부동산노트(3853)

내용보기 목록보기 요약보기

서울시 전세가격 안정화대책 살펴보니… |부동산노트

2009-10-03 09:12

http://blog.drapt.com/aptmall/991254528733874 주소복사

자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

공급 늘리고 멸실은 줄이고 재개발 용적률 20%p 상향
주택공급 확대해 전셋값 안정화 유도
업계 일단 환영… 선심성정책 비난도
 
 

 

구릉지를 제외한 서울시내 재건축·재개발구역의 종상향이 가능해진다. 뉴타운·재정비촉진지구를 제외한 모든 재개발구역들은 용적률이 20%p씩 상향 조정된다. 서울시는 지난 14일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘서울시 전세가격 안정화 대책’을 발표했다. 최근 전세가격 상승에 따른 주택가격 안정화 조치로 공급을 최대한 늘리고 멸실은 최소화한다는 것이 주요 내용이다. 이에 재건축·재개발구역들은 종상향과 용적률 상승에 따른 사업성을 재검토하고 나섰다.
 

▲구릉지 제외한 정비구역 종 상향 조정=서울시는 우선 구릉지를 제외한 정비구역의 종 상향을 통해 주택공급을 늘리겠다는 방침이다. 총 134㎢를 종상향해 1만6천691가구를 늘리겠다는 계획이다.
 

이번 종상향 완화 조치는 강동구 등의 저층 아파트가 가장 큰 수혜를 받게 될 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 2종일반주거지역인 단지의 경우 7층·12층의 높이제한에 걸려 법적상한용적률을 확보하지 못했지만 이번 종상향으로 용적률 상향이 가능하기 때문이다.
 

하지만 현실적으로 종상향이 가능할지에 대해서는 아직 미지수다. 우선 종상향은 도시·건축공동위원회를 통해 결정되는데 각 구역별 특성이나 계획 등을 고려해야 되기 때문에 일괄적으로 종상향이 되긴 쉽지 않을 것이란 게 전문가들의 판단이다. 또 지구단위계획에 따라 사업이 추진되는 곳은 지구단위계획 자체를 변경해야 하기 때문에 종상향이 불가능할 것이란 전망도 있다.
 

한 재건축 전문가는 “종상향이 된다고 무조건 사업성이 좋아지는 것은 아니다”라며 “실제로 종상향이 가능한지, 용적률 상승폭과 기부채납에 따른 면적 축소분 등을 면밀히 따져보고 사업을 추진해야 한다”고 충고했다.
 

▲기본계획상 재개발구역 용적률 20%p 완화=시는 또 기본계획상 재개발구역의 용적률 완화를 통해 소형주택 공급물량을 늘리겠다는 방침도 세웠다. 재건축에 비해 서민이 많은 재개발구역의 기준 용적률을 일괄적으로 20%p씩 상향·조정한다는 계획이다.
 

그동안 서울시는 과도한 인구밀도를 낮추기 위해 재개발의 기준용적률을 1종 일반주거지역 170%, 2종 일반주거지역 190%, 3종 일반주거지역 210% 등으로 적용해 왔다. 하지만 앞으로는 1·2·3종 각각 190%·210%·230%로 늘어나게 된다. 이때 늘어난 용적률은 60㎡이하의 소형주택으로 지어야 한다. 이를 통해 약 1만2천가구의 소형주택이 공급될 것으로 시는 예상했다.
 

하지만 뉴타운이나 재정비촉진지구는 용적률 완화를 받지 못한다. 임대주택은 현행대로 전체 용적률의 17%의 면적만큼 시에 공급하면 된다.
 

▲대규모 멸실 예상지역 3~12개월 사업 늦춰져=2010년 이후 재건축·재개발 등 정비사업으로 대규모 멸실이 예상되는 구역은 관리처분계획 인가 등을 통해 사업을 3~12개월 조정할 방침이다.
 

대상은 6개월 내 자치구별 공급량보다 멸실량이 2천세대를 초과하는 지역과 주택전세가격 상승률이 월간 1.5% 또는 3개월간 3% 이상인 지역으로 ‘시기조정위원회’를 구성해 사업시기를 조정할 계획이다.
 

하지만 관리처분계획 인가시기를 조정해 짧게는 3개월에서 길게는 1년을 인위적으로 늦추겠다는 계획인 만큼 일선 추진위·조합은 물론 주민들의 반발이 예상되고 있다.
 

한 재개발 전문가는 “사업지연에 따른 사업비, 금융비용, 공사비 상승분 등에 대한 보상계획도 없이 무조건 사업을 늦추겠다는 것은 매우 위험한 발상”이라며 “인·허가를 무기로 사업을 지연시키는 것은 주민들의 재산권을 침해하는 것”이라고 말했다.

-----------------------------

 
30세대 미만은 건축허가만으로 건립 가능
 

■ 주택공급 방안
9·14 서울시 전세가 안정대책은 정비사업 외에도 도시형생활주택, 다세대·다구구주택 등의 공급을 늘려 주택량을 대폭 늘리는 것이 주요 내용이다. 시는 이번 대책으로 총 30만호의 주택을 공급할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
 

우선 장기전세주택(시프트)의 공급을 대폭 확대할 계획이다. 시는 오는 2018년까지 계획된 11만2천호의 장기전세주택 물량에 추가로 △보금자리주택 정부 시범지구 500호 및 서울시 자체공급 5천200호 △강서마곡지구 4천300호 △위례신도시 1만호(서울시 6천호, 한국토지주택공사 4천호) 등 총 2만호를 추가로 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 1만1천680호는 오는 2010년까지 조기에 공급할 계획이다.
 
이와 함께 주택공사가 수도권(경기·인천) 내 시행하게 될 보금자리 주택 공급량을 장기전세주택으로 확대 공급해 줄 것을 정부에 건의할 예정이다.
 
또 시는 다세대·다가구주택의 건설을 유도하기 위해 건축기준을 완화해 이달 중 국토해양부에 건의할 계획이라고 밝혔다. 소형주택을 건설할 수 있는 면적기준을 현행 660㎡ 미만에서 1천㎡미만으로 완화하도록 관련 규정을 개정한다는 계획이다. 또 사업계획 승인 없이 건축허가만으로 주택건립이 가능한 세대수도 현행 20세대 이하에서 30세대 이하로 완화할 계획이다.
 
주차장 설치기준 완화구역도 확대 지정할 계획이다. 주차장 설치기준 완화구역으로 지정되면 일반 지역의 20% 주차장 공간만으로도 도시형생활주택을 지을 수 있다. 시는 주차장 설치기준 완화구역을 현재 5개소에서 구별 1개소씩 25개소를 확대 지정하기로 했다. 이를 통해 확보할 수 있는 주택물량은 약 20만호 정도가 될 것으로 예상하고 있다.
 
아울러 시는 저소득 세대를 위한 대책으로 그동안 보유하고 있던 공공임대주택 물량 1천호를 연내 입주가 가능하도록 긴급 공급하기로 했다. 기초생활수급자, 저소득 다자녀가구, 임대주택 미신청세입자 등이 대상이며 이달부터 다음달까지 모집공고 및 입주자를 선정을 완료할 계획이다.
 
또 저소득세대에게는 전·월세 자금지원을 확대할 수 있는 방안을 국토부에 건의할 계획이다. 월세 지원규모를 지난해보다 2천400세대를 늘려 총 4천500세대에 25억원을 지원하고, 전세자금의 경우 현재 최고 4천900만원에서 5천600만원으로 확대할 방침이다. 이밖에도 대학가 노후 다가구주택을 매입해 재건축하는 유스 하우징(Youth Housing) 6천200호도 공급할 계획이다.

-----------------------------

 
‘냉·온탕’ 정책에 혼선, 종상향 적용 지역 희색

■ 업계 반응
서울시 전세가격 안정화 대책이 발표되자 일선 재건축·재개발 현장에서는 종상향과 용적률 상승에 따른 사업성을 재분석하는 등 분주한 모습이다. 이번 대책에 대해 업계에서는 전반적으로 환영하면서도 냉·온탕식 정책에 대해서는 불만의 목소리도 나오고 있다.
 

종상향에 따른 최대 수혜단지로 손꼽히고 있는 송파 가락시영, 강동 둔촌주공, 서초 반포주공, 강남 개포주공 등은 발 빠르게 종상향을 추진하고 있는 모습이다.
 
가락시영 조합 관계자는 “3종으로 종상향이 이뤄지게 되면 현재보다 용적률을 상향조정할 수 있어 사업성이 높아질 것으로 예상하고 있다”며 “주민동의 작업이 완료되는대로 종상향을 신청할 계획”이라고 말했다.
하지만 일부 단지에서는 잦은 정책 변경에 따른 불만의 목소리도 높다. 각종 기준이 변경되다 보니 이에 맞추느라 사업계획도 수차례 변경됐기 때문이다.
 
강동구의 한 추진위원장은 “〈도정법〉이 개정됨에 따라 기존 정비계획을 변경해 구역지정을 받았는데 이번 대책으로 또 다시 정비계획을 변경하게 됐다”며 “냉·온탕식 정책으로 도대체 정비계획을 확정하는데 앞으로 몇 년이 더 걸릴지 모르겠다”고 말했다.
 
재개발구역들도 비슷한 상황이다. 사업이 초기단계인 구역들은 용적률을 상향 적용한 사업성 검토에 활기찬 모습이지만 사업이 막바지에 다다른 조합은 허탈해하는 모습이다.
 
관리처분인가를 받은 한 재개발 조합은 “용적률이 상향되면 조합원 부담금이 줄어든다는 말에 주민들이 사업을 변경하자고 요구하고 있다”며 “사업을 변경하려면 사업계획을 다시 수립한 뒤 조합원들의 동의서를 징구해 사업시행인가부터 다시 받아야 하는데 이에 따른 사업비가 만만치 않을 것”이라고 분석했다.
 
이어 “추진위나 조합을 막 설립한 구역들은 기준 용적률 상향으로 적잖은 이익을 보겠지만 우리 구역처럼 사업이 어느 정도 진행된 구역들은 상대적인 박탈감만 느낄 뿐”이라고 덧붙였다.
 
이에 대해 한 재개발 전문가는 “재개발구역의 용적률 상향은 예전부터 꾸준히 요구돼 왔던 문제”라며 “인구가 과도하게 밀집하고 도시 경관을 해친다는 이유로 ‘절대 불가’ 입장을 고수해 왔던 서울시가 갑자기 정책을 변경한데는 다른 이유가 있지 않겠냐”고 비난했다. 이어 “주택의 대량 공급으로 집값을 안정화하겠다는 것은 공공관리자 제도로는 집값을 낮출 수 없다는 것을 스스로 인정한 셈”이라며 “내년도 시장 선거를 앞두고 시민들의 표심을 잡으려는 선심성 정책이라는 인식을 지울 수 없다”고 꼬집어 말했다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


다음글 [추석이후 부동산]-전문가 5인의 진단 전체글 보기
이전글 부동산 상품별 4분기 기상도

맨위로