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“올 하반기 지배할 뉴트렌드 주목” |부동산노트

2009-08-14 12:45

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

2009년 들어 부동산 시장이 요동치고 있다.

연초 예상과는 달리 시장이 급류를 타고 있다.이 때문에 일반 투자자는 큰 혼란에 빠졌다.이러한 기류변화는 왜 나타난 것일까? 그리고 앞으로 어디로 향하는 것일까? 궁금증이 더해진다.시장흐름을 살펴보자.

과거와는 가장 큰 차이점은 지역별 차별화, 상품별 양극화 현상이 더욱 심화되었다는 것이다.이를테면, 작년 하반기 이후 급락했던 재건축단지와 강남권 등 특정지역의 집값이 급등했다.더불어 분양시장, 전세시장마저 움직임이 심상치 않다.이유는 무엇일까?

시중부동자금이 주식시장과 동시에 부동산시장으로 몰리면서 인기지역, 개발호재지역의 주택시장이 과열됐다.그렇다면 이러한 ‘이상현상’이 언제까지 지속될 것인가?

통계를 통해 분석해 보는 것이 해답을 찾는 길이다.2009 상반기 부동산 시장에 나타난 통계적 지표에 근거하여 향후 시장을 지배할 새로운 트렌드를 추론해 보자.

재건축단지, 부활의 날개를 달다

올해 상반기 시장의 화두는 단연 재건축단지의 화려한 부활이다.작년 12월 이후 서울 강남권이 회복세를 주도한 가운데 재건축이 선도주 위치를 다시 탈환, 상승세를 주도했기 때문이다.부동산114의 발표에 따르면, 상반기에만 재건축아파트는 14.6% 올랐고 이러한 급등세에 힘입어 강남3구 아파트는 2006년 말 고점대비 93% 선을 회복했다.

특히, 닥터아파트 발표에 따르면 강남 3구의 8만4000여가구를 대상으로 중개업소를 통해 조사한 결과, 재건축 호가는 이미 2006년말 수준을 넘어섰다.

예컨대, 개포주공 1단지 전용 51㎡는 10억6000만원에 거래돼 과거의 초고가(10억3000만원)를 돌파했다.송파구 잠실 주공 5단지 전용 77㎡는 13억원에 거래돼 최고가( 13억6000만원)에 가깝다.

재건축의 화려한 비상이 하반기에도 계속될 수 있을까? 결론부터 말하면, 상승추세가 한동안 더 이어질 가능성이 높다.한강르네상스 프로젝트, 도심재생사업 등 장기적인 정책호재가 받쳐주기 때문이다.

다만, 지난 6~7개월간 단기급등에 따른 부담감이 큰 데다 금리상승움직임, 대출규제강화, 세금개편보류 등 악재가 산적한 만큼 추가상승여력은 크지 않을 것으로 보인다.

고급주택, 신분의 상징을 넘어 정보·문화재로 진화하다

재건축 못지않게 올 부동산시장에 등장한 이변현상은 고급주택, 고가주택의 반란이다.올해초 분양한 서울지역 고급, 고가주택의 인기는 예상을 깼을 뿐더러 남달랐다.

예컨대, 보증금 25억원, 월임대료 430만원짜리 ‘한남더힐’임대아파트 고가분양이 지난 2월 평균 4.3대1(최고 51대 1)의 높은 경쟁률로 순위 내 마감됐다.용산 효창파크푸르지오와 판교 푸르지오-그랑블도 20대 1이 넘는 높은 경쟁률로 그 맥을 이었다.

부산지역의 고급주택인 부산 해운대구 마린시티 주상복합아파트도 3.3㎡당 최고 4천만 원이 넘는 고가임에도 청약이 몰렸다.특히, 지난해 미분양이 넘쳤던 대표적 고급주거단지인 반포 자이 아파트는 어떠 했는가.

미국, 일본 교포들이 청약에 참여하고 부자수요가 몰리면서 최근 집값 급등에 한몫했다.이런 현상은 한마디로 시장의 대이변 혹은 부자들의 반란이라고 아니할 수 없다.

그 이유는 이렇다.불경기에 역세권 소형주택이나 도심권 오피스텔 등 소위, 작고 가벼운 부동산이 뜨는 것은 당연하다.하지만 국민소득이 1만5000달러를 넘어서면 주택은 단순한 숙식공간을 넘어 ‘복합문화 오락공간’으로 탈바꿈 된다.

과거의 주택이 잠자고 밥먹는 단순한 주거기능에 충실했다면, 현재의 주택은 문화와 오락기능이 중추를 이룬다.특히, 부자들에게게 문화와 오락기능이 생략된 주택의 가치란 삶의 질 차원에서 보면 무의하다고 할 수 있다.또한, 주택이란 재화는 본래 소비재, 투자재 성격뿐 아니라 신분의 상징이다.

한편, 소득의 양극화가 주거수요의 양극화를 동시에 심화시킨다.미래의 주거문화, 주택재화의 특징, 금리 등 금융여건, 정책기조, 소득양극화요인 등을 감안할 경우 입지적 가치가 높은 특정지역의 고급주택에 대한 수요는 어쩌면 경기호, 불황과 무관하게 상당기간 지속될 가능성이 높다.

똑똑한 수요자가 분양시장의 양극화를 주도한다

올해초 분양에 나선 ‘청라SK뷰’212㎡형이 1순위에서 최고경쟁률 297대1을 기록하는 등 지금까지 이곳에서 분양한 대부분의 아파트가 순위 내 마감됐다.내년 이후에는 전매가 가능한 데다 분양가가 시세보다 낮아 시세차익이 가능해 실수요자와 투자수요가 몰린 때문이다.

서울지역도 달아 올랐다.지난 7월 15일 용산 ‘신당e편한세상’모델하우스 현장은 북새통을 이뤘다.1순위 당첨자 190가구가 이날 발표됨에 따라 분양권을 매입하기 위해 몰려든 사람들에다 한동안 사라졌던 떴다방업자들 마져 재등장했다.분양가격에 채당 2000만~3000만원정도의 프리미엄이 붙었다.

반면에, 대규모 분양이 시작된 김포한강신도시 청약현장은 상대적으로 썰렁하기만 하다.지방도시 분양사정도 마찬가지로 사태는 더욱 심각하다.지방은 미분양이 여전할 뿐더러 분양물량이 수요자로부터 철저히 외면 받고 있기 때문이다.

강북권 전세시장은 강남권을 압도한다

부동산114에 따르면 강북권전세값 상승률이 강남권을 앞지른 역전현상이 발생했다.

7월중순 현재 서울 지역 아파트 전셋값은 3.3㎡당 평균 634만2000원으로서, 2년 전(619만7000원)보다 평균 2.3% 상승한 것으로 조사됐다.

그런 가운데, 강북 지역의 전셋값 상승 폭이 강남권보다 높게 나타났다.예컨대, 이달 초 현재 종로구의 전셋값은 3.3㎡당 708만8000원으로 2년 전(626만1000원)보다 11.7% 올랐다.은평구(6.9%) 강서구(6.8%) 중랑구(4.8%) 동대문구(4.3%) 노원구(3.8%) 구로구(3.5%) 등 이들 지역에서만 평균 6.2% 상승했다.

반면에, 강남권은 송파구를 제외하고 2년 전 수준이거나 미미한 상승 폭을 유지하는 데 머물렀다.

예를 들면, 강남구의 전셋값은 3.3㎡당 973만원으로 2년 전(975만원)보다 0.2% 낮은 것으로 조사됐다.서초구도 0.3% 하락했고, 강동구는 2.6%, 양천구도 0.03% 낮아졌다.한마디로 전세가격상승률만 놓고 보면 지난 2년간 매매시장과 달리 강남 불패신화가 깨진 것이다.

그 이유는 과연 무엇일까. 최근 뉴타운 등 재개발사업이 강북 지역에 잇따르는 가운데 이주 수요가 인근 강북 지역으로 몰리는 데다 강남에 비해 중소 평형대 물량이 많은 점, 강남권에 비해 전세가 수준이 훨씬 낮은데다 수도권과 비슷한 가격수준으로 이사부담이 적다는 점등 여러요인이 작용한 때문으로 분석된다.

더나아가 경기침체에 따른 주택 구매력 악화로 자가 주택보다는 전세수요나 전세재계약을 선호하는 수요층이 증가한점도 한 요인이다.그렇다면 이러한 강북권 전세강세현상은 좀더 지속될 것인가.

현재로선 강남북 할 것없이 전세가격 상승이 당분간 이어질 수밖에 없을 것으로 보인다.서울등 수도권지역은 주택보급률, 인구 1000명당 주택수가 절대 부족한데다 올해 신규 공급 물량이 예년에 비해 많이 줄었기 때문이다.

그런 가운데, 대규모 재개발, 뉴타운개발사업이 급물살을 탈 것으로 예상된다.내년이후에도 강북권 전세강세 행진은 계속된다는 얘기다.

수도권 개발축이 서남부 - 동북부로 확 바뀐다.

미래의 투자지형과 관련하여 최근에 수정된 수도권의 개발축의 변화를 눈여겨볼 필요도 있다.

첫째, 서울 지역의 개발축은 어디일까? 한강변과 재건축·재개발 추진 단지, 도심의 역세권이 핵심이다.더블역세권도 개발축의 중요변수이다.

서울지역은 역세권 중심으로 도시의 공간구조가 획기적으로 바뀔 수 있기 때문이다.예컨대, 잠실 제2롯데월드, 동대문 디자인플라자, 동북부 중량천변 지역, 광진구 구의지구 복합개발지역은 향후 5년 이내에 우리나라 대표적인 복합용도 지역이나 고급 주거지로 변모될 가능성이 높다.

둘째, 수도권은 새로 바뀐 개발축 중심으로 투자지형이 확 바뀔 전망이다.지금까지 수도권은 경부축이 중심이었다면 앞으로는 서남부축(광명-부천-화성-안산)과 동북부축(구리-남양주-의정부-양주)이 중심으로 부각될 전망이다.

한편, 인천경제자유구역 중에선 최근 분양 열풍을 몰고온 청라지구가 관심을 끄는 한편 경기 구리시로부터 강원 춘천에 이르는 한강 일대, 하남 지역도 관심대상이다.최근 보금자리주택으로 선정된 미사지구 등 하남과 성남재개발지구, 광주, 용인전원 주택 지역도 개발가능성이 높아지고 있다.

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