2009년 2, 3분기 풍부한 유동자금이 규제 완화로 수익성이 좋아진 재건축시장에 몰렸다. 이에 금융위기 이후 약보합세를 보이던 수도권 부동산시장은 강남권 재건축 중심으로 살아나기 시작했다.

그러나 실물경기가 살아나지 않은 상황에서 실수요자들의 뒷받침 없이 투자수요만으로 급등한 시세는 거품이라는 우려를 낳았으며 실제로 DTI규제 강화 및 자금출처조사 등의 규제가 나오자마자 강남권 재건축은 바로 약세를 보이기 시작했다.

최근 들어 강남권 재건축 하락세가 인근 지역으로 점차 확대되는 모습을 보이고 있는데 이러한 수도권의 약세장은 내년 상반기까지 지속될 전망이다.

그 이유로는 정부에서 강력한 완화책을 내 놓는다면 다시 시장이 좋아질 수 있겠으나 정부가 현재로써는 부동산 시장 활성화를 위해 내 놓을만한 카드가 많지 않다는 것이다. 이는 분양권 전매제한을 비롯해 세제, 재건축규제완화 등 대부분의 부동산 완화책을 이미 사용했기 때문.

현재 정부가 추가적으로 사용할 수 있는 카드는 DTI규제 완화 및 금리 인하인데 금융시장 안정화 및 인플레이션 우려 등을 감안할 때 무리수를 두면서까지 이러한 완화책을 사용하기는 쉽지 않다는 것이다.

특히 금리는 인하보다 인상될 가능성이 더 높다. 정부는 올 한해 강력한 부양책으로 이미 시중에 막대한 자금을 저리로 풀어 이를 다시 거둬들어야 한다는 부담감이 큰 상태다. 만약 다시 회수하지 않거나 지체된다면 자칫 인플레이션과 자산거품, 재정악화 등의 악영향을 불러 올 수 있기 때문.

금리가 인상된다면 집값에 큰 타격을 줄 것으로 보인다. 이유는 우리나라 유주택자들의 재무구조를 살펴보면 집값의 절반가량이 대출로 충당하는 사람이 많기 때문.

물론 살아나고 있는 분양시장의 영향으로 기존 아파트시장이 자극을 받아 되살아날 수 있겠으나 최근 분양시장에서도 고분양가가 다시 고개를 들고 있고, 내년 2월까지만 세제감면혜택이 있는 점을 감안할 때 큰 기대를 하기 어려겠다.

즉 지금의 분양시장에 의해 기존 아파트시장이 되살아난다 하더라도 2006년 말처럼 고분양가 -> 아파트 시세 큰 폭 상승 -> 부동산 시장 침체의 전철을 다시 밟을 수 있다는 우려가 높다고 볼 수 있다.

그 밖에 세계 실물경기가 호전되면서 국내 실물경기가 되살아난다면 수도권 아파트 가격은 강보합세를 기대해 볼수 있겠다. 그러나 여전히 금리상승에 대한 압박 때문에 외환위기 이후 집값이 상승한 것처럼의 높은 시세상승은 기대하기 어려울 것으로 보인다.

전세시장은 보금자리주택 공급확대 및 금리인상 등으로 매매수요에서 전세수요 증가가 예상되고 공급측면에서는 2010년 입주물량이 12만9천여가구로 전세난을 겪었던 2009년(15만4천여가구)에 비해 적기 때문에 꾸준히 상승될 것으로 보인다.

지역별로 살펴봤을 때 최근 유동자금이 몰리면서 가격이 급등한 지역 중심으로 당분간 조정이 있을 것으로 보이는데 대표적인 곳으로 강남권을 비롯해, 양천구, 과천 등을 들 수 있다.

그러나 이들 지역은 학군이 우수하고, 지역 프리미엄이 매우 높은 지역으로 수요층이 매우 두텁다. 여기에 주 수요층이 자금력을 갖춘 중산층 이상인 점을 감안할 때 시세가 조정돼 내년 초까지 시세가 하락한 후 재차 반등될 가능성이 매우 높다.

그 밖에 버블세븐(양천구 제외) 지역은 강남권의 일시적인 하락으로 일정부분 조정은 받을 수 있으나 2009년 한 해 시세상승률 자체가 매우 낮았기 때문 추가적인 시세하락을 보일 확률은 높지 않고 2010년도 지금의 시세만큼의 보합세를 이룰 전망이다.

그렇다면 파주, 오산, 남양주 등의 수도권 외곽지역은 어떨까? 수도권 외곽 지역은 크게 하락될 가능성이 있다. 그 중심에는 보금자리주택 확대 공급이 있는데 1차 보금자리주택이 예상보다 낮은 경쟁률로 마감이 됐다.

다시 말해 그간 보금자리는 고액의 청약저축 납입자만이 분양 받을 수 있는 주택으로 인식됐지만 강남 및 주요지역이 아니라면 고액이 아니더라도 낮은 분양가의 보금자리주택을 받을 수 있다는 희망이 생겼기 때문이다.

따라서 보금자리주택이 2차에 이어 3차, 4차가 계속해서 발표되고 1차 보금자리주택이 본 청약을 거쳐 사업 추진이 원활히 진행되는 모습만 보인다면 수도권 외곽에 위치한 아파트들은 타격이 클 것으로 예상된다.