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실물 경기회복" 2010년 부동산 시장 "전반적 상승 유지 |부동산노트

2009-11-17 07:45

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

- 2010년 매매시장 안정, 전세시장 불안 예상
- 변수를 통한 전반적 부동산 시장에 관한 고찰

 
2010년 부동산시장은 실물경기회복 등의 호재로 전반적인 상승세를 이어가겠지만 2~3분기 분양공백이 발생하고 전세난은 지속될 것이라는 전망이 나왔다.

아파트투자분석정보업체 부동산1번지는 2010년 부동산 시장 전망 자료를 발표했다.

부동산1번지 관계자는‘큰 틀로 봤을 때 부동산 경기는 그 당시의 실물경기를 반영하는데, 2010년은 실물경기가 회복되는 만큼 부동산 시장도 고점 회복 시도를 지속적으로 할 것으로 전망된다고 밝혔다.

또한 현재의 부동산 경기는 대세 상승이라기보다는 소 사이클상 회복장이라는 점에 염두하고, 강남등의 주요 시장은 집값이 너무 비싸 장기적 랠리는 기대하기 어려울 것 이라는게 공통된 의견이다.

2010년 부동산 시장은 회복이라는 긍정적인 시각은 유지하되, 가격 부풀림 현상으로 인해 작은 충격에도 언제든지 가격이 출렁일 수 있는 등 변동성 확대가능성을 유의해야 할 것이라고 강조했다.

현 정부의 부동산정책은 세금감면, 규제완화, 공급확대 정책을 기조로 삼고 있다.

MB정부는 출범초기부터 경기불황으로인한 부동산 움직임에 시달린 데다 경제 살리기를 대선공약으로 내밀면서 시장경제위주의 부동산 정책을 펴고 있는 것이다.

이러한 정책기조와 방향은 결과적으로 글로벌 금융위기 및 불황에 빠진 경제를 살리고 경기회생의 시발점으로 평가 받기도 한다.

물론 2009년 하반기에는 금융구제, 단기급등 부담에 따른 주택수요의 감소로 2009년 부동산 시장은 상승과 하락의 롤로코스터를 타고 있다는 분석도 지배적이어서 내년 시장에 대한 전망이 더욱 관심을 모으고 있다.

<꼭지명 : 정부의 정책변수 및 시장에 미치는 변수에 대한 고찰>

정부 부동산정책 중립기조 유지 할 듯
- 부동산1지 관계자의 예상

2010년 부동산 시장의 최대 변수는 역시 정부의 정책변수라 볼 수 있다. 정부가 2010년에도 과연 계속 규제완화 및 공급확대 정책을 이어갈 것인가.

이에 따른 부동산 시장의 상승세도 지속될 수 있을 것인가? 하는 점이다. 과연 정부의 정책이 시장에 개입해서 얼마만큼의 영향력을 미치고, 어떤 정책이 시장의 안정에 가장 효과적이라고 말해야 할 수 있을까.

부동산 1번지 관계자는 2010년 정책은 규제완화 보다는‘중립’기조가 될 것으로 전망했다.

정부의 정책은 변동성을 줄여 시장을 안정시키는데 있다는 것이다.

시장이 불안해질 경우 정부가 적극적으로 속도 조절에 나설 것으로 예상된다고 전망했다. 전 방위 규제보다는 부작용이 적도록 국지적 속도조절 접근법을 사용할 것 이라고 피력했다.

세제나 규제강화 등 과거 회귀보다는 대출 및 거래규제를 통한 제한적 규제가능성이 클 것이라는 것이다.

2010년 주요 정책 이슈를 살펴보면 다음과 같다.

분양가 상한제 폐지 여부

분양가 상한제 폐지에 관한 사항은 내년 2월 임시국회에서 본격 논의가 이뤄질 것으로 예상된다. 분양가 상한제가 폐지된다면, 당장 재건축, 재개발 주택사업의 수익성이 개선되는 효과로 건축시장이 술렁거릴 수 있다. 이렇다할 상승모템이 없는 강남 재건축은 상당한 호재가 될 수 있다는 것이다.

분양가상한제 하에서는 일반분양분의 분양가가 원가에 연동하므로 수익성이 낮아 조합원의 종전자산에 대한 비례율이 낮아져 조합원의 추가분담금이 부담될 수 있다.

통상 새 주택은 기존주택보다 20%정도 더 비싸게 거래되므로, 분양가상한제가 폐지되면 일반분양가를 기존주택가의 100%·120% 정도로 분양할 수 있고, 이는 사업수익의 증가를 가져와, 조합원의 종전자산에 대한 비례율을 높이게 되고 조합원의 추가분담금을 줄여주는 역할을 하게 된다.

민간택지의 공급활성화를 위해서는 분양가 상한제가 폐지돼야 하지만 강남 재건축 투기적 수요를 자극할 수 있는 점도 상한제 폐지에 부담을 주는 요인으로 작용하기 때문 이 부분에 관한 논의가 필요할 것이라는 게 부동산 전문가들의 의견이다.

미분양 및 신규분양 계약자 양도세 특례시한 연장여부

2010년 2월 11월까지 미분양이나 신규분양을 계약할 경우 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역에서 5년간 60% , 비과밀억제권역에서는 5년간 100% 감면혜택이 주어진다.

시장에서 관심은 세제혜택이 당초 예정대로 끝날 것인가 여부를 놓고, 부동산 경기회복이 여전이 더디다는 점을 감안. 2010년 초 연장 여부를 놓고 논의가 진행될 것이라는 전망이다.

다주택자 양도세 한시적 중과 유예 지속여부

다주택자의 양도세 한시적 중과유예 조치가 예정대로 끝나고 다시 원상태로 되돌릴지도 관심사다. 현행 세법상 2009년 3월 16일~2010년 12월 31일 신규 취득 및 매도분은 일반 양도 세율(2010년 6~33%, 2009년 6~35%)이 적용된다. 다만 양도를 할 때 주택투기지역으로 지정돼 있는 강남 등 3개구에서는 기본 양도 세율에서 10%포인트 추가 부과할 수 있도록 하고 있다.

그런데 이런 양도세 특례 규정의 종료시점이 다가올수록‘절세용 매매’가 늘어날 수 있다는 지적이다. 현재 집을 두 채 갖고 있는 사람이 양도세 중과(50%)를 피하려면 2010년 말 이전에 팔아야 한다. 그런데 집을 한 채 갖고 있는 사람으로서는 2010년 말까지 한 채를 더 사도 추가매수분에 대해서는 언제 팔아도 양도세 중과대상에서 제외된다.

만약 정부가 양도세 중과를 부과할 경우 연말이 갈수록 막판 양도세 절세매물이 많아져 집값 하락요인으로 작용할 수 있다. 2010년 말 집을 싸게 살 수 있는 기회가 올 수 있지만 정부가 다주택자 양도세 정책을 어떻게 펼쳐나가느냐에 따라 다소 유동적이 될 수 있다는 점이 주목된다.

다음은 주택 시장에 영향을 미치는 핵심변수에 대한 고찰이다.

정책요인 말고도 인구통계 , 금리, 경기흐름, 수급심리 ,등 여러 가지 변수가 함께 작용한다는 것이다.

경기, 금리에 따른 변수

2010년부터 경기회복이 가시화 될 경우, 우리 경제가 3% 이상의 경제성장을 나타내고 환율 급등, 금리급등, 유가급등 및 대형 악재만 발생하지 않는다면, 부동산 시장도 상승지세가 계속 된다는 것이 전문가들의 예측이다.

부동산 1번지 김은경 팀장은 2010년 콜금리 인 상시 부동산 시장의 하락을 예상했다. 이자 부담 등의 이유로 수요가 줄어들 거라는 판단이다.

다만 경기도 회복되고 있으므로 급격한 출구전략 사용하지 않을 경우 충격은 다소 완화될 것으로 보인다. 따라서 금리 상승 가능성을 감안하여 투자를 할 때에는 자기자본의 비율을 높이는 것이 좋을 것이다. 주택의 경우 집값의 30%이상 빌리지 않는 것이 안전투자에 도움이 된다고 밝혔다.

▲ 내년 지방선거 공약에 따른 변수

2010년 6월 열리는 지방선거 때 각종 선거공약 남발 가능성이 있다. 2008년 4월 국회의원 선거 당시 후보자들이 골목골목 다니며 뉴타운, 재개발 공약을 내놓는 바람에 집값을 들쑤시는 일이 일어났다. 이번에도 선거는 국지적으로 불안요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다. 하지만 역대 지방선거 때 집값이 오르기도 내리기도 했다는 점에서 선거=집값상승으로 연결하기는 어려울 것이란 전망이다.

▲ 공급(주택입주량)의 변수

부동산114에 따르면 2010년 아파트 입주물량은 2009년보다 소폭 증가한 30만호(29만9911가구)공급될 것으로 보인다. 2000~2008년 평균 입주물량이 32만호 수준이었던 점을 고려하면 예년에 미치지 못할 것으로 예상했다.

최근 2005~2009년 5년간 연 평균 입주 량과 비교해보았을 때에는 2만 가구 정도가 많은 상황이다. 따라서 아파트 입주 량만 따졌을 때에는 전세시장이 요동칠 정도는 아니다. 그러나 다세대, 빌라, 오피스텔 등 아파트 대체재 공급부족이 문제로 남는다는 것이다.

그래서 전체적인 공급물량으로는 예년보다 다소 모자라는 것이 아닌가 생각된다. 더욱이 심각한 것은 뉴타운 및 재개발 철거이주 수요 등이 몰릴 경우 시장에는 병목현상이 나타나 시장불안이 재연될 수 있다는 점이다.

전세난을 잘 넘기려면 재개발, 뉴타운 이사수요를 잘 조절해서 시장 충격을 최소화해야 가능하다는 점을 피력했다.

▲ 수요에 따른 주택시장 변수

경기회복에 따라 주택 수요가 늘어날 것으로 예상된다. 뉴타운, 재개발 철거이주도 수요를 늘리는 요인으로 작용할 수 있다. 다만 뉴타운, 재개발에 따른 이주는 임시수요이기 때문에 결혼이나 진학 등과 같은 ‘고정수요’와는 다르다. 나중에 철거된 주택이 완공돼 입주를 하게 되면 다시 원위치 되는 수요다. 따라서 재개발, 뉴타운에 따른 주택수요를 과다 계상할 위험이 있다는 것이다.

그리고 그동안 단기가격 상승에 다른 부담, DTI 규제로 인해 수요가 위축될 수 있다는 점도 이해할 필요가 있다. 2010년 주택시장에서 수요변수는 상승요인과 하락요인이 혼재돼 있다는 생각이다.

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2010년 매매시장 안정, 전세시장 불안

- 부동산시장 폭락가능성은 별로 없다 “예측”
- 경기흐름에 따라 정책은 탄력적으로 시장개입

국내 집값 수준은 아시아의 이머징 마켓에 비해 그리 높은 편은 아니다.

선진국의 주택시장이 하락세가 둔화되고 판매지수가 늘어나는 등 안정세를 찾고 있는 점도 긍정적으로 평가할 수 있다.

일부에서 우려하는 바와 같이 2010년 이후 집값 내지 폭락가능성은 별로 없다고 예상한다.

이에 전체적인 시장은 실물경기 회복에 따라 부동산시장도 회복세가 이어질 것이란 전망이다.

대세상승은 상승폭이 크고, 상승기간이 긴 것을 의미한다. 하지만 지금은 시세가 이미 많이 분출한 상황이어서 상승에너지가 크지 않은데 단기간 반등은 있겠지만 추가적인 랠리는 나타나기 힘들 것 같다. 다만 지역개발 재료에다 선거 공약 등이 겹칠 경우 국지적 시장 교란 가능성은 있다는 것이다.

또한 부동산 정책도 큰 변동성 보단 미세조정에 그칠 거라는 전망이다.

다시 말해, 규제완화-공급확대란 큰 틀 속에서 실물경기흐름과 금융환경에 따라 시장에 탄력적으로 개입할 것이라는 의견이다.

부동산 과열 조짐이 나타날 경우 재건축`재개발이익환수조치, 금리인상, 대출규제, 수요정책은 더욱 강화 될 것이고, 반대로 부동산 경기 침체 시 에는 그동안 보류했던 분양가 상한제 폐지, 강남3구 투기지역해제등 규제조치를 포함 다주택자 양도세감면, 전매제한 약화, 재건축 활성화 조치는 규제완화 폭이 커질 것이라는 것이 전문가들의 예상이다.

그런 가운데서도 매매시장과 달리 전세시장은 안정권 이탈 될 가능성도 높지만, 수도권 지역을 중심으로 공급부족, 수요증가의 불균형 요인이 커지면서 그 어느 때보다 전세가격 불안정성이 높아질 수 있다는 견해이다.

2010년 부동산 시장, 특히 주택시장은 변동성 확대 가능성 염두에 두고 준비해야 할 것이다.

다만 경기도 회복되고 있으므로 급격한 출구전략 (경제정책의 기조를 원상 복구하는)것을 사용하지 않을 경우 충격은 다소 완화될 것으로 보인다.

 

 
박재필 기자

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