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“서울 전세난 내년에도 악화일로” |부동산노트

2009-12-28 08:19

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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[한겨레] 전문가들의 부동산 전망

잇단 재개발로 전세수요↑… 다가구주택 등 공급↓


금리상승으로 구매력 떨어져 집값은 소폭 오를듯

내년 주택시장은 전체적으로 안정세를 보이는 반면 전세시장은 불안할 것으로 전망됐다.

< 한겨레 > 가 27일 부동산전문가 6명에게 '2010년 부동산 전망'에 대해 물었더니, 매매시장은 1~3% 안에서 안정세를 유지할 것이라는 의견이 많았다. 전세시장은 서울을 중심으로 높은 상승세를 보일 가능성이 있다는 전망이 우세했다. 내년 부동산 시장의 핵심 변수로는 경기회복과 출구전략에 따른 금리인상, 대출규제와 6월 지방선거의 개발공약 등이 꼽혔다.

■ 매매시장 제한적 상승

부동산시장은 실물경기를 반영하는 만큼, 더블딥이 오지 않는 한 내년 부동산시장은 물가상승률 수준에서 안정세를 보일 것으로 분석했다. 이영진 닥터아파트 이사는 "내년에는 경기가 점차 회복되고 택지개발 보상금 등이 풀리면 실수요와 투자수요가 발생할 것"이라며 "하지만 총부채상환비율(DTI) 규제와 실물경기 회복 지연에 따른 압박 등으로 가격 상승은 1~3% 정도에 그칠 것으로 보인다"고 말했다.

하지만 전문가들은 가격 상승이 대세 상승으로 이어지진 않을 것이라고 입을 모았다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "내년은 대세상승은 아니다"며 "실물경기 회복, 지방선거 등 호재가 집값을 견인할 것으로 보이지만, 집값 선도지역인 서울 강남 등이 소득대비 집값이 비싸 장기적 상승을 현실적으로 기대하긴 어렵다"고 말했다. 김선덕 건설산업연구소 소장은 "출구전략에 따라 금리가 상승하면서 수요자들의 주택구매력이 크게 상승하지 못해 상승폭은 제한적일 것"이라고 분석했다.

정부 역시 내년에는 공급량이 늘어 1~2% 수준에서 부동산 시장이 안정될 것으로 예상했다. 국토해양부 한만희 주택토지실장은 "내년에는 보금자리주택이 18만가구 공급되고 민간업체들의 수도권 공급량도 상당해 전국적으로 집값은 안정될 것"이라며 "다만 재개발·재건축이 한창인 서울이나 강남 일부 지역을 중심으로 국지적인 집값 불안은 있을 수 있다"고 전망했다. 부동산정보업체 부동산114의 자료를 보면, 내년 입주물량은 29만9911가구로 올해 28만1849가구보다 많다.

부동산 가격 상승을 이끄는 강남 재건축 시장 역시 크게 요동치진 않을 것이란 전망이 우세했다. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 "소형주택 의무비율이나 용적률 상향조정, 분양가상한제 폐지 등이 이뤄지면 일부 저층 단지는 가격이 올라갈 수도 있겠지만, 규제가 풀리지 않는 한 오름폭이 크진 않을 것"이라고 말했다.

■ 전세난 반복 가능성 높다

전세시장은 불안 요소가 많아 내년에도 상승률이 높다는 데 전문가들의 의견이 일치했다. 보금자리주택 공급에 따른 대기수요자와 재개발·재건축 이주수요자는 느는 반면, 재개발·재건축으로 말미암은 멸실가구는 올해의 4배 이상인 9만8000가구에 이를 전망이어서 수급 불균형이 예상된다.

박원갑 대표는 "내년 전세시장은 구조적 불안을 안고 있다"며 특히 서울의 전세난을 우려했다. 그는"아파트 입주물량은 다소 늘어나지만 대체제인 다세대·다가구주택, 오피스텔 신축이 큰 폭으로 감소한 데다 철거 이주 수요도 대기하고 있다"며 "이주수요가 본격화하면 전세난이 이사철마다 주기적으로 반복될 수 있다"고 밝혔다. 물량 공급이 충분한 경기 남부지역과 인천지역은 전세도 안정세를 보일 것으로 전망됐다.

국토해양부 자료를 보면, 9월까지 다세대·다가구, 단독, 연립주택 등의 인허가 실적은 5059건으로 2008년의 2만6479건에 한참 못미친다. 정부 역시 전세난 해결을 위해 공급확대 대책을 내놨다. 국토부는 역세권 고밀개발과 철도부지를 활동한 주택공급 등으로 2010년에 도시형생활주택을 2만가구 공급하겠다고 밝혔다.

■ 분양시장은 양극화 될듯

내년 분양시장은 입지에 따라 양극화가 심하고 미분양이 다시 늘 수 있다는 우려도 나온다. 부동산114 김희선 전무는 "올해는 금융규제 제외, 양도세 혜택 등으로 신규 분양시장이 활황을 이어왔지만, 세재혜택이 완료되면 지역간 차별화 현상이 심화할 것"이라며 "일부 지역은 미분양이 증가할 가능성도 있다"고 말했다.

이영진 이사도 "양도세 혜택이 완료되고 이후 저가의 보금자리주택 공급이 지속되면 분양시장은 침체기를 맞을 수도 있다"며 "가격과 입지경쟁력이 없는 단지는 미분양이 발생할 수 있고, 실수요 위주로 분양시장이 재편돼 양극화가 심해질 것"이라고 전망했다.

황춘화 기자·허종식 선임기자 sflower@hani.co.kr

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