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재건축 흐림, 재개발 맑음 |부동산노트

2009-10-19 09:24

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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재건축 흐림, 재개발 맑음
중장기 투자수요는 여전
연말까지의 재건축과 재개발 전망은 엇갈린다. 전문가들 사이에서도 시각이 다르다. 부동산시장에서 가장 투자수요가 많은 대표 상품인 만큼 경제여건 및 재료에 민감하게 반응하는데 요즘 재건축과 재개발을 둘러싼 변수가 워낙 종잡기 어렵게 움직이기 때문이다.

올 상반기 부동산시장이 회복세를 보인 건 경기 호전에 대한 기대감이 컸다. 그러나 최근 우리 경제의 빠른 회복세가 과장된 측면이 있다는 경고성 메시지가 잇따르고 있다.

폴 크루그먼 미국 프린스턴대 교수는 최근 “한국 경제가 빠른 회복세를 보이고 있다고 판단하기에는 시기상조이며 회복세가 둔화될 가능성도 있다”고 말했다. 강만수 대통령 경제특보도 우리 경제가 더블딥(경기침체 후 잠시 회복기를 보이다가 다시 침체에 빠지는 이중침체 현상)에 빠질 수 있다고 우려했다.

금리 흐름도 불안하다. 올 상반기 사상 최저수준의 저금리 기조가 이어지면서 시중 부동자금이 재건축 등 일부 주택시장에 유입됐는데 최근 들어서는 금리 인상 움직임이 두드러지고 있다.

경제 호전 땐 투자 회복

한국은행은 기준금리를 올리지 않았지만 주택담보대출금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)금리는 가파르게 오르고 있다. 기준금리도 올라갈 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다. 금리 인상은 부동산시장에 독이다. 부동산의 상대적 기대수익률이 낮아지기 때문이다.

결국 경제여건이나 금리를 봤을 때는 연말까지 재건축과 재개발이 크게 오르긴 어려운 상황이다. 그러나 경기 호전이 가시화하면 재건축과 재개발 시장에는 언제든지 수요가 붙을 수 있다. 투자수요가 눈독을 들일 매력이 충분하기 때문이다.

우선 인플레이션 가능성이다. 지난해의 금융위기를 벗어나기 위해 정부는 돈을 많이 풀었다. 우리나라뿐 아니라 다른 선진국도 마찬가지다. 최근 금값이 계속 치솟는 것은 돈의 가치가 상대적으로 떨어졌다는 방증이기도 하다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 “인플레이션이 오면 은행에 돈을 맡기는 것보다 부동산을 사 놓는 것이 유리하다고 판단하는 자산가들이 늘고 있다”고 전했다. 재건축과 재개발의 자체 매력도 충분하다. 대부분의 재건축이나 재개발 사업지의 입지가 빼어나다.

특히 집을 지을 수 있는 공간이 부족한 서울과 수도권에선 재건축과 재개발이 새 아파트를 접할 수 있는 주요 창구다. 고급수요가 많은 서울 강남권의 경우 기존 아파트는 많이 낡았다.

지은 지 30년이 넘은 단지가 많아 주차공간이나 단지 내 편의시설이 수요자들의 기대수준에 턱없이 모자란다. 3열 주차가 기본일 정도로 출퇴근시간마다 주차전쟁을 벌이는 단지도 적지 않다. 이 때문에 재건축이 된 아파트에는 어김없이 수요가 몰린다.

최근 입주한 서울 서초구 래미안반포 등 재건축을 끝낸 아파트의 매매값과 전셋값이 급등한 게 한 예다. 잠원동 강철수 공인중개사는 “반포일대의 고급 수요가 새 아파트 단지에 몰리면서 가격이 많이 올랐다”고 말했다. 지난해 11억원대에 일반분양했던 반포자이 109㎡형의 호가가 요즘 15억원을 넘는다고 한다.

재건축이 예정돼 있는 단지에 중장기 수요가 몰리는 것도 같은 맥락이다. 개포동 정애남 공인중개사는 “개포주공 단지의 경우 재건축 사업이 끝나려면 최소 6년을 더 기다려야 하지만 6~7년 뒤 재건축 된 개포주공 아파트가 입주를 시작하면 이 곳이 강남권의 최고 인기 단지가 될 것이란 기대감에 중장기 투자수요들이 계속 관심을 보이고 있다”고 전했다.

한남뉴타운 등 재개발 구역에 대한 기대감도 크다. 용산구 보광동 유명한공인 김윤숙 사장은 “재개발 이후를 생각하고 좋은 입지의 주거지를 미리 선점하겠다는 고급 수요가 꾸준히 지분(재개발 후 새 아파트 입주권을 받을 수 있는 권리) 투자에 나서고 있다”고 말했다. 한남뉴타운의 경우 1단계 입주가 2015년 예정돼 있다.

결국 재건축과 재개발은 경제 상황에 맞춰 꾸준히 수요자들의 러브콜을 받을 수 있는 상품이라는 분석이다. 그러나 올 연말까지의 상품별 명암은 다소 엇갈린다. 기상도로 표현하면 재건축은 흐림이다. 올 상반기 재건축이 뜬 것은 용적률 상향조정 및 안전진단 완화 등 정부의 잇따른 재건축 규제완화 덕이다.

일반 분양에 눈 돌릴만

잠실주공 5단지의 112㎡형의 경우 연초 8억원대에서 7월에는 13억원까지 수직상승했다. 개포주공 1단지 49㎡형도 8월 10억6500만원까지 거래되며 사상최고가를 경신했다.

그러나 9월 초 정부가 총부채상환비율(DTI)이란 대출규제 확대조치를 시행한 이후 상황이 변했다. 강남권의 경우 기존의 DTI규제가 그대로 적용되지만 외부에서 유입되는 수요가 줄어들며 거래가 뚝 끊겼다. 정부가 재건축시장이 들썩이는 것을 촉각을 곤두세우고 경계하고 있기 때문에 추가 완화책은 기대하기 힘들어졌다.

오히려 지금까지의 기조를 바꿔 규제가 나올 가능성도 있다. 잠실동 박준 공인중개사는 “집값이 오를 때는 적극적이던 매수세가 요즘 집값이 내림세를 보이니까 한발 뒤로 물러서 관망한다”고 전했다. 잠실주공 5단지의 112㎡형은 최근 11억8000만원대에 매물이 나와있다. 재건축은 올 상반기 워낙 큰 폭으로 올랐기 때문에 연말까지는 조정국면을 거칠 것이란 분석이 대부분이다.

이와 달리 재개발의 날씨는 맑다. 재건축에 비해 올해 상승폭이 적었을 뿐 아니라 정부가 재개발 사업을 촉진하기 위해 용적률 상향 등 최근 들어 다양한 규제 완화책을 내놓고 있기 때문이다. 재개발에는 DTI가 적용되지 않아 풍선효과(한 곳을 누르면 다른 한 곳이 튀어오르는 현상)도 나타나고 있다.

한남뉴타운 33㎡짜리 재개발 지분의 올 3월 4억8000만원에서 최근 6억2000만원으로 올랐다. 나비에셋 곽창석 대표는 “재개발과 역세권내 연립ㆍ다세대, 그리고 도시형 생활주택을 지을 수 있는 단독주택에 돈이 몰릴 가능성이 크다”고 내다봤다.

오래 기다리지 않고 재건축ㆍ재개발 된 새 아파트를 마련하려는 수요자는 재건축ㆍ재개발 아파트 일반 분양에 눈길을 돌리면 된다. 연말까지 수요자들의 관심을 끌만한 재건축ㆍ재개발 일반 분양이 많다.

강동구에서는 고덕주공1단지와 둔촌동 진흥아파트를 재건축한 아파트가 분양되고 서대문구 가재울3구역, 성동구 왕십리1구역 등에서는 재개발 아파트가 수요자에게 선보인다.

고덕주공1단지를 재건축한 고덕아이파크는 총 1142가구 중 238가구가 일반분양된다. 분양 면적도 85~215㎡로 다양하다. 강동구 둔촌동 진흥아파트 재건축도 11월께 일반에 분양할 예정이다.

가재울3구역에는 3293가구가 들어서는데 이 중 조합원분을 제외한 일반분양분은 673가구다. 왕십리뉴타운 중 1구역에서 600가구가 11월께 일반에 분양되고, 용산구 동자4구역에서는 206가구의 주상복합아파트가 나온다.

함종선 기자

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