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경매감정가 시세와 반드시 비교해야 |부동산노트

2009-10-27 08:39

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

경매감정가 시세와 반드시 비교해야
확인 안하면 낭패
‘경매 물건은 싸다’는 게 일반적인 인식이다. 많은 사람들이 부동산 경매시장에 나오는 물건의 감정가격이 일반 매매가격보다 싸다고 생각한다. 하지만 사실은 꼭 그렇지 않다.

감정가가 시세보다 낮은 경우가 적지 않지만, 오히려 더 비싼 경우도 허다하다. 실제로 부동산 경매현장에서는 감정가를 곧이곧대로 믿었다가 낭패를 보는 일이 빈번히 발생한다.

경매 감정가 맹신하단 큰 코 다친다

법원 경매에서 가장 오해가 많은 부분 중의 하나가 바로 감정가이다. 감정가란 법원에서 해당 물건의 가치를 평가한 금액이다. 감정평가사가 주변 상황 등을 종합적으로 평가해 해당 경매 물건의 가격을 매긴다. 그리고 낙찰가는 경매 참가자가 물건을 사는 가격이다.

문제는 감정가격이 시세를 정확히 반영했는지 여부다. 놀랍게도 경매 부동산의 감정가격이 시세보다 비싸게 매겨지는 경우가 적지 않다. 이유는 뭘까. 바로 시차 때문이다.

경매 물건이 신청되면 법원은 감정평가기관에 발주 명령을 내려 감정평가사가 부동산의 가격을 평가한 감정평가서를 제출하게 한다. 감정평가사는 해당 부동산의 현장에 나가 이것 저것 따져보고 확인해서 가격을 책정해 법원에 보고한다. 법원은 이 때 매겨진 가격을 통상 첫회 입찰가격으로 삼는다.

감정 시점은 입찰일에서 통상 6개월 가량 차이가 난다. 경매 물건의 감정가격이 최초 입찰에 부쳐지기 6개월 정도 이전에 결정되는 것이다. 이 기간도 경매개시 결정 이후 중간에 이해 관계인의 이의신청이나 항고가 없거나 매각 준비과정에서의 누락ㆍ착오 사항 등이 없었을 때 가능한 것이다.

만약 변수가 생기면 첫 경매일은 더 늦어질 수밖에 없다. 따라서 최소 6개월 정도의 기간이라면 부동산 가격 변동이 심한 시기에는 감정가와 시세 차이가 크게 벌어질 수 있다. 법원등기를 열람할 때 꼭 감정평가 시점을 확인해야 하는 것도 이 때문이다.

더욱이 요즘 같이 집값이 약보합 내지 하락할 때에는 감정가격보다 시세가 낮아지는 상황이 발생할 수도 있는 것이다. 실제로 A씨는 10월 중순 경매로 나온 서울 서초동 J아파트 101㎡를 감정가만 믿고 낙찰했다가 후회가 이만저만 아니다.

그는 감정가 10억5000만원에 나온 이 아파트를 현장 방문이나 실거래 가격을 알아보지도 않고 응찰해 11억100만원(낙찰가율 104.9%)에 낙찰했다. 이후 잔금 납부를 앞두고 현장의 중개업소를 방문했다가 깜짝 놀랐다. 총부채상환비율(DTI) 확대 적용과 대출금리 상승 영향으로 요즘 집값이 내리면서 낙찰한 아파트 시세도 10억원대 초반에 머물고 있었기 때문이다.

더구나 A씨가 낙찰한 아파트는 저층(2층)인 데다 향도 서향이어서 거래조차 되지 않는 상황이었다. 결국 A씨는 입찰보증금 1억1100만원을 떼이는 손해를 감수하고 이 아파트 매수를 포기해야 하는 지에 대해 심각하게 고민 중이다.

시세 정확히 파악한 뒤 입찰해야

이처럼 감정가격만 믿고 덤볐다가 일반 매매가격보다 높은 가격에 낙찰할 경우 낭패를 볼 수밖에 없다. 따라서 입찰에 앞서 꼼꼼한 시세 파악이 무엇보다 중요하다. 응찰하려는 물건을 찾게 되면 법원 감정가격은 참고 자료로 활용하는 데 그쳐야 한다고 전문가들은 조언한다. 정확한 시세는 본인이 직접 발로 뛰어서 파악해야 한다는 것이다.

지지옥션 강은 팀장은 “지금은 주택시장이 하향 안정기인 만큼 최소 6개월 전에 책정되는 감정가와 실제 거래 가격에는 큰 차이가 날 수 있다”며 “가격 하락기에는 감정가만 맹신하지 말고 꼭 현장을 방문해 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰에 나서야 한다”고 말했다.

아파트의 경우 전문 시세 사이트 검색을 통해 어느 정도 매매 가격을 파악할 수 있다. 그렇더라도 현지 부동산 중개업소를 통한 시세 확인 작업도 반드시 거치는 게 좋다. 시세 확인 방법도 사려는 입장에서 두 군데 이상, 팔려는 입장에서 두 군데 이상, 그리고 전세를 얻으려는 입장에서, 또 반대로 전세를 주려는 입장에서 등등 여러 각도로 하는 것이 바람직하다.

그래야 정확한 시세를 파악할 수 있다. 만약 감정평가사가 시세를 제대로 파악하지 않아 감정가격이 시세보다 많게 싸게 책정됐다면 감정가(최초 입찰가)에서 진행되는 첫 입찰에서 낙찰하는 것도 방법이다. 시세 확인과 함께 경매 부동산의 관리 상태도 눈으로 직접 확인하는 것이 좋다. 수리비와 미납된 관리비 및 공과금 등의 금액이 클 경우 이를 감안해 입찰가격을 써야 한다.

조철현 기자

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