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재정비되는 우리집 가격은 어떻게? |부동산노트

2009-10-27 09:12

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

- 가격의 기준과 균형을 잡아서 평가하는 일
- 평가의 성공을 결정하는 것은 ‘균형 감각’

말 많고 탈 많은 주택재정비사업에서 감정평가액이 잘못됐다는 판결은 거의 나지 않는다. 그 이유는 명확하고 객관적 기준을 제시 할 수 있는 근거들을 마련했기 때문이다. 주택재정비사업의 수많은 법정공방 싸움에서 흔들리지 않는 객관적인 기준들을 평가사는 어떻게 마련할까?

주택재정비사업에서의 감정 평가 방법의 가장 첫 번째 사항은 그 지역에서 객관적으로 가장 높은 가격을 가진 곳과 가장 낮은 가격을 가진 곳을 정하는 일이다. 가격은 상황과 여건에 따라 변화하지만 특정 지역으로 한정했을 때 객관적으로 가장 조건이 좋은 장소와 나쁜 장소는 존재하게 된다. 그것을 기준으로 삼아 다른 장소들의 가격을 메워 나가는 것이 바로 감정 평가의 방법이다. 일종의 가격의 등수를 만들어가는 일이라고 볼 수 있다.시험을 보면 한 반에는 1등과 꼴등이 분명히 존재하는 것과 같은 원리라고 볼 수 있다.

업계 관계자는 “이러한 방법은 끊임없는 객관성에 대한 논리적인 근거들을 만들어 나가는 일이라고 덧붙이면서 무엇보다 중요한 것은 균형”이라고 말한다. 성공한 감정 평가와 실패한 감정 평가를 결정하는 것은 바로 균형이 유지되는 것인가 아닌가라는 점이다.

◆ 주택재정비사업 시 내 집의 감정 평가액 불만이 있다?

물건의 가치를 판단하는 것은 입장에 따라 다를 것이 분명하다. 물건을 사는 사람의 입장에서는 낮은 가격이 좋을 것이고 파는 사람의 입장에서는 분명히 높은 가격이 좋을 것이다. 감정 평가사는 객관적인 기준을 제시하여 이들 사이에 접점을 제시하지만 접점이 만족스럽지 않을 수가 있다.

제반 가격요인을 전부 고려한 감정평가액도 개인이 보면 불만일 수 있다. 그러한 불만을 제기하기 위해서는 자신의 집에 가격과 비교 가능한 유사감정평가대상과 가격 요인을 고려한 후 제시해야 한다. 즉 무조건 내 집 가격이 낮게 나왔다고 불만을 제기하는 것은 의미가 없다는 것. 같은 평수의 도로 접근성과 조망권이 비슷한 옆집이 훨씬 좋은 가격을 받았다면 가격 요인이 비슷한데 왜 가격 차이가 발생하는 가를 조사해야 한다.

그러나 실제적으로 주택재정비사업의 사업성 승패 여부는 감정 평가액이 아니라 용적률을 비롯한 사업적 요건이 결정한다는 것이 업계 관계자의 설명이다. 즉 전체적인 가격변동을 초래하여 균형을 무너뜨리기 때문에 한군데의 가격을 의도적으로 올리기는 어려우며 그러한 사례도 찾아보기 힘들다. 그러므로 감정평가액이 불만일 경우 사업 요건들을 변화시켜서 전체적 사업성을 좋게 변화시키는 것이 적합한 대처 방안이라는 것이다.

◆ 왜 공시지가와 감정평가액은 다른가?

업계에서는 공시지가를 보고 보수적이라고 말한다. 일반적으로 공시지가는 감정평가액보다 낮게 책정되기 때문이다. 언론에서도 이 부분을 문제 삼아서 왜곡보도가 잦았던 것이 사실이다. 대부분의 감정평가사들은 언론에서 공시지가와 달라서 감정평가가 잘못됐다는 말을 하면 답답하다. 공시지가와 감정평가액이 다른 이유는 가격을 정하는 목적이 다르기 때문.

실제로는 공시지가와 감정평가액은 동일해야한다. 그러나 급격한 경제 성장을 이룬 한국의 현실적 상황 상 공시지가와 감정평가액은 다를 수밖에 없다는 것이다. 감정평가액으로 과세한다면 강한 조세 저항이 우려가 되기 때문이다. 그래서 공시지가는 감정 평가액 보다 다소 낮은 가격으로 책정되게 된다. 더군다나 주택재정비사업에서 조사되는 가격은 재정비사업이라는 특수한 상황을 고려해서 형성되어진 가격이기 때문에 과세 목적인 공시지가와는 차이가 있을 수밖에 없다.

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