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2010년 달라지는 부동산 정책과 투자전략 |부동산노트

2010-01-01 09:57

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

2009년 부동산시장은 '전강후약'의 사이클을 나타냈다. 4∼8월 상승세를 지속하던 집값은 9월부터 상승률이 둔화되더니 10월 이후 3개월 연속 하락세를 보였다. 여러 가지 변수가 작용했지만 정부의 부동산 정책에 따라 시장의 흐름이 바뀌었다.

2008년 말 금융위기로 침체됐던 부동산시장은 2009년 상반기 신규분양 및 미분양 아파트 양도세 감면, 다주택자 양도세 감면 조치 이후 활기를 띠었다. 반면 하반기 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제가 이뤄지면서 집값은 약세로 돌아섰다.

2010년에도 정부 정책은 부동산시장에서 가장 중요한 변수가 될 것으로 보인다. 특히 경기 부양책의 일환으로 시행됐던 세제 혜택이 종료되면 시장의 움직임이 달라질 가능성이 크다. 부동산 수요자들이 꼭 알아둬야 할 주요 부동산 제도와 그에 따른 투자전략 등을 살펴본다.

◆5년간 양도세 감면 혜택 2010년 2월11일 폐지

정부는 분양시장 활성화를 위해 2009년 2월부터 계약금을 납부한 신규·미분양 아파트 계약자에 대해 5년간 양도세를 감면하고 있다. 서울을 제외한 인천경제자유구역 등 성장관리권역의 경우 양도세 전액, 경기 고양, 성남, 과천, 수원, 광명, 하남 등 과밀억제권역의 경우 전용면적 149㎡ 이하 주택에 한해 양도세 60%가 면제된다.

하지만 이 조치는 2010년 2월11일 끝난다. 건설업계는 양도세 감면 혜택 연장을 요구했지만 정부는 세수 부족 등을 이유로 연장 불가 입장을 밝혔다. 따라서 양도세 감면 혜택을 받으려면 2010년 2월11일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급해야 한다.

◆다주택자 한시적 양도세 중과세 폐지 2010년 말 종료

다주택자에 대한 한시적 중과세 폐지 조치도 2010년 말까지만 적용된다. 기존 2주택 이상 보유자라면 2010년 말까지 주택을 처분하는 것이 유리하다. 2011년부터는 2주택 보유자의 양도세는 50%, 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 세율을 적용받는다.

다만 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 새로 산 주택은 언제 양도하더라도 일반세율이 적용된다. 예를 들어 현재 1주택자가 2010년 말까지 주택을 취득해 2주택자가 되더라도 1가구 2주택 중과세(50%) 대상에서 제외된다. 따라서 1주택자 중 추가로 주택을 매수할 사람이라면 2010년 말까지 사는 것이 좋다.

◆취득·등록세 감면 조치도 2010년 말까지

2009년 말로 끝나는 일반주택 취득·등록세 등 부동산 거래세를 50% 감면하는 조치는 2010년 말까지 이어진다. 이에 따라 2010년 말까지 주택을 매수하는 사람은 기존 4%인 취득·등록세를 2%만 내면 된다.

하지만 2009년 2월12일 현재 미분양아파트의 취득·등록세를 100% 감면하는 조치는 2010년 6월30일 종료될 예정이다. 이 시점까지 취득·등록세 납부 요건을 갖춰야 하는 만큼 2010년 6월30일 이전에 준공되는 단지만 세제 혜택을 누릴 수 있다.

◆양도세 기본세율 최고 35%→33% 하향

양도세율은 2009년 6∼35%에서 2010년 6∼33%로 하향 조정된다. 양도차익이 1200만∼8800만원일 경우 1%포인트, 8800만원을 초과하면 2%포인트 낮아진다. 따라서 2주택자 이상이거나 실거주요건을 갖추지 못해 일반탄력세율을 적용받는 사람은 2010년에 주택을 처분해야 세금 감면 폭이 크다.

반면 부동산 양도소득 예정신고가 의무화돼 예정신고세액 공제는 폐지될 전망이다. 현재는 예정 신고가 의무사항이 아니고 오히려 2개월 내에 자진 신고 시 양도세의 10%를 깎아주는 인센티브 제도를 실시 중이지만 2010년에는 예정 신고를 하지 않으면 오히려 가산세(신고불성실 10∼20%, 납부불성실 10.95%)가 부과된다. 다만 관련 법안이 아직 국회를 통과하지 못해 시행 시기는 늦춰질 수 있다.

◆3주택자 이상 전세보증금 소득세 부과

3주택 이상 다주택자의 전세보증금 대해 오는 2011년부터 소득세를 과세할 전망이다. 현재 2주택(1주택은 기준시가 9억원 초과 주택만 과세) 이상 소유자의 월세임대에 한해 소득세를 부과하던 것을 전세금까지 확대하는 것이다.

보증금 소득세 산출은 3억원 초과 보증금의 60%에 대해 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 뒤, 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외하는 방식으로 산출할 예정이다.

전세를 끼고 3주택 이상 다주택을 보유하고 있다면 2010년 말까지 자산을 재조정하는 것이 바람직하다. 세입자라면 집주인이 3주택 이상 다주택자인지도 확인해야 한다. 이 방안이 최종 확정되면 세금 부담이 세입자에게 전가될 가능성이 크기 때문이다.

◆상가 임대소득 파악 시스템 시행

2010년 7월부터 상가임대인은 부가가치세를 신고할 때 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출해야 한다. 이를 어기거나 허위 내용을 기재했다가 적발되면 가산세 1%를 물어야 한다.

이는 과표가 노출되지 않는 상가임대료의 데이터베이스를 구축해 동일지역 상가건물 간 임대료를 비교하기 위한 조치다. 임대료 과소신고를 막는 효과도 있다.

따라서 현재 임차인과 이중임대계약을 체결한 상가임대인은 최대한 빠른 시일 내에 실제 임대료 수입을 신고해 가산세 부과에 대비하는 것이 좋다.☞

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