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2010년 2분기 본격적인 대세회복 온다 |부동산노트

2009-11-29 09:08

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

내년 2월 11일 이면 양도세 감면제는 폐지되고 여기에 연관되어 취등록세 감면도 조정될 가능성이 크다 그러나 지방은 여전히 미분양이 많이 남아 있어 연장 될지도 모른다. 지금 실시되고 있는 DTI와 세제 혜택이란 두가지의 서로 상반된 정책의 문제점을 분석하고 시장에 어떻게 반영되고 있는지와 이후의 결과를 예상해 보자.

 

 경기전망이 여전히 불투명한 상황에서 주택 가격이 상승하기 시작하다가 DTI로 주춤하고 있는데 앞으로 그 부작용이 반드시 나타날 것이다.  이전에는 서울의 포화된 주택 수요를 경기도로 흡수 했는데 규제강화로 거래가 끊기면서 그런 흐름이 단절되 버린 것이다.   

 

더군다나 지금 시점에서  전세가 상승이 왜 갑자기 이어지고 있는지 생각해 봐야한다. 서울의 경우 이것은 수요가 부족한 것 외엔 달리 설명할 방법이 없다. 이런 현상들은 앞으로 예정되어 있는 재개발이나 뉴타운 사업등으로 지속될 것이며 이런 사업으로 인한 물량 증가는 거의가 1:1 수준이니 많지 않을 것이다.  

     

작년 금융위기 이후 세제혜택 제도 시행으로 수도권 미분양과 신규 아파트가 분양이 잘되고 있는데 이런 현상의 원인을 정확히 파악해 볼 필요가 있다.  

 

1주택자로서  실거주자라면 굳이 양도세 감면이 아니라도 비과세 대상이기 때문에 양도세 정책의 영향을 받지 않는다 따라서 이와같은 정책 실시후 분양시장이 활성화 되었다는 것은 2주택자 이상의 투기적 수요가 증가 했다는 반증으로 볼 수 밖에 없다.

달리 말하면 갈곳 없는 유동자금이 세재혜택 등으로 이미 주택시장으로 움직이고 있다는 것이다.  

 

이런 현상은 바로 작년 금융위기 이후 공급된 풍부한 유동성이 이미 주택시장에 반영되기 시작했다고 볼 수 있다.  또한 달러 캐리에 의해서 해외에서 유입되는 유동성도 계속 늘어나고 있다.  

 

경기에 상관없이 유동성이 늘어나면 절대가치에 변동이 없어도 인플레율 이상의 자산가치가 상승한다는 것은 상식이다.

 

 외환위기 직후 김대중 정부에서 실시한 양도세 면제 정책으로 미분양 물량을 해소 했을 뿐만 아니라 이후 주택시장의 과열을 초래하고 가격 폭등으로 이어졌다. 뿐만 아니라 타워 팰리스를 비롯한 강남의 고가 아파트가 엄청난 양도차익에도 불구하고 모두 비과세 대상이 되는 불합리한 결과를 가져왔다.

   

 이와같이 금융 세제 정책은 일시적으로 주택시장이 안정된 것으로 보이는 착시효과일 뿐 장기적으로는 오히려 시장에 악영향을 준다는 것이 명명백백한데도 정권마다 반복하여 실시하고 있으니 그 결과도 이전과 다를바 없을 것이다  

 

집값은 가장 기본적인 시장의 법칙인 수요 공급에 의해 조절되지 않는한 규제에 의한 가격 안정은

일시적이고 인상 압력이 누적될 뿐이며  언젠가는 문제가 터지게 되어 있다고 본다.   

 

위와같이 시장의 추이를 종합해 보면

 

내년 2/4분기 부터 주택시장은 본격 회복 국면으로 진입할 것으로 예상되므로 주택 구매자는 지금부터 내년 1/4분기 까지가 적기이고 매도자는 특별한 사유가 없으면 내년 1/4분기 이후로 미루는 것이 옳다고 본다    

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