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헷갈리는 재개발ㆍ재건축 세금 |부동산노트

2009-10-17 10:08

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

헷갈리는 재개발ㆍ재건축 세금
주택 소유 여부ㆍ매도 단계 따라 양도세 달라져
총부채상환비율(DTI) 규제 여파로 서울ㆍ수도권 재건축 아파트 매매시장이 얼어붙고 있지만 주택시장에서 재건축 단지는 언제나 투자자들의 관심 대상이다. 시장 상황이 좋아지거나 수익성이 있다고 판단되는 단지에는 투자 발길이 이어지곤 한다.

그렇다면 재건축ㆍ재개발 단지에 투자할 때 꼭 알아둬야 할 세금 부분은 어떤 게 있을까. 일선 세무사들에 따르면 재개발ㆍ재건축 투자자 가운데 양도소득세 등 세금 문제에 둔감하거나 헷갈려 하는 사람들이 적지 않다고 한다. 보유 주택 수와 주택 취득 시기에 따라 세금 부과 기준이 많이 다르기 때문이다.

2006년 이후 관치처분 받은 입주권은 주택수에 포함

재개발ㆍ재건축은 기존 집을 없애고 새로운 집을 지어 입주하는 개념이다. 이 때문에 그 과정에서 내야 하는 세금의 부과 기준도 기존 주택과는 차이점이 있다. 기존 주택이 사라지고 새로운 주택이 들어서기 전까지의 기간 동안엔 ‘입주권’이란 개념이 적용된다.

따라서 이 개념을 잘 이해하지 못할 경우 1가구2주택 양도세 중과 면제 등의 혜택을 놓칠 수 있다. 또 재개발ㆍ재건축 물건을 사면서 생각지도 못한 세금을 내야 할 수도 있다. 이럴 경우 투자 수익률은 크게 떨어질 수밖에 없다.

재개발ㆍ재건축이 진행 중인 주택은 크게 ‘종전 부동산’, ‘입주권’, ‘신축주택’의 단계를 거치게 된다. 종전부동산은 재개발ㆍ재건축이 진행되기 전 단계이고, 입주권은 진행 중인 단계, 신축주택은 사업이 마무리된 단계를 뜻한다.

현행 세법상 종전부동산에서 입주권으로 변하는 시기는 ‘관리처분계획인가일’이 된다. 입주권이 신축주택으로 되는 시기는 ‘준공일(사용검사일, 임시사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)’이 된다. 다만 2005년 5월30일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 사업시행 인가일을 입주권의 전환시기로 본다.

입주권의 경우 취득일을 2005년 12월 31일 이전, 이후로 구분할 필요가 있다. 2005년 말 이전에 관리처분계획인가를 받아 입주권으로 전환되었거나 이 물량을 취득(매매ㆍ상속ㆍ증여)했을 경우 이 입주권은 주택 수에서 제외된다. 하지만 2006년 이후에 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에 포함된다.

현재 시중에 나와 있는 입주권은 대부분 2006년 이후 관리처분계획인가를 받았기 때문에 기존주택 소유자들이 입주권 투자를 염두에 두고 있다면 세금이 중과될 수 있다는 점을 유념해야 한다. 김종필 세무사는 “2005년까지만 하더라도 재개발ㆍ재건축 주택은 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 되고, 이 입주권은 주택으로 보지 않았으나 2006년부터는 입주권도 주택으로 간주해 양도세 산정때 세 부담이 늘어날 수밖에 없게 됐다”고 말했다.

입주권 취득 후 신축주택 팔 때 보유기간 산정 기준은 준공일

입주권에 투자할 때 주택 소유 유형별로 양도세 비과세 조건이 달라진다. 우선 재개발ㆍ재건축 1주택만을 소유한 사람이 입주권 상태에서 팔 경우 관리처분계획인가일 현재 1가구1주택 비과세 요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권 1기 신도시 등은 3년 보유에 2년 거주, 다른 지역은 3년 보유)을 갖추고 있어야 한다.

또 사업이 끝난 후 신축주택을 양도하는 경우에도 1가구1주택 비과세 규정을 적용한다. 다만 이때 신축주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 전체 기간이지만 거주 기간은 이 중 공사기간을 제외한 실제 거주한 기간만을 산정한다.

입주권을 취득한 무주택자의 주택 보유 기간은 어떻게 산정될까. 무주택자가 입주권을 취득한 후 재건축 단지가 입주(등기)한 이후 팔 경우 입주권 취득일이 아닌 신축주택 준공일(입주일)이 보유기간 산정 기준이 된다. 1가구2주택 보유 물건 중 1주택이 재개발ㆍ재건축 사업으로 진행될 경우 해당 물건의 관리처분계획인가일이 2006년 이후라면 입주권도 주택 수에 포함된다.

따라서 입주권을 팔든, 일반 주택을 팔든 똑같이 양도세 과세 대상이 된다. 신축주택으로 완공된 후에도 1가구2주택자로 분류되기 때문에 먼저 파는 주택은 양도세를 내야 한다. 다만, 내년 말까지는 1가구2주택자라고 하더라도 양도세가 50% 중과되는 게 아니라 일반세율(올해는 6~35%, 내년에는 6~33% 적용)로 과세된다.

기존에 1주택만 소유한 사람이 입주권을 취득한 후 기존 주택을 팔 경우는 어떻게 될까. 일정 요건을 만족하면 비과세가 된다. 비과세 요건은 ▶기존 주택이 보유 및 거주요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권1기 신도시는 3년 보유에 2년 거주, 기타 지역은 3년 보유) 충족 ▶신축주택 완공 전, 또는 완공 후 1년 내에 기존주택 양도 ▶신축주택 완공 후 1년 안에 해당 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주 등이다. 이같은 요건을 모두 만족해야 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 결국 신축 주택 완공 후 1년이 지난 뒤에 양도하면 1가구1주택 비과세를 적용 받지 못하고 주택으로도 간주되는 등 적잖은 불이익을 받는 것이다. 단 건물 철거 시점에 비과세 요건을 충족했고, 입주권 양도 당시에 무주택자라면 입주권에 대한 양도세를 물지 않는다.

대체주택, 재건축 새 주택 입주 후 1년 내 팔면 비과세

‘대체 주택’이라는 개념도 알아두면 좋다. 1가구1주택자가 보유한 주택이 재개발ㆍ재건축될 경우 사업시행 기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득하는 것이다.

일정 요건을 갖추고 대체주택을 팔 경우 비과세가 적용(6억원 초과 고가주택 제외)된다. 대체주택의 비과세 요건은 ▶재개발ㆍ재건축 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주 ▶재건축으로 신축주택이 지어진 이후 1년 안에 세대 전원이 새 아파트(재건축 단지)로 이사해 1년 이상 거주 ▶재개발ㆍ재건축 주택이 완성되기 전, 또는 완성 후 1년 내에 대체주택 양도 등이다. 신방수 세무사는 “재건축 주택 완공 후 대체주택을 1년 이내에 팔면 1가구1주택 비과세를 적용받는다”고 말했다.

조철현 기자

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