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재건축·재개발 수주담합 원인과 파장 |부동산노트

2009-09-19 07:49

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

지명·제한경쟁 입찰방식이 업체간 ‘짜고치기’ 조장
실질적 경쟁 가능하도록 시공자 선정기준 개선 시급
 

‘짜고 치기’식 재건축·재개발 수주를 막기 위한 제도 개선이 시급하다는 지적이다.
 

특히 실질 경쟁을 유도하고 과열·혼탁을 방지하기 위해 지난 2006년 8월 25일부터 시행중인 〈정비사업의 시공자 선정기준〉이 오히려 대형 건설사간의 담합을 조장하고 있어 상황은 갈수록 심각해지고 있다. 
 

우선 시공자 선정기준에 따르면 조합은 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 중 한 가지 입찰방식을 선택할 수 있다.
 
문제는 도급순위 상위업체간 ‘짜고 치기’가 쉬운 지명경쟁이 점차 늘어나는 추세라는 점이다. 제한경쟁도 일반적인 도급순위나 실적 등으로 제한하는 게 아니라 특정 건설사를 배제하기 위한 수단으로 전락해 버렸다.
 
재건축·재개발 입찰정보업체인 한국재건축재개발정보원이 올해 7월말 기준으로 전국 일간지에 공고한 입찰공고문을 분석한 결과 총 164건의 시공자 입찰공고가 있었고, 그 중 53건인 32.3%가 지명경쟁입찰 방식이었던 것으로 분석됐다.
 

이처럼 지명경쟁 입찰이 ‘짜고 치기’식 수주 도구로 악용되고 있는 데는 조합과 건설사 모두에게 명분과 실리를 줄 수 있기 때문이다. 조합은 상위 건설사가 참여한다는 점에서, 건설사는 수주비용을 줄일 수 있다는 점에서 이해가 맞아 떨어진다. 당연히 지명경쟁에 대한 뒷거래가 의심되지만 쉽게 드러나지 않는다.
 
한 대형건설사 수주담당은 “각 건설사마다 사전작업을 통해 선점을 한 곳이 있기 마련”이라며 “비슷한 수준의 다른 건설사가 관심을 가지면 조합이 지명경쟁입찰을 택하도록 유도해 아예 수주전에서 배제시키는 전략을 펼치는 게 사실”이라고 털어놨다.
 
또 다른 대형건설사 수주담당은 “각 건설사별로 들러리를 서는 건설사간의 파트너십이 존재한다”며 “비슷한 레벨의 건설사라면 공사비 등 사업참여 조건에서 차이를 두는 방법으로 미리 선점한 특정 건설사를 돋보이게 할 수 있다”고 말했다.
 
나아가 상위 건설사끼리 연합을 구축할 경우 중소업체들은 입찰에 참여할 기회마저 원천적으로 봉쇄당하게 된다. 대형건설사들이 재건축·재개발 시공권을 독식하고 있는 현 상황은 이와 무관하지 않다는 게 업계의 중론이다.
 
한 중소건설사 수주담당 임원은 “지난 2006년 이후 최근 들어 재건축·재개발 수주물량이 나오기 시작하는데 우리 회사 입장에서는 ‘그림의 떡’인 게 사실”이라며 “브랜드나 인지도 등에서 밀리기도 하지만 사업참여 기회조차 없는 경우가 허다하다”고 어려움을 토로했다.
 
주거환경연구원의 진희섭 실용연구팀장은 “업체간에 실질적인 경쟁이 이뤄질 경우 공사비 인하 등 조합원에게 더 큰 이익이 된다”며 “실질 경쟁이 이뤄질 수 있도록 시공자 선정기준을 개선할 필요가 있다”고 지적했다.
 
 
2.재건축·재개발 수주담합 원인과 파장
대형업체 시공권 독식에 중소건설사들 ‘울상’
지명경쟁에 업체도 조합도 ‘빈익빈 부익부’
인터넷 병행입찰 의무화로 담합 차단해야
 

〈정비사업의 시공자 선정기준〉이 대형건설사들의 ‘나눠먹기’나 ‘담합’을 부추기고 있다는 지적이다. 일부 대형건설사들이 조합과 짜고, 중견건설사들의 입찰 참여기회를 원천적으로 봉쇄하는 등 시공자 선정기준의 제정취지를 무색케 하고 있다. 지난 2006년 8월 25일부터 시행된 〈정비사업의 시공자 선정기준〉에 따르면 조합이 시공자를 선정하기 위해서는 특별한 제한이 없는 일반경쟁이나, 도급순위나 실적 등으로 시공자의 자격을 제한하는 제한경쟁, 시공자를 지명해 경쟁에 부치는 지명경쟁이 가능하다. 이때 일반경쟁은 2인 이상, 지명경쟁은 3인 이상, 제한경쟁은 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 과정에서 아무나 참여가 가능한 일반경쟁이나, 5인 이상이 참가해야 하는 제한경쟁 보다 지명경쟁을 많이 취하고 있는 게 현실이다. 하지만 지명경쟁은 담합행위를 유발하는 등 문제가 되고 있다.
 

우선 지명경쟁은 지명회사에 대한 기준이 거의 없이 오로지 조합 대의원회를 통해 결정된다.
 
결국 도급순위나, 규모, 실적 등과 전혀 상관없이 약속된 업체만 지명하고, 특정업체는 배제하는 비상식적인 지명행위가 가능한 상황이다. 그래서 사전에 소위 ‘작업을 한’ 건설사 또는 조합, 정비업체 등이 입맛에 맞게 건설사들을 지명하고 나머지 2개사를 들러리로 입찰시키는 담합 행위가 벌어지고 있다.
 
지명방식이 애매모호하다는 것도 문제다. 많은 조합들이 입찰 방식을 정하면서 지명방식이라고 발주를 내놓고 일정한 자격제한을 둬 특정업체들만 참가할 수 있도록 해 사실상 제한경쟁입찰을 취하고 있다. 이에 대한 정확한 해석이 없어 조합 임의로 해석해 입찰절차를 진행하고 있는 실정이다.
 
▲시공자 빈익빈 부익부 심화=또 지명경쟁이 주를 이루게 되면서 건설사간 ‘빈익빈 부익부’ 현상도 갈수록 심화되고 있다. 중견업체들의 입찰참여 기회를 원천적으로 봉쇄할 수 있도록 합법화 해 준 셈이어서 대형업체들에게 특권으로 작용하고 있는 셈이다.
 
한 중견업체 관계자는 “중견업체들의 기술력도 대형업체들에 견줄만한 수준이 됐는데, 시공자 선정기준이 시행되면서 사실상 중견업체에게는 입찰참여 기회가 주어지지 않게 됐다”며 “차라리 제한경쟁이나 지명경쟁을 금지하는 게 시공자 선정절차를 보다 투명하고 공정하게 하는 것”이라고 말했다.
 
게다가 중견업체들은 대형업체들의 눈치도 살펴야 할 처지다. 대형업체들의 관심이 없는 곳이어서 중견업체가 심혈을 기울여 관리해 왔다 하더라도 대형업체가 수주참여 의사를 밝히기만 해도 수주전 양상이 달라질 수 있기 때문이다. 이같은 중견업체에 대한 대형업체들의 횡포는 더욱 커지고 있는 양상이다.
 
조합도 사정은 마찬가지다. 서울·수도권 소재의 조합들은 지명경쟁이 가능하지만 국내경기 악화로 시공자와 ‘갑-을’ 관계가 뒤바뀐 지방의 경우 지명경쟁은 언감생심 꿈도 못 꾸는 상황이다.
 
▲인터넷 입찰공고도 의무화해야=이밖에 형식적인 입찰공고도 문제가 되고 있다. 일례로 일반인들에게 잘 알려지지 않은 일간지에 공고한다든지, 공고내용을 알아볼 수 없을 정도로 작게 낸다든지 하는 등 차라리 안 하느니만 못할 정도인 경우도 있다.
 

이럴 경우 입찰공고를 인터넷과 병행토록 의무화 하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다고 업계는 보고 있다.
KRBID 이동원 팀장은 “시공자 선정기준이 제정될 당시부터 지명경쟁입찰의 부작용에 대한 전문가들의 지적이 있었다”며 “해당부처만 사안의 심각성을 인식하지 못하고 있는 것 같다”고 우려를 표시했다. 이어 “사실상 업체간 담합을 부추기는 시공자 선정기준을 재검토해야 한다”며 “형식적인 입찰공고 등의 폐해를 없애기 위해서는 다른 제도들처럼 인터넷 입찰도 동시에 의무화할 필요가 있다”고 설명했다.또 무분별한 제한경쟁이나 지명경쟁은 필요에 따라 제한적으로 적용돼야 한다는 게 전문가들의 지적이다.
 
주거환경연구원의 진희섭 실용연구팀장은 “공정성을 확보한다는 차원에서 오히려 제한경쟁이나 지명경쟁이 조합-정비업체-시공자의 뒷거래를 심화시킬 수도 있다”며 “일반경쟁이 이뤄질 수 있도록 이들 방식이 제한적으로 이뤄지도록 해야 한다”고 진단했다.

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검은 뒷거래… 들러리… 특정업체 배제… ‘說說說’
 

■ 현장에 떠도는 소문
업체간 사전담합이나 특정업체 배제라는 의심을 사기에 충분한 입찰공고가 여전한 것으로 나타났다.
 

한국재건축재개발정보원(www.krbid.co.kr) 입찰공고를 분석한 결과 지난달 29일 경기도 A재개발의 경우 지명경쟁으로 입찰공고를 내면서 한국증권거래소 비상장기업 제외, 2009년도 상반기 회사채 발행액 상위 2개사 제외 등의 단서를 달았다. 업계에서는 누군지 다 아는 얘기다.
 
서울 B재개발의 경우 2개 업체 이상 컨소시엄 구성을 필수조건으로 제시했다. 단일회사가 사업을 이끌어가지 못할 정도로 규모가 큰 곳도 아니었다. 이 곳은 벌써 두 회사간의 합의가 있는 것으로 소문이 자자하던 곳이었다.
 
서울 C재개발의 경우는 도급순위 1~10위간 컨소시엄 구성을 못하도록 막았다. 이면에는 10위권 밖의 건설사가 이미 ‘선 작업’을 끝낸 곳으로 상위 건설사간에 컨소시엄이 가능할 경우 이 10위권 밖의 지위가 불안하기에 미리 손을 쓴 것으로 업계는 보고 있다.
 
서울 D재개발의 경우 컨소시엄 방식을 미리 정해주기도 했다. 2개사는 10위 이내, 나머지 1개사는 11~30위에서 구성토록 했다.
 
한 정비업체 관계자는 “2006년 8월 25일 이전 대부분의 재개발구역에서 1번씩 시공자 선정행위가 이뤄졌는데 기존 시공자가 지위를 유지하기 위해 속칭 들러리를 서 줄 업체를 선별하기 위해 지명경쟁을 활용하게 된다”고 말했다. 이어 “기존 시공자가 대형건설사라면 다른 시공자들도 개입할 명분이 약하지만, 대형건설사가 아닐 경우 다른 대형건설사들의 공격을 받기 쉽다”며 “그럴 경우 지명경쟁으로도 수성하기가 곤란해진다”고 덧붙였다.

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지명경쟁입찰 갈수록 심화
올 서울 40·인천 61% 극심
 

■ KRBID 분석
재건축·재개발 전문 입찰정보업체인 한국재건축재개발정보원이 올해 7월 31일까지 전국 일간지에 공고된 재건축·재개발 시공자 입찰공고 현황을 분석한 결과 세 곳 중 한 곳은 지명경쟁입찰방식을 선택한 것으로 나타났다.
 

KRBID 분석자료에 따르면 올 7월말까지 전체 시공자 입찰공고는 164개였고, 그 중 제한경쟁 75개, 지명경쟁 53개, 일반경쟁 36개 순으로 나타났다. 특히 지명경쟁의 경우 서울·수도권이 51개로 전체의 96%를 차지했다. 지방의 경우 지명경쟁은 부산에서 단 2개뿐이었다.
 
이를 다시 서울로만 한정할 경우 전체 입찰공고는 총 81개로 제한경쟁 38개, 지명경쟁 32개, 일반경쟁 11개 순이었다. 지명경쟁이 전체 입찰의 40%에 이르는 수치다. 인천은 전체 18개 공고 중에서 지명경쟁이 11개로 61%나 됐다. 그 뒤로 제한경쟁 5개, 일반경쟁 2개 순이었다. 그나마 경기의 경우 27%로 낮아졌다. 경기의 경우 전체 30개의 입찰공고가 있었는데 제한경쟁 17개, 지명경쟁 8개, 일반경쟁 5개 순이었다.
 
또 시공자 입찰공고를 연도별로 분석하면 지명경쟁입찰이 증가 추세에 있음을 잘 보여주고 있다. 시공자 선정기준이 도입된 이후 시점인 2007년의 경우 전체 입찰공고는 119개였다. 이 중 제한경쟁 63개, 일반경쟁 56개로 지명경쟁은 단 한 건도 없었다.
 
하지만 이듬해인 2008부터 지명경쟁이 눈에 띄게 증가됐다. 지역도 전국으로 확대됐다. 2008년 전체 입찰공고는 134개였다. 이 중 제한경쟁 62개, 일반경쟁 52개, 지명경쟁 20개 순이었다. 지명경쟁이 전체 입찰공고 중 15%나 차지했다. 게다가 서울, 인천, 경기 등 수도권 뿐만 아니라 대구, 대전, 경상, 충청 등 지방에서도 지명경쟁을 선택했다. 하지만 올해 들어 지방에서는 지명경쟁이 다시 자취를 감춰버렸다. ‘짜고 치기’를 하지 않아도 될만큼 시공자들의 경쟁이 없기 때문이다. 적체된 미분양에 늘어난 현금청산으로 시공자들로부터 외면받고 있는 상황이다.
 
또 입찰보증금 액수도 점점 증가하는 추세다. 2007년에는 입찰보증금을 요구한 곳이 총 27곳으로 20억원 이상의 입찰보증금을 요구한 곳은 6곳에 그쳤다. 하지만 2008년에는 전체 34곳 중에서 20억원 이상의 입찰보증금을 요구한 곳이 11군데에 이른다. 올해에는 전체 56곳 중에서 13곳이 20억원 이상의 입찰보증금을 요구했다. 특히 50억원 이상을 요구한 곳도 3곳이나 된다.
 
KRBID 이동원 팀장은 “매년 지명경쟁 입찰방식이 증가하고 있는 추세”라며 “최근에는 입찰방식만 지명경쟁으로 명기할 뿐 사실상 제한경쟁과 혼용하고 있는 상황”이라고 말했다. 이어 “두 가지 방식을 혼용해도 무방한지, 입찰보증금은 어디까지 받을 수 있는지 등등 현실에서 갑론을박이 벌어지고 있다”고 말했다.

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