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“2010년 금리 급등·주택 값 급락 없을 것” |부동산노트

2009-12-29 13:30

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

올 한해 부동산 시장 분위기는 살얼음판을 걷는 것처럼 위태로웠다. 상반기 분양시장에선 청약률 제로 단지가 속출하고 기존 아파트의 가격은 반토막났다.

미분양이 좀처럼 줄지 않아 건설사들의 부도설이 잇따랐다. 하반기에 일부 분양단지가 선전했지만 대부분의 지역이 여전히 3순위에서 청약자를 채우기가 버거웠고 대출규제로 기존 주택 시장은 얼어붙었다.

신한은행 이남수 부동산팀장(41·사진)은 이 같은 올 한해 부동산 시장을 한자성어로 다사다난(多事多難: 여러 가지 일도 많고 어려움이나 탈도 많음)이라고 표현했다.

-올 한해 부동산 시장을 한마디로 요약하자면.

“올해 부동산 시장은 그 어느 때보다 다사다난했던 한 해가 아닌가 싶다. 연초에 강남의 30평 대 아파트의 심리적 가격 지지선이 10억원에서 6억원까지 무너지면서 부동산 시장의 호황기는 끝난 게 아니냐는 분석도 나왔다. 분양시장과 기존 아파트시장이 모두 어려웠다. 미분양 물량이 쌓이면서 건설사들도 자금난을 겪었다.”

-일반아파트·재건축·토지·상가 등 상품별로 정리하자면.

“기존 주택 시장에선 전세가 급등이 최고 이슈라고 할 수 있다. 과천의 경우 매매가도 상승세를 보였지만 40평대 아파트 전셋값이 4억원까지 오르면서 수도권 전세대란을 이끌었다.

상가와 토지는 올 한해 가장 큰 타격을 받았다. 경기침체로 상가의 매출이 줄면서 문을 닫는 일이 많아 임대 수익률이 크게 떨어졌다.

내년 말까지 비업무용 토지에 대해 일반세율로 과세하는 양도세 특례조치가 시행 중인데도 얼어붙은 토지시장을 살아날 기미를 보이지 않는다.

LH공사가 내놓은 토지동향 자료를 보면 올 4월 지난해 연말 대비 일시적 회복을 보였다지만 체감할 정도는 아니다.

매수세가 붙질 않고 지방 물건의 경우 상황이 더 안 좋다. 내년 상가·토지 시장 전망도 어두울 것으로 보인다. 반면 재건축·재개발 시장에는 호재가 많았다.

특히 올 초 서울시의 한강변 공공성회복선언이후 시장 분위기가 반전됐다. 또 재건축 임대주택 건설 의무가 폐지되면서 시장성이 좋아져 재건축 사업을 재개한 단지도 많아졌다.”

-지역별로는 어떤가.

“지방에선 부산 해운대구의 가격 상승이 눈에 띈다. 울산·대구 시장은 별로 안 좋았고 대전이 소형아파트 위주로 매수세가 붙으면서 조금 살아났다. 수도권에선 양극화가 심했다. 특히 정부가 저렴한 보금자리 주택을 공급하기로 하면서 분양시장의 성적이 갈렸다. 청라나 송도 분양시장 각광을 받았고 영종하늘도시, 김포한강신도시 등은 관심을 덜 받았다.”

-올해 지난 부동산 시장과 달라진 게 있는지.

“전셋값 상승으로 서울시의 시프트, 10년 임대 등이 높은 청약률을 보였다. 특히 시프트의 경우 실제 입주민들의 만족도가 높다. 강남권의 보금자리 주택은 까다로운 청약 자격 조건에도 청약자들이 몰렸다”

-총부채상환비율(DTI)규제 확대 이후 주춤하던 강남권 집값이 다시 오르기 시작했는데.

“최근 집값 상승은 그동안 급락한 것에 대한 일시적 반등에 불과하고 지속적인 오름세로 보긴 힘들다. 7월 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 강화하고 9월에 DTI규제를 확대하면서 거래량이 줄어 현재 가격은 호가 위주다.”

-정부는 올해 각종 부동산 정책을 내놨는데.

“지난 정부가 내놓은 규제 가운데 일부가 풀리면서 시장에 숨통이 트였다. 정부의 금리 정책은 시장 안정화에 다소 기여한 부분이 있다. 하지만 서울 근교에 저렴한 보금자리 주택을 공급키로 하면서 매수수요의 대부분이 전세수요로 돌아서면서 전세가격 상승에 불을 지폈다.

보금자리 주택 등 공공에서 공급량을 늘려도 민간에서 공급이 늘지 않으면 몇 년 후 공급 부족으로 시장이 다시 불안해질 수 있다. 민간의 공급을 늘릴 수 있도록 정책방향을 설정해야한다.”

-내년 부동산 시장은 어떻게 보는지.

“내년에 지방선거가 예정돼 지금보다 금리를 많이 올리기는 힘들다. 하반기도 마찬가지여서 당분간 올해처럼 가격 급락은 보기 어려울 것 같다. 오히려 서울지역의 내년 입주 예상물량이 올해 보다 적어 수급 불균형에 의한 가격 상승이 예상된다.”

-내집 마련의 적절한 시기는.

“내년 상반기를 추천한다. 새로운 규제가 시행되거나 지난해 금융위기와 같은 예기치 못한 상황이 발생하지 않는 한 지금 분위기를 이어갈 것으로 보인다. 내년 초 오를 것으로 예상해 거둬들였던 매물들이 쏟아지면서 급매물이 출현할 것으로 보인다. 시장 분위기가 좋아졌을 때 뛰어드는 것은 이미 늦다.”



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