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집값 전망 매년 빗나가는 이유는 |부동산노트

2009-12-18 07:01

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

집값 전망 매년 빗나가는 이유는
언제 나올지 모르는 정책 변수 때문
연말과 연초가 다가오면서 연구기관들의 새해 집값 전망이 잇따라 나오고 있다. 이들 기관들은 대부분 내년 집값이 상승할 것으로 점치고 있다.

대한상공회의소는 16일 내년 전국 집값이 3.5% 오를 것으로 전망했다. 주택산업연구원도 같은 날 서울•수도권 아파트값이 1.4%로 소폭 상승할 것이라는 자료를 내놨다.

이에 앞서 한국건설산업연구원은 이달 초 발표한 ‘2010년 주택•부동산 경기 전망’에서 내년 전국 집값은 서울 도심의 공급부족과 재건축시장에 대한 기대감 등이 맞물려 올해보다 4% 정도 오를 것으로 예상했다.

하지만 지난 몇 년 간 연구기관들이 내놓은 집값 전망은 대부분 빗나갔다. 지난해만 하더라도 대부분 2008년말 집값 전망 자료를 내놓으면서 올 상반기까지는 서울•수도권 주택시장 침체가 이어지다 하반기에 회복 국면에 진입한 뒤 연말께는 본격 상승세로 돌아설 것이라고 예측했다.

올해도 집값 전망 보기 좋게 빗나가

그런데 올 해 집값은 어땠는가. 올해 주택시장은 이들의 전망과는 정반대로 움직였다.

올 초부터 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 꿈틀대기 시작했다. 안전진단 기준 완화와 임대주택 의무비율 폐지, 용적률 상향조정 등과 같은 규제 완화에 힘입어 재건축 아파트값이 상승세를 타기 시작한 것이다.

일부 단지에서는 순식간에 이전 최고점을 회복하기도 했다. 강남권에서 시작된 회복세는 이른바 ‘버블 세븐’ 지역 등 수도권 인기 주거지역으로 확산됐다.

올 상반기까지는 집값이 맥을 못출 거라는 전망이 보기 좋게 빗나간 것이다. 올 상반기 집값이 하향 곡선을 그릴 것이라는 지난해 부동산관련 연구기관들의 전망만 믿고 내집 마련을 미뤘던 수요자들은 후회가 막심할 수밖에 없었다.

하반기 들어서도 전문가들의 예측은 과녁을 한참 빗나갔다. 추석 전후까지 가파른 상승세를 탄 서울•수도권 집값이 10월 중순 이후 꼬꾸라지기 시작했다.

정부가 과열된 시장을 잡기 위해 총부채상환비율(DTI)이라는 대출 규제에 나섰기 때문이다. 역시 연구기관들의 전망만 믿고 하반기 내집 마련에 나섰던 사람들이 하락 행진을 거듭하고 있는 집값을 원망해야 할 처지가 됐다.

연구기관들의 빗나간 전망은 올해 뿐 아니다. 국토연구원은 2005년말 발표한 ‘2006년 부동산시장 전망과 정책방향’에서 새해 주택(아파트,단독주택,연립주택 포함) 매매가격이 서울은 2.0% 안팎 떨어지는 등 전국적으로 1.0% 가량 하락할 것이라고 전망했다.

또 주택산업연구원은 ‘2006 주택시장 전망’을 통해 주택 매매 가격이 2~3%, 한국건설산업연구원은 서울 3.9%를 비롯해 전국적으로 4.7% 가량 떨어질 것으로 예측했다.

민간 연구기관들은 국책 연구기관보다 집값이 더 떨어질 것으로 내다봤다. 그러나 2006년은 “집값이 미쳤다”고 말할 정도로 아파트값이 가파른 상승세를 탔다.

전문가 “집값 전망에 큰 의미를 두지 말라” 조언

이처럼 연구기관들의 전망이 엉터리 일색인 이유는 뭘까. 전문가들은 정부 정책이라는 변수 때문이라고 말한다. 정책이 시장이 미치는 영향이 워낙 크기 때문에 전망이 제대로 맞을 수가 없다는 것이다.

언제, 어떤 내용을 갖고 나올지 모르는 정부 정책까지 변수에 넣어 예측하는 것은 현실적으로 불가능한 얘기라는 설명이다. 올해 집값 전망이 엉터리가 된 것도 DTI 적용 확대라는 정부의 정책 변수를 고려하지 않았기 때문이다.

시장 참여자들의 심리를 예측 변수에 넣기 어렵다는 점도 예측이 잘 맞지 않는 또다른 이유다.

자산시장이 그러듯이 부동산도 심리의 영향을 많이 받는다. 이런 까닭에 집값 전망 통계를 내는 한 전문가는 “전망에 큰 의미를 두지 말라”고 조언한다. 오히려 현장에 있는 현장 전문가, 가령 부동산 중개업자의 ‘감’이 좀 더 정확할 수 있다는 것이다.


조철현 기자

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