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협동주택 구제책 ‘빛 좋은 개살구’… 사업 발목 |부동산노트

2009-10-17 06:44

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

조합인가 신청분부터 적용하면서 피해 구역 나와
협동주택 구제위해 먼저 추진했지만 되레 ‘된서리’
 
 

 

단독재건축구역 내 협동주택 소유자들을 구제하기 위해 별도로 마련된 분양기준이 경과조치를 두면서 오히려 ‘빛 좋은 개살구’로 전락하고 있다는 지적이다. 서울시는 지난 4월 22일 〈도시 및 주거환경 정비조례〉에 단독재건축 분양대상 기준을 정하면서 경과조치를 뒀는데 개정된 조례 시행일을 기준으로 최초 조합설립인가를 신청한 분부터 적용토록 하고 있다. 이로 인해 조례 시행 당시 이미 조합설립인가를 받은 재건축사업장의 경우 혜택을 받지 못하고 오히려 사업에 난항을 겪을 것으로 전망된다. 업계에 따르면 서울시내 협동주택은 중랑구, 은평구, 서대문구 등에 산재해 있는 것으로 알려졌는데, 개정된 조항을 적용받지 못하는 단독재건축 구역은 중랑구에 위치한 면목2구역이 유일할 것이라는 전망을 내놓고 있다. 사업을 빠르게 추진한 것이 되레 발목을 잡힌 셈이다. 따라서 면목2구역 내 협동주택 소유자들도 구제해 줘야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
 

▲협동주택 소유자 구제 위해 마련=지난해 12월 국토해양부가 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 개정시 단독주택재건축사업의 관리처분 기준을 시·도 조례로 위임함에 따라 협동주택 문제를 해결할 수 있는 길이 열리게 됐다.
 

〈도정법〉 시행령 제52조제2항에 따르면 “주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항의 규정에 의한 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 의한다. 다만, 다음 각 호의 범위안에서 시·도 조례가 따로 정하는 경우에는 그에 의하고, 조합이 조합원 전원의 동의를 얻어 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 의한다”고 명시돼 있다.
 

이때 당시 국토부는 “재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우에는 관리처분기준을 시·도 조례에서 별도로 정하도록 한 것에 반해 단독주택 재건축사업은 제외돼 있어 별도의 규정을 둬야 한다는 의견이 제기됐었다”며 “단독주택 재건축의 경우에도 지역의 특수성을 고려해 관리처분 기준을 정해야할 사정이 크다는 점에서 별도의 기준을 정하도록 시·도 조례에 위임한 것”이라고 밝힌 바 있다.
 

이처럼 시행령이 개정되기 전 도·정 조례에 따르면 이미 재건축사업에 대한 관리처분 방법 및 기준을 정하고 있었지만 이는 공동주택에 해당되는 것이지 단독주택은 해당되지 않았다.
 

하지만 특성이 재개발과 비슷한 단독주택 재건축의 경우 합리적이지 않다는 지적이 제기돼 왔다. 이에 국토부는 시행령 제52조제2항제1호를 통해 “다만, 단독주택재건축사업의 경우 제1항 각호의 규정을 준용할 것”이라는 내용의 단서 조항을 신설한 것이다.
 

여기서 말하는 제1항은 재개발사업과 도시환경정비사업의 관리처분방법 및 기준을 정하고 있다. 이 중에서도 제3호 “정비구역 안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례가 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다”를 적용해 시·도 조례로 따로 정하도록 한 것이다.
 

▲사업 빠르게 진행한 곳, 오히려 된서리=단독주택 재건축에 대한 분양대상자를 시·도 조례에서 정할 수 있게 되면서 서울시가 도·정 조례를 개정, 단독주택 재건축사업의 분양대상을 정했다. 그러면서 부칙으로 단독재건축 내에서의 협동주택 소유자들에게도 각각의 분양권을 인정토록 했다.
 

개정된 〈서울시 도·정 조례〉 부칙 제3조제1항에 따르면 “제28조제2항제3호에 불구하고 종전 〈서울특별시 주택개량재개발사업시행 조례〉 제4조제2항에 따라 건축된 협동주택으로써 1988년 5월 7일 전에 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구수에 한하여 각각 1인을 분양대상자로 한다”고 정하고 있어 단독재건축도 재개발사업과 마찬가지로 협동주택 소유자들에게 각각의 분양권이 주어지게 됐다. 이에 따라 대부분의 협동주택 소유자들이 구제받게 됐다.
 

하지만 이 기준은 조례 시행 당시 첫 조합설립인가를 신청한 분부터 적용토록 경과규정을 두고 있어 이미 인가를 받은 조합의 불만이 거세지고 있다.
 

동조 제2항에 따르면 “제1항의 개정규정은 이 조례 시행 당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다”고 규정돼 있기 때문이다. 다시 말해 지난 4월 22일 조례가 시행되기 전에 조합설립인가를 받은 곳들은 해당이 안된다는 것이다.
 

결국 사업기간을 단축해 사업성 면에서 조금이라도 피해를 덜 보기 위한 목적으로 사업을 신속하게 추진했던 곳들은 구제받을 수 없어 되레 피해를 보게 되는 상황에 처했다.

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작년 조합설립인가 받은 면목2구역만 구제 못받아
 

■ 피해 구역은
현재 협동주택이 산재해 있는 자치구는 중랑구, 은평구, 서대문구, 마포구, 중구, 동대문구 등인 것으로 조사되고 있다. 이 중 은평구의 경우 약 50~70개동 이상이 지어져 있는데 이를 150~200명 정도가 소유하고 있는 것으로 알려져 있다.
 

하지만 대부분의 협동주택 소유자들은 서울시가 지난 4월 재건축사업에 대한 분양대상을 따로 정했기 때문에 큰 문제가 없이 분양권이 주어진다. 이 재건축 예정구역들은 모두 조합설립인가를 받기 전 단계에 있기 때문이다.
 
이에 반해 은평구보다 협동주택 소유자 수가 적은 중랑구 면목2구역의 경우에는 도·정 조례에서 정하고 있는 규정을 적용받지 못하는 것으로 알려졌다. 이 구역은 이미 지난해 조합설립인가를 받았기 때문이다.
 
이에 앞서 이 구역은 협동주택 소유자들을 자체적으로 구제해 주기 위해 안간힘을 써 왔다. 당시 법 규정상 협동주택 소유자들에 대한 분양권을 인정한다는 뚜렷한 내용이 없었기 때문이다.
 
실제로 면목2구역은 지난해 조합설립인가를 받은 다음, 총회를 열고 협동주택 소유자들에게도 조합원 지위를 인정하도록 정관을 따로 정해 조합원들에게 결의를 받았다. 나아가 면목2구역에서는 협동주택 소유자들이 조합을 상대로 제기한 행정소송을 통해 이미 개별 조합원 자격을 인정받은 바 있다.
 
이후 이들은 조합설립변경인가 신청을 했지만 구청에서 아직 변경인가를 내주고 있지 않은 것으로 알려졌다.
 
기존에는 단독재건축사업에서의 협동주택에 대한 분양기준이 없었고, 지금은 조례로 명시하고 있어 법원 판결의 효력의 여부가 불분명하기 때문이라는 이유에서다.
 
중랑구청 관계자는 “법 규정을 준용해 인·허가를 내주는 행정청 입장에서는 곤란한 부분이 아닐 수 없다”며 “면목2구역의 경우 법원의 판결로 협동주택 소유자들이 개별 조합원으로 인정되기는 했지만 서울시가 협동주택에 대한 분양기준을 따로 정하고 있어 별도의 유권해석이 필요할 것으로 보여진다”고 설명했다.

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“협동주택 소유자 보호 총력
분양권 받도록 끝까지 대응”
 

이덕상  
면목2구역 재건축 조합장

“집을 지을 당시에는 여러 주택들을 모아 협동주택으로 짓도록 해 놓고 이제 와서는 단지 지분을 공유하고 있다는 이유만으로 각각의 분양권을 인정해 줄 수 없다는 현실의 냉혹함이 분노를 감출 수 없게 만듭니다.”
면목2구역의 재건축사업을 이끌고 있는 이덕상 조합장의 분노 섞인 하소연이다. 이 조합장은 희노애락을 같이 해온 구역 내 협동주택 소유자들에게 각각의 조합원 지위가 인정될 수 있도록 끝까지 손을 놓지 않을 것이라고 다짐했다.
 

▲경과조치로 인해 어떤 피해가 예상되나=서울시의 경과조치로 인해 피해를 보는 재건축구역은 우리 구역이 유일한 것으로 알고 있다. 협동주택 소유자들은 80년대 자력재개발방식으로 집을 지으면서 지분을 공유하고 있다. 이들은 20년 이상 한 구역 내에서 기쁨과 슬픔을 같이하는 이웃사촌으로 지내왔다. 따라서 서울시 도·정 조례에서의 협동주택 소유자들에 대한 경과조치는 지금에 와서 이들에게 현금으로 보상해 줄 테니 나가라는 것과 다를 바 없다.
 
▲그동안 협동주택 문제를 어떻게 대처해 왔나=우리 구역은 지난해 5월 개최한 총회에서 정관을 변경하면서 지금까지 동고동락해 온 협동주택 소유자들에게 각각의 조합원 지위를 인정하도록 결의한 바 있다. 참석한 조합원들의 만장일치였다. 뚜렷한 법 규정이 없다는 것과 아직은 정관변경을 통해 협동주택 소유자들에게 조합원 지위를 인정한 사례가 없기 때문이다. 그래서 협동주택 소유자들이 조합을 상대로 행정소송을 진행했다. 이에 지난해 8월 서울행정법원은 협동주택 소유자 각각에게 조합원 자격을 인정해야 한다고 판결했다. 우리 조합에서는 항소하지 않으면서 확정판결이 된 셈이다.
 
▲앞으로 어떤 대안을 생각하고 있나=도·정 조례에 따르면 우리 구역 내 협동주택 소유자들은 각각의 분양권이 인정되지는 않지만 법원 판결에 따라 조합원 지위를 인정하고 있다. 이에 따라 앞으로도 협동주택 소유자 모두에게 조합원 자격을 부여할 계획이다. 관리처분계획 수립을 앞두고 있는 현 상황에서 구청이 앞으로도 조합설립인가 변경을 해주지 않는다면 구청을 상대로 또다시 행정소송을 제기할 방침이다. 우리 조합에서는 어떠한 일이 있더라도 협동주택 소유자 각각에게 조합원 자격이 주어질 수 있도록 끝까지 맞설 것이다.
 

▲시에 바라는 점이 있다면=법의 미비함으로 인해 우리 구역 내 협동주택 소유자들이 피해를 입고 있다. 조합원들의 피해를 최소화하기 위해 사업을 신속하게 추진한 것이 오히려 발목을 잡게 된다면 어느 누가 앞장서서 사업을 먼저 추진하려 하겠는가. 따라서 법 시행령이 개정된 취지를 최대한 반영해 조례를 또다시 개정해서라도 협동주택 소유자들에게 각각의 분양권을 인정해 줬으면 하는 바람이다.

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