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2010년부동산전망/재건축 시장 대체로 맑음 |부동산노트

2009-12-28 09:03

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

강남권 재건축 빅3 사업 가시화…“계단식 상승”
2010년부동산전망/재건축 시장 대체로 맑음
2010년 재건축 시장의 기상도는 ‘대체로 맑음’이다. 2009년 1월부터 9월까지 서울 강남 재건축 아파트값은 V자로 반등했다.

2009년 상반기 중에 강남 재건축 아파트값은 2008년 금융위기 이전의 가격을 대부분 만회했고 일부 단지는 2007년 초의 사상최고가격을 넘어서기도 했다.

용적률 상향조정과 안전진단 완화 등 정부의 재건축 규제완화책에 대한 기대감이 주요 상승 배경이다.

정부가 경기를 살리기 위해 시중에 돈을 많이 푸는 정책을 쓴 것도 시중 부동자금을 재건축시장으로 끌어들였다.

그러나 2009년 9월부터 재건축 시장은 다시 움츠러 들었다. 총부채상환비율(DTI)같은 대출규제로 주택시장에 유입되는 자금이 전반적으로 줄어든데다 재건축 매입자에 대해서는 자금 출처에 대해 국세청이 자세히 들여다볼 것이라는 얘기가 나오면서 매수심리까지 위축됐기 때문이다.

그러나 2010년에는 분위기가 다시 바뀔 전망이다. J&K부동산연구소 권순형 소장은 “2010년은 MB정부의 재건축 정책 변화의 구체적인 효과가 가시화하는 원년이 될 것”이라고 말했다. 규제완화 정책이 재건축을 추진하는 단지에 구체적으로 반영되면서 재건축 사업이 잰걸음을 할 것이라는 설명이다.

◇재건축 빅3 단지 일제히 사업 시동=2010년에는 재건축 시장에 수요자들의 관심을 끌어들일 재료가 많다. 우선 강남권 재건축 빅3라고 불리는 개포주공, 대치은마, 잠실주공5단지가 사업 추진을 가시화하거나 수익성이 좋아지는 것을 확인받는다.

개포지구 지구단위계획 변경은 서울시 도시건축공동위원회의 회의를 거쳐 2010년 2~3월께 결정고시가 날 전망이다. 2002년 지구단위계획 수립 당시 평균상한용적률 200%를 적용받았던 개포지구 34개 단지의 용적률이 이전보다 상향조정된다.

당연히 수익성도 좋아지게 되는 것이다. 대치은마와 잠실주공5단지는 2010년 2~3월께 안전진단 결과가 나올 예정이다. 안전진단을 통과하면 재건축 추진의 큰 걸림돌이 없어지는 것이다.

압구정동과 여의도의 초고층 재건축 계획안도 2010년에 나온다. 서울시는 전문기관에 용역을 의뢰해 압구정동 초고층 계획안을 마련중인데 2010년 1월께 주민설명회를 통해 사업성과 수익성을 구체적으로 설명할 계획이다.

전체 사업부지의 25% 이상의 땅을 기부채납 받는 대신 용적률을 310%대로 올리는 안이 유력하다. 여의도 일대 초고층 계획안도 역시 2010년에 발표된다. 여의도의 경우 주거지역을 상업지역으로 변경해 용적률을 600%까지 올리는 대신 기부채납 비율을 40% 이상으로 한다는 주요 내용이다.

2010년에는 단독주택 재건축도 관심을 끌 전망이다. 2010년에 새롭게 발표될 ‘2020 도시정비기본계획’에서 단독주택 재건축 사업지가 크게 증가할 것으로 보이기 때문이다.

시간이 지남에 따라 ‘노후도’요건을 충족하는 단독주택 재건축 사업지가 늘어나고 있는 추세다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “2010년은 아파트나 단독주택 재건축 사업지가 수요자들의 관심을 끌 요건을 모두 갖춘 한해가 될 것”이라고 분석했다.
 

◇계단식 상승세 이어질 듯=전문가들은 2010년 재건축 아파트값이 단지에 따라 계단식으로 상승할 가능성이 크다고 보고 있다. 재건축 추진 단계를 진행할 때마다 아파트값이 조금씩 올라갈 것이란 얘기다.

그러나 2006년 재건축 광풍이 불 때처럼 큰 폭으로 오르기는 어렵다고 입을 모은다. 우선 강남권 재건축 아파트값이 기존 아파트값에 비해 상대적으로 많이 올랐다. 몸값이 오르면서 일부 단지는 수익을 낼 수 있을지도 불투명해졌다.

10억원을 호가하는 강남구 A단지 49㎡형의 경우 지금 이 아파트를 4억원의 대출(이자 연 5%)을 끼고 매입해 112㎡형 아파트를 배정받아 5년 뒤 입주한다고 가정하면, 추진위 구성 이후 입주 때까지 오른 집값의 일부를 국가에 내는 초과이익환수금 등을 포함해 총 13억원 가량이 든다.

그러나 재건축을 끝내고 최근 입주한 주변 비슷한 크기의 아파트값은 13억원 정도. 실투자금액 6억원을 은행에 맡겼을 때 얻는 이자수익보다 재건축 수익성이 떨어지는 것이다.

재건축 수익성을 따질 때 기준이 되는 주변 기존 아파트값도 2010년에 크게 오르기는 힘들 전망이다. 정부가 2009년처럼 돈을 많이 풀기 부담스런 상황이기 때문에 주택시장에 유입되는 돈도 제한적일 것이기 때문이다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “희소성 등을 감안할 때 강남권 재건축 단지가 여전히 매력적인 건 사실이지만 재건축이 황금알을 낳는 거위가 되는 시대는 이미 지났다”며“실수요차원에서 자신의 자산상태 등을 충분히 고려해 접근하는 게 바람직하다”고 말했다.

▶재건축 투자유의점…용적률 잘 따져봐야

재건축은 기대수익이 큰 만큼 매입에 앞서 따져봐야할 점도 많다. 우선 정부가 재건축 용적률을 법정 상한선까지 허용했지만 모든 재건축 구역의 용적률이 법정 상한선까지 보장되는 건 아니다.

서울 재건축 구역 3곳 중 1곳의 실제 적용 용적률이 법정 상한선보다 10%포인트 이상 낮은 것으로 조사됐다. 이를테면 법정 상한선은 300%지만 최대한 높여 실제로 지을 수 있는 용적률은 280%인 식이다.

실제 2009년 12월 서울시 심의를 통해 정비계획안이 통과된 강남구 대치동 청실아파트의 용적률은 법에서 정한 300%에 훨씬 못 미치는 259.77%다. 원래 정비계획안의 주민 공람ㆍ공고 당시 법정상한은 270%, 층수는 142m로 계획했지만 서울시에 입안하면서 용적률을 259.77%, 층수는 120m로 더 낮아졌다. 이 지역은 2종일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종상향 돼 최고 300%까지 받을 수 있는데 이를 적용받지 못했다.

아파트 부지를 둘러싼 도로가 좁아 사선제한을 받기 때문에 용적률을 깎여 받았다. 청실아파트 부지는 일반 도로 4곳과 붙어 있고 가장 넓은 도로의 폭은 5m에 불과하다. 5m를 기준으로는 건물높이를 별로 높이지 못하고 부지 중에 도로에서 멀리 떨어진 동은 고층으로 올릴 수 있지만 이것도 서울시에서 일반 주거지역 내 최고 층수를 35층으로 제한하고 있어 한계가 있다.

청실아파트와 같은 날 정비계획안이 통과된 강남구 논현동 경복아파트는 300%용적률을 다 받았다. 경복아파트 역시 4개의 도로변을 끼고 있는데 8차선 도로이기 때문에 도로사선제한을 받더라도 고층으로 지을 수 있기 때문이다.

단독주택 재건축 사업지 역시 용적률 제한을 받는 곳이 많다.층수 제한이 있는 2종 주거지 가운데 특히 7층 이하로 묶인 곳에서는 용적률을 법정 상한선(250%)까지 올릴 수 없다.

서울 서대문구 홍은동의 A구역이나 북가좌동 B구역 등이 이런 경우다. 일조권 확보를 위한 동간 거리 기준 때문에 건물 동수를 늘리기 어려운 상황에서 층수 제한을 받으면 용적률이 낮을 수밖에 없다.

사업지가 구릉지(경사진 곳)거나 대지 모양이 불규칙한 곳도 마찬가지다. 역사문화미관지구ㆍ고도제한지구 등 용도지구(미관ㆍ경관ㆍ안전 등을 이유로 특별히 관리하는 지역)도 용적률 발목을 잡는다.

부지 일부가 용도지구에 포함됐거나 인접해 있다면 다른 지역보다 더 까다로운 건축 규제를 받기 때문이다.

용적률이 차이 나면 투자성이 크게 달라진다. 용적률이 낮으면 분양 수입이 줄어 그만큼 조합원이 추가로 부담해야 하는 돈이 늘어나게 되는 것이다.


함종선 기자

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