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[2010 신년기획] 부동산 |부동산노트

2010-01-01 09:44

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

대출규제·금리등 정부 정책이 최대변수
실물경기 회복따라 완만한 상승속
지역·유형별 양극화 현상은 계속

2010년 부동산시장은 실물경기 회복과 함께 완만한 회복세를 보일 것으로 예상된다.
경기회복 속도가 빨라지고 시장에 충격을 덜 주는 적정 수준의 금리만 유지될 경우 부동산 가격 상승요인이 더 많기 때문이다. 지방선거에 따른 각종 개발 공약과 늘어나는 재개발ㆍ재건축 철거로 발생되는 이주수요도 시장에 활기를 불어넣어줄 가능성이 크다.

그러나 서울 및 서울 도심과의 접근성이 좋은 수도권 지역과 미분양 물량이 쌓여 있는 지방 간의 양극화 현상은 여전할 것으로 전망되며 집값을 선도하는 강남 재건축 아파트 역시 정부 정책 변화에 따라 출렁이는 모습을 보일 것으로 예상된다.

부동산 전문가들은 금리, 유동성, 더블딥 우려, 지방선거 등 다양한 변수가 있지만 결국 2009년과 마찬가지로 정부의 규제완화 정책이 2010년 부동산시장을 좌우할 것으로 내다보고 있다.

◇실물경기 회복 따라 완만한 상승세 보일 듯=

2010년 경기회복이 좀더 가시화될 경우 주택 소비자들의 소득이 증가하고 구매력도 늘어나 부동산 가격에 상승압력으로 작용할 것으로 보인다.

서울과 경기도에서 재개발 이주 등이 대거 진행돼 집을 옮기려는 수요가 늘어나는 점도 부동산 가격 상승요인이다.

이에 따라 국내 경제연구소들도 2010년 부동산시장 전망에 대해서는 일단 긍정적인 분석을 내놓았다.

건설산업연구원은 2010년 집값이 전국적으로 4% 올라 최근 3년 내 가장 큰 폭의 상승세를 기록할 것이라고 내다봤다. 삼성경제연구소 역시 2010년 실질 경제성장률을 3.9%로 관측하고 있으며 집값도 실물경기 회복 과정에서 유사한 궤적을 그릴 것으로 전망했다.

2009년 말 서울경제신문이 건설업계와 국토해양부, 금융권, 부동산 컨설팅 업계 등 각계 전문가 107명을 대상으로 한 설문조사에서도 서울 등 수도권의 2010년 집값이 '오른다'고 답한 사람이 60%에 달했다.

다만 경제연구소와 시장 전문가 모두 집값 상승폭은 제한적이며 2~3년 전과 같은 가격폭등은 없을 것으로 보고 있다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "경기회복에 대한 기대감으로 집값 상승이 예상되지만 금리인상 등의 변수가 많아 상승폭은 소폭에 그칠 것"이라고 내다봤다.

◇지역별ㆍ유형별 양극화 현상은 계속될 듯=

전체적으로는 집값이 완만한 상승세를 보일 것으로 예상되지만 실제 주택 소비자들이 느끼는 체감경기는 지역과 부동산 유형에 따라 다를 것으로 전망된다.

일단 2009년 말 크게 인기를 끌었던 신규 분양시장은 다소 위축될 수밖에 없다는 게 시장의 공론이다. 오는 2월11일 양도세 감면 혜택이 예정대로 종료됨에 따라 신규 분양시장에 대한 메리트가 떨어질 것으로 보이기 때문이다.

특히 2009년 말 세제감면 혜택을 받기 위해 건설사들의 '밀어내기식' 분양이 급증해 단기적으로 미분양 물량이 다시 증가할 가능성도 제기된다. 건설사들의 수도권 신규 물량 공급도 하반기에는 눈에 띄게 줄어들 것으로 예상된다.

다만 서울 지역의 경우 원래 양도세 감면 혜택을 받지 않았기 때문에 대형 재개발 지역 등을 중심으로는 여전히 수요가 몰릴 것으로 보이며 침체에 빠져 있던 기존 주택거래 시장에도 분양시장에만 쏠리던 유동성이 일부 유입될 것으로 관측된다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "2010년에는 서울 강남권과 용산ㆍ강동 등 인기지역에서 다수의 분양 물량이 대기하고 있다"며 "환금성이 높은 서울 지역 부동산시장은 전국에서 유일하게 활황을 이어갈 가능성이 높다"고 말했다.

반면 지방 부동산시장의 경우 부산 해운대 등 고급 주택시장을 제외하고는 침체에서 벗어나기 힘들 것으로 예상된다.

전국 미분양의 80%를 넘는 물량이 아직 지방에 쌓여 있는데다 경기회복 효과가 지방까지 전이되기에는 다소 시간이 필요하기 때문이다. 다만 지방의 경우에도 지방선거 개발 공약 등에 따라 국지적으로 상승세를 보이는 지역이 나타날 가능성은 있다.

◇대출규제ㆍ금리인상 등 정부 정책이 가장 큰 변수=

2년 전 세계 금융위기 이후 한치 앞도 내다보기 어렵던 부동산시장은 2009년 초 잇따른 정부의 규제완화로 활기를 되찾았다.

2010년에도 국회에 계류된 민간택지 분양가상한제 폐지를 비롯해 지방선거ㆍ금리인상ㆍ대출규제 등 다양한 변수가 존재하기 때문에 정부 정책 흐름이 부동산시장을 좌우할 가능성이 크다.

현재 분양가상한제 폐지를 담은 주택법 개정안이 국회에서 계류돼 있으며 2월 임시국회에서 다시 논의가 시작될 것으로 보인다.

분양가상한제가 폐지되면 당장 재건축ㆍ재개발 주택사업의 수익성이 개선되는 효과가 있는 만큼 집값을 선도하는 강남 재건축시장이 움직일 가능성이 크다. 상한제가 폐지되면 조합원들의 수익성 향상에 대한 기대감이 현재의 가격에 반영될 확률이 높기 때문이다.

그러나 분양가상한제 폐지 여부에 대해서는 한나라당 내부에서도 찬반 논란이 심한 상태기 때문에 2010년 상반기 법 개정 역시 쉽지 않을 것으로 보인다.

2009년 말 정부가 실시한 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 강력한 대출규제 역시 2010년 일부 완화될 수 있을지 관심이다.

정부 당국자들은 현재의 부동산시장 상황을 '침체'라기보다는 '안정'된 상황으로 판단하고 있다고 거듭 밝힌 바 있다. 때문에 당분간 대출규제가 이어질 것이라는 분석이 우세하다.

그러나 2010년 정부의 출구전략에 따라 금리인상이 이뤄질 경우 주택 소비자들의 매수능력이 더욱 떨어질 수밖에 없는 상황이어서 하반기 쯤에는 대출규제가 다소나마 풀리지 않겠느냐는 기대 섞인 전망도 나온다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "대출규제는 당분간 이어질 것으로 예상되지만 부동산 규제는 부작용이 큰 만큼 정부가 국지적인 속도조절 접근법을 사용할 것으로 예상된다"고 말했다.

윤홍우기자 seoulbird@sed.co.kr

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