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[2010 재테크] 부동산시장 5대 변수를 주목하라 |부동산노트

2009-12-25 09:16

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

'부동산시장을 좌우할 변수를 찾아 길목을 막고 기다려라.'
한국 부동산 전문가들의 시장 전망은 자주 틀린다. 가끔 정반대로 가는 경우도 있다. 이는 글로벌 경제라는 거대한 망망대해 한가운데 떠 있는 '한국 경제'의 특성 때문이다.

한국은 수출이 경제 규모의 절반 이상을 차지할 정도인 '소규모 개방경제(Small Open Economy)'다. 외부 여건에 따라 극에서 극으로 움직인다. 예를 들어 글로벌 금융위기가 닥쳐올 때 아파트 입지가 아무리 좋더라도 가격이 나 홀로 오를 수는 없다는 말이다. 그래서 국내 땅값과 전세금만 쳐다보는 '우물 안 개구리' 눈으로 시장을 예측하긴 쉽지 않다.

결국 '내년엔 얼마 오를 것'이라는 점쟁이식 전망보다는 여러 변수를 꼽아보고 자기만의 분석과 대응전략을 만들어 보는 것이 더 현명한 자세다. 집을 팔아야 하는 다주택자는 양도세제 변경을, 재건축아파트 소유자는 재건축 규제 변화를 점검하는 식이다. 내년 5대 변수를 꼽아본다.

◆ 금리 인상 등 출구전략 가장 큰 영향 미칠 듯
= 내년 가장 주목해야 할 변수는 뭐니 뭐니 해도 '출구전략'이다. 정부의 출구전략이 본격화될 경우 부동산시장의 온기를 떨어뜨릴 것은 확실시된다. 핵심은 금리다. 거시경제 전문가들은 한국은행이 기준금리를 올리더라도 급격한 인상은 피할 것으로 예상한다. 그러나 그동안 금리를 많이 묶어왔기 때문에 앞으로 연간 1%포인트 이하의 금리 인상에도 부동산은 예민하게 반응할 가능성이 높다.

김재언 삼성증권 부동산전문위원은 "2004년 153조원이던 은행권 주택담보대출 규모가 5년 만인 올해(2009년) 9월에 260조원으로 커질 정도로 부채와 이자율에 예민한 시장"이라면서 "금리 변동폭이 작더라도 금리 인상은 상환이자와 원금 부담을 늘려 시장을 급속도로 위축시킬 수 있다"고 전망했다.

실제 은행과 비은행권을 합치면 2009년 현재 담보대출 규모가 총 320조원으로 나타나는데 이는 전체 가계대출 규모 700조원의 절반에 육박한다.

출구전략이 거론되는 상황이니 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 규제가 조만간 해제될 가능성은 높지 않다. 최근 정부에서 내년까지 DTI 규제를 가져가겠다고 밝히기도 했다.

금리에 이어 부동산에 가장 예민한 화두는 세금이다. 내년 2월 11일이 되면 현행 분양아파트에 대한 양도세 감면 혜택 등의 일몰조항이 사라진다. 최근 청라 송도 등 수도권에 쏟아진 밀어내기 분양이 한순간에 뚝 끊길 가능성이 높다는 말이다. 실제 2월 이후에 분양하는 이 지역 아파트들은 기존 분양물량이나 서울의 아파트에 비해서 상대적으로 매력을 잃을 가능성이 높다.

세제에서 시장이 촉각을 곤두세우는 것은 다주택자 양도세 중과 완화 규정의 연장 여부다. 당초 내년 말에 끝날 예정인 이 조치로 인해 다주택자들의 매물이 쏟아져 나올 것으로 예상했으나 최근 정부는 추가 연장 의지를 보이고 있다.

◆ 분양가상한제, 재건축 규제 주목
= 분양가상한제 폐지 여부도 도마에 올라 있다. 정부도 업계와 시민들의 눈치를 보는 분위기다. 김희선 부동산114 전무는 "정부 내에서도 안정적인 주택공급을 책임져야 하는 국토해양부와 주택가격 상승을 조절해야 하는 기획재정부 간 입장이 다를 것"이라며 "일단 상한제가 폐지되면 택지에 건립되는 아파트뿐 아니라 서울지역의 재개발, 재건축 아파트에서 가격 상승이 나타날 가능성이 높다"고 말했다.

집값 상승에 기폭제가 될 수 있는 또 하나의 뇌관은 강남 재건축사업이다. 특히 서울시의회가 추진하고 있는 '재건축사업 연한 단축(최장 40년에서 20년으로)'이나 '안전진단 제도 개선' 등의 이슈가 진전된다면 서울의 아파트 가격에 폭발적인 영향을 줄 수 있다.

서울시의회는 올해 12월에도 한 차례 조례 개정을 추진했다가 내년 2월에 다시 상정하기로 일반 보류한 상태다. 강남에선 청실아파트, 경복아파트 등 중층재건축이 가시화되고 있고, 은마아파트도 안전진단에 들어간 상태여서 주목할 상황이다.

경제 외 변수로는 내년 6월 2일 치러지는 지방선거가 있다. 과거 두 차례의 지방선거 때마다 부동산 가격은 상승세를 띠었지만 거시경제적인 상황이 좋았기 때문이라는 분석이 많다. 이번에도 꼭 그렇게 되라는 법이 없다는 말이다. 그래서 이보다는 각 지역에서 후보자들이 대대적으로 준비 중인 부동산 관련 공약이 오히려 변수가 될 수 있다.

단적인 예로 서울시장 선거의 경우 오세훈 시장이 의욕적으로 추진한 한강르네상스와 한강공공성 개발 방식이 유지될지 여부도 선거 결과에 달려 있다. 성수동 여의도 반포 등 관련 지역 주민들로서는 예민한 사안 중 하나다.

이처럼 5대 변수 외에도 전문가들은 △내년에 예정된 2차 보금자리지구 공급 △세종시 관련 이슈의 해결 방향 △실물경기 회복과 환율 등이 부동산시장에 영향을 미칠 수 있으므로 관심을 가지라고 말했다.

[김선걸 기자]

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