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2010년부동산전망/분양시장 곳에 따라 흐림 |부동산노트

2009-12-28 09:08

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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광교·위례신도시 등 쏠릴 듯…또 양극화 예고
2010년부동산전망/분양시장 곳에 따라 흐림
2009년 하반기 분양시장은 총부채상환비율(DTI) 규제의 풍선효과, 양도세 감면 혜택 등으로 지역이나 규모 등에 관계없이 수요자들로부터 큰 인기를 끌었다. 그러나 연말에는 신규 분양 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 지역별로 양극화가 다시 나타나기 시작했다.

중소형 아파트(전용 85㎡ 이하) 쏠림 현상이 재연된 것이다. 대출 규제로 기존 주택시장이 침체하면서 투자심리가 위축된 데다 신규 분양 단지가 한꺼번에 쏟아지면서 가격 부담이 작은 단지에만 청약자들이 몰린 것. 2010년 분양시장 역시 이와 비슷한 움직임을 보일 것으로 전망된다.

◆지역·규모별 양극화 심화할 듯=2009년 말 청약시장의 경우 지역적으로는 서울 접근성이 청약률을 갈랐다. 서울에서 비교적 멀다고 여겨지는 경기도 파주나 김포 한강신도시, 인천 영종지구가 고전한 것이다. 2010년 역시 크게 달라질 것 같지 않다.

건설업체들이 양도세 감면·면제 혜택 기간인 2010년 2월 11일까지 분양 물량을 대거 쏟아낼 것으로 보이기 때문이다. 공급 물량이 늘면서 자연스레 입지여건이 좋고 가격 경쟁력이 좋은 단지에만 청약이 몰릴 것이라는 전망이다.

특히 2010년에는 광교신도시 물량이 대거 나오고 시범지구보다 입지여건이 뛰어난 2차 보금자리주택 사전예약 청약접수도 예정돼 있다. 신도시 중 최고 입지로 꼽히는 위례신도시도 2010년 4월께 첫 분양한다.

기본적으로 분양 물량이 몰린 데다 인기 단지까지 가세하면서 입지여건이 다소 떨어지는 지역은 소외될 수밖에 없는 것이다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 “결국 입지·브랜드·규모 등에 따라 양극화 골이 깊어질 것”이라며 “분양가가 저렴하고, 입지 여건이 뛰어난 곳은 청약자들의 쏠림현상이 심한 반면 상대적으로 인기가 떨어지는 지역은 청약이 저조할 것”이라고 내다봤다.

특히 땅값이 비싸고 건축비가 많이 들어 분양가가 상대적으로 비싼 편인 주상복합아파트는 당분간 살아나기 힘들 전망이다. 2009년 말 서울·수도권에서 나왔던 초고층 주상복합아파트도 대개 청약 성적이 좋지 않았다.
 

◆가점이 높다면 인기 지역을=청약가점이 높다면 수원 광교신도시, 송파 위례신도시를 적극 노려볼 만하다. 광교신도시는 서울 접근성이 뛰어난 편이고 상한제가 적용돼 분양가도 원가 수준이다. 앞서 나온 단지들도 대개 1순위에서 청약 접수가 끝나는 등 인기를 끌었다.

서울 송파, 경기도 하남시 등지에 걸쳐 있는 위례신도시는 수도권 신도시 중에서도 최고로 꼽힌다. 서울 강남이 인접해 있고, 서울 강북권이나 외곽순환도로를 타고 수도권으로 이동하기도 편리한 편이다.

청약저축 통장 가입자라면 2차 보금자리주택을 눈여겨 볼만하다. 그러나 1차 때와 마찬가지로 2차도 지역 쏠림 현상이 두드러질 전망이다. 청약저축 불입금액이 많다면 인기지역인 강남 세곡2지구와 내곡지구가 1차 시범지구보다 입지여건이 더 뛰어난 만큼 적극적으로 공략하는 게 좋다.

불입금액이 다소 낮은 편이라면 6개 지구 중 서울 접근성이 다소 떨어지는 시흥 은계지구 등지를 노려보는 것도 방법이다. 6개 지구 중 분양 물량이 가장 많은 남양주 진건지구도 상대적으로 경쟁이 덜할 전망이다.

◆차근차근 가점 높여라=청약가점을 높이려면 배점이 가장 높은 부양가족을 늘리는 게 가장 확실한 방법이다. 부양가족 1명을 늘리면 5점을 더 받을 수 있다. 부모를 모시면 가점이 10점이나 오른다.

다만 해당 주택의 입주자모집공고일 기준 3년 전부터 청약자 주민등록표에 올라 있어야 부양가족으로 인정된다. 부동산 전문가들은 “장기적으로는 부모나 장인·장모를 모시는 게 가장 좋은 방법”이라고 말했다.

원하는 아파트의 청약 때까지 시간이 별로 없다면 청약통장 갈아타기 등 ‘통장 리모델링’을 고려할 만하다. 가점이 낮은 중소형 청약예·부금 통장 가입자라면 예치금을 늘려 중대형을 노리는 게 낫다. 가점과 관계없이 당첨자를 정하는 추첨제 물량이 중소형은 전체 가구 수의 25%인 반면, 중대형은 50%이기 때문이다.

다만 예치금을 늘리면 1년 뒤에나 효력이 생기기 때문에 서둘러야 한다. 반대로 가점이 높은 중대형 청약예금 가입자는 감액해 가점제 물량이 많은 중소형을 노리는 것도 당첨 확률을 높일 수 있는 방법이다. 그러나 감액이 아닌 6일 출시된 주택종합저축으로 갈아타는 것은 신중해야 한다.

주택종합저축에서는 기존 통장의 가입 기간을 인정하지 않기 때문이다. 통장 가입기간이 1년 미만이거나 청약저축액이 적다면 주택종합저축으로 갈아타 차근차근 가점을 늘리는 게 바람직하다. 가점에 맞춰 공공·민영, 중소형·중대형을 마음대로 골라 청약할 수 있기 때문이다.


황정일 기자[

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