총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 규제 강화에도 불구하고 향후 2∼3년은 수급불균형으로 서울과 수도권의 집값은 상승이 불가피하다는 주장이 제기됐다. 다만 보금자리주택 30만가구 등 주택 물량이 쏟아지는 3년 정도 후에는 집값이 하락할 것으로 예측됐다.

■주택수급 불균형 심화...당분간 가격 상승

지난달 30일 하나금융경영연구소 주최로 서울 을지로 하나은행에서 열린 하나금융포럼에서 하나금융경영연구소의 송경희 수석연구원은 “최근 주택시장 동향을 살펴볼 때 대세 상승기는 아니다”면서도 “수급 불균형이 지속되고 있는 만큼 추석 이후 오는 2010년 상반기까지는 집값 상승 압력이 계속될 것”이라고 말했다.

비강남권 주택담보인정비율(LTV) 규제와 DTI 규제 강화 등 정부가 적극적인 ‘집값 잡기' 정책을 내놓으면서 최근 기존 아파트값이 주춤하고 있지만 수급 불균형이라는 대전제가 극복되지 않는 한 수도권 집값 상승은 막기 힘들 것이라는 게 그의 견해다.

송 수석연구원은 이 같은 집값 상승세는 수도권의 수급 불균형이 해소되는 2∼3년 정도 계속될 것으로 내다봤다.

그는 “최근 정부가 수도권 2기 신도시의 아파트 공급을 본격화하고 서울시가 보금자리주택을 연 7만가구 건설키로 하는 등 다양한 대책을 내놓고 있다”면서 “다만 정부 정책과 주택 공급 사이에는 간극이 있는 만큼 수급 불안은 지속될 것”이라고 덧붙였다.

정부의 적극적인 대책이 봇물처럼 쏟아지고 있지만 주택 공급이 문제가 된 현 상황에서는 DTI 규제나 금리 규제로는 가격 상승세를 잡을 수 없다는 지적이다.

■상승폭은 제한적...3년 후 하락 예상

송 수석연구원은 최근의 집값 상승세는 대세 상승과는 다소 거리가 있는 만큼 상승폭은 제한적일 것이라고 못 박았다.

과거 부동산 대세 상승기에는 경기호조·저금리·풍부한 유동성·공급부족 이라는 4대 요소가 한꺼번에 맞아떨어졌지만 최근의 시장 상황은 ‘공급부족'과 ‘저금리'를 제외한 나머지 두가지가 충족되지 않아 한계가 있다는 설명이다.

그는 “정부의 재정투입에 따른 경기 활성화는 지속성이 떨어진다”면서 “더욱이 정부의 DTI 규제로 주택시장은 자금 유동성이 묶인 상태”라고 지적했다. 송 수석연구원은 “지금 주택을 구입하면 1주택자의 경우 양도세 비과세 기준인 ‘2년 보유, 3년 거주' 요건과 보금자리주택 등이 대거 쏟아지는 3년 정도 뒤의 상황과 맞물린다”면서 “투자 측면에서는 매력적이지 않다”고 강조했다.

양도세 비과세 기한을 못 채우면 양도세 부담이 차익의 40%에 달하는 만큼 그동안의 금융비용과 취득·등록세 등을 감안하면 수익률이 크게 떨어진다. 더욱이 양도세 비과세 요건을 채우고자 할 경우 그때는 가격이 하락할 가능성이 높기 때문이다.

송 수석연구원은 “최근 서울 강남지역의 집값 상승세가 강북으로 확산되고 있는 것이 문제”라며 “DTI 규제 강화에도 불구하고 강북지역을 중심으로 가격 상승세가 이어진다면 추가적인 대책이 불가피할 것”이라고 말했다.

/mjkim@fnnews.com 김명지기자