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부동산 가이드/ 마켓 사이클 분석 |부동산노트

2009-10-11 08:42

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

장상태 탑 부동산 사장

모든 시장이 그렇듯 부동산 마켓도 경기의 순환이 있다. "달도 차면 기운다"는 것은 다시 말하면 그믐달도 곧 보름달이 된다는 것을 말한다. 어부가 물때를 따라 고기를 낚듯이, 부동산 투자자들도 때를 잘 맞추어 바닥 시장에서 사들이고 성시가 되면 판다면 정말 큰 돈을 만들 수 있을 것이다.경기가 침체되고 주택 시장이 활기를 잃고 일자리를 잃은 사람이 늘어나고 있다는 뉴스는 이미 새로운 소식이 아니다. 그러나 이러한 뉴스는 매우 거시적인 시각으로 본 일반적인 견해일 뿐이다. 부동산은 '로컬' 의 일이므로 미시적인 시각으로 분석하는 것이 현명하다. 매우 단순하고 쉬운 이야기 같지만 매우 중요한 사실이다. 많은 시장이 공황의 상황에 처하고 있는 것이 사실이지만 또 다른 시장은 활발하게 움직이며 상승효과가 기대 되기도 한다.

뉴욕에서 일어나는 현상이 텍사스에서도 꼭 같이 일어나지는 않는다. 시카고의 아파트 시장에서 나타나는 현상이 시카고의 리테일 상용 마켓에서도 볼 수 있는 것은 아니다. 지역적으로 다르고, 부동산의 타입에 따라 다르다는 말이다. 수요에만 초점을 두지 말고 공급에도 초점을 맞추어 분석하고 예측하는 것이 중요하다. 수요와 공급이 공실률과 가격에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.기본적으로 잘 알고 있는 수요와 공급의 법칙을 살펴보자. 수요가 공급보다 많아지면 가격이 올라가게 된다. 예를 들면, 물 한 컵 이외에는 아무 것도 없는 사막에서 조갈이 난 두 사람에게 물 한 컵을 1.00달러로 오퍼 하면 어떤 현상이 나타날까? 두 사람 중 한 사람이 목이 마르므로 1.25달러를 오퍼하자 다른 한 사람이 그 물이 없으면 죽겠다 싶어 1.50달러를 오퍼할 것이
다. 이렇게 한 없이 목숨을 건 오퍼의 경쟁은 계속되고 가격은 오르게 되는데 종국에는 한 사람의 돈이 바닥을 볼 때에야 낙찰을 볼 수 있을 것이다. 이처럼, 수요가 공급을 초과하면 가격은 상승할 수밖에 없는 것이다. 부동산의 가격뿐만 아니고 렌트도 마찬 가지이다.

역으로, 공급이 수요보다 많은 경우 가격은 내려간다. 위의 예를 바꾸어 해질 무렵에 도시의 공원에서 두 사람이 생계를 위하여 드링크를 팔고 있고 한 사람의 그리 목마르지 않은 사람이 있다면, 이야기가 달라진다. 결국 꼭 팔아야 하는 셀러들의 가격은 하락을 거듭하여 바이어가 스스로 생각하기를 '당장 마실 건 아니지만 가격이 너무 싸니 사 두었다가 나중에 목마를 때 마시자' 하는 순간까지 내려가게 될 것이다. 즉, 가격의 하락이 거듭되는 어느 순간에 수요가 창출되고 판매가 이뤄지게 되는 것이다. 이런 수요의 창출은 점진적인 공급의 감소를 초래하고 세월의 흐름 따라 경기의 순환 따라 결국 공급자 마켓으로 '스윙' 전환하는 요인이 된다.

극히 상식적인 수요와 공급의 이야기를 거듭 논하는 것은 다름 아니고, 상용 시장에서 현금 흐름(캐시플로우)이 사활의 요소이기 때문이다. 오늘 현재의 현금 흐름 뿐만 아니라 미래의 캐시 플로우에 관한 정확한 예측이 사활을 가늠하는 열쇄가 된다. 현재와 미래의 올바른 현금의 흐름을 가늠하기 위하여는 바로 이 수요와 공급을 예측하지 않으면 안된다. 상용 부동산 시장의 수요 공급을 예측하려면 로컬 입지 상황 분석과 갭 분석 등이 고용/실직에 관한 예측과 더불어 이루어 져야 한다. 예를들어, 빈 땅을 매입하여 35개의 아파트를 짓는다고 한자. 이를 위해서, 먼저 아파트에 관한 수요를 알아야 하며 또 언제 임대를 시작할 수 있는지도 알아야 할 것이다. 즉, 디자인이 완성되고 플래닝 보드의 허가가 나오고 공사가 마무리 될 무렵쯤이면 벌써 2년 정도가 지나게 되고 그 때 쯤에야 렌트가 가능하게 될 것이다.

그런데, 중도에 500개 유닛의 대형 아파트가 인근에 세워 진다면, 또 로컬의 전체 수요 예측이 연간 200개 유닛에 그친다면 어떻게 할 것인가? 로컬에 35개의 새 아파트만 건축된다면 로컬의 200개 수요에 턱이나 부족한 공급이 되어서 임대 계획에 차질이 없겠지만, 535개의 유닛의 공급에 200개의 수요는 공급 초과가 되어 최악의 시나리오로 전락하게 되고 싸늘한 마켓이 될 것이 자명하다.예측 수요가 연간 200개 이고, 수요와 공급에 변화가 없다면, 공사가 끝난 후 535개의 유닛을 렌트하는데 약 2년 반이 걸리게 된다. 분명, 이 시간 동안 현금 흐름은 절망적이 될 것이고 미리 계획된 자금이 없다면, 조만간 발가벗기게 되는 것이 자명하다.

유사한 예로, A 클라스 빌딩의 건축이 한창인 그런 지역에 C 클라스 빌딩을 매입한다면, 향후 임대 상황은 어떤 모습으로 전개 될까? 상식적으로 같은 가격이면 A 클라스 빌딩을 생각하지 C 클라스 빌딩을 선호할 까닭이 없다. 이 경우라면 C 클라스 빌딩의 모든 세입자들의 렌트를 과감하게 그러나 당연히 낮추어야 할 것이다. 다시 한 번 말하지만, 이때에 이런 상황에 대비한 현금 흐름이 준비 되지 않거나 막힌다면, 옷을 벗기우는 참담한 결과를 기대할 수밖에 없을 것이다.이쯤 되면 "어떻게 모든 상황을 예측하고 계획할 수 있단 말인가" 하고 자문할 지도 모른다. 이런 염려에 대한 한 가지 상식적인 조언은 경제가 팽창하고 수요가 증가하는 그런 시기에 잘 가려서 투자하는 것이 좋다는 것이다. 또 한 가지의 다른 조언은 '대어를 따르라'는 것.

다시 말하면 주요 브랜드 소매상이 가는 곳에 따라 가라는 것이다. '월마트'나 '스타벅스'가 들어선다는 것은 엄청난 경비를 들여 리서치하여 결정한 입지가 되기 때문이다. 미래의 수요와 공급에 관한 예측을 포함한 많은 지수 분석과 경제 분석을 충분히 마친 결과의 투자이기 때문이다.


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