 상승세를 기록할 가능성이 높다는 게 부동산 전문가들의 예상이다. 국토해양부에 따르면 지난 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 지난해 3월까지 급락세를 기록했던 전국 땅값은 같은 해 4월 오름세로 돌아선 이후 완만한 회복세를 이어가고 있다. 2009년 11월 기준으로 서울 땅값은 2008년 말 대비 1.13%가 올랐으며 인천과 경기지역은 각각 1.35%, 0.75%씩 상승했다.

특히 올해 땅 시장은 전국 각지에서 풀리는 최대 40조원 규모의 토지보상금이 변수다. 고준석 신한은행 지점장은 "4대강 주변을 비롯해 수도권 보금자리 지구 및 경기권 택지지구 내에서 거액의 보상금을 받을 예정인 지주들의 상담이 많다"며 "이렇게 풀리는 자금의 상당수가 토지 시장으로 다시 유입되는 경우가 많다"고 말했다. 토지 시장에 수요자가 몰리며 유망 지역을 중심으로 땅값이 오를 수 있다는 설명이다.

투자 유망지역으로는 개통을 앞둔 고속도로 주변 지역이 1순위로 꼽혔다. 강공석 투모컨설팅 대표는 "추가 개발에 대한 기대가 큰 제2경부고속도로나 서울~춘천 간 고속도로, 서울~양양 간 고속도로 주변 지역에 돈을 묻어두려는 투자자가 많다"며 "올해 연말까지는 양도세 절감의 혜택도 누릴 수 있어 토지 시장은 올해 피크를 기록할 가능성이 높다"고 말했다.

도움말(가나다 순)=

강공석 투모컨설팅 대표, 고준석 신한은행 지점장, 곽창석 나비에셋 대표, 김규정 부동산114 부장, 김신조 내외주건 대표, 박상언 유앤알컨설팅 대표, 박원갑 부동산1번지 대표, 선종필 상가뉴스레이다 대표

■지역별 기상도

서울 강남권 재개발 기대감 '맑음'
서울 강북권 호재 없어 '흐림'
1기 신도시 주변 공급과잉 '비'


올해 부동산시장은 아파트, 오피스텔 등 각 상품별로 시장 전망이 크게 엇갈리는 것과 마찬가지로 지역별로도 심한 온도차를 보일 것으로 예측됐다.

주요 재건축 아파트가 몰린 서울 강남권의 기상도가 전반적으로 맑을 것으로 전망된 것과 달리 주변 지역에서 공급과잉의 유탄을 맞은 1기 신도시들은 올해에도 하락세가 이어질 것이란 분석이 많았다. 부동산 전문가들은 "지난해 나타난 지역 별 부동산 양극화 현상이 올해는 더 심해질 수 있다"고 지적했다.

◇서울 강남권 '흐린 후 차차 갬'=

"주요 재건축 사업이 가시화되며 기대감이 커지고 있다. 예비 수요층도 늘어나 강보합세 보일 가능성이 높다."(곽창석 대?

◇서울 강북권 '흐림'=

"집값을 뒤흔들 호재가 없어 보합세가 예상된다. 다만 멸실주택 증가에 따라 전세값은 더 오를 수 있다."(김신조 대표)

◇서울 강서권 '흐린 후 곳에 따라 갬'=

"9호선 개통 등 개발 호재가 이미 가격에 반영돼 있지만 서남권 르네상스 개발 사업과 준공업지 개발계획 등으로 국지적인 회복세가 나타날 것으로 예상된다."(박원갑 대표)

◇분당ㆍ일산 등 1기신도시 '비'=

"판교와 파주신도시 덕이ㆍ식사지구, 원흥지구 등 분당ㆍ일산 주변으로 공급량 많아 가격 회복에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 주변 지역 입주가 마무리돼야 반등 할 수 있다."(김신조 대표)

◇판교ㆍ동탄ㆍ광교 등 2기 신도시 '흐린 후 갬'=

"광교ㆍ위례신도시 신규분양이 올해에도 호조세를 보일 것으로 예상된다. 판교는 입주가 마무리되는 하반기부터 상승세 보일 수 있다.'(박상언 대표)

◇송도ㆍ청라ㆍ영종 등 인천 택지지구 '곳에 따라 비'=

"청라지구의 전매 제한 해제 물량이 나올 경우 신규 분양에 악영향 줄 수 있다. 송도 입주물량도 부담이다."(김규정 부장)

◇기타 택지지구 '비'=

"보금자리 주택 공급에 직격탄을 맞을 우려가 있고, 양도세 감면 폐지 이후 이렇다 할 호재가 없다. 추가 공급물량에서 미분양이 나올 수 있다."(김규정 부장)

서일범기자 squiz@sed.co.kr

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