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휴가철 이후 주택시장 전망과 투자전략 |부동산노트

2009-07-29 06:18

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

휴가철 이후 주택시장 전망과 투자전략

 

 

 잠시 쉬었다 가을이후 매수시기 저울질 할만

                                               

                                                          

      

 올해 초 부동산 투자상담차 방문하신분들 특히  강남권을 비롯한 버블세븐에 진입하기를 원하는 분들은 주로 투자자보다는 실수요자들이 대다수였다. 하지만   지난 2006년 고점에 근접한 현재는  추가 상승을 바라는 투자자들이 대부분이다.

   

따라서 이들 지역에 신규투자를 원하는 분들은 정부에서 추가적인  금융규제안을 포함한  여러대책을 내놓을 가능성이 있는 만큼 매수시기를 좀 늦추는 게 바람직해 보인다. 투자자들의 입장에서는 정부의 부동산 대책전후로 1~2억정도 매입가가 차이가 날수 있기 때문이다. 

 

 특히 이번에는 주택가격 상승세가 멈추지 않으면   집값이 급등한 강남권을 비롯한 과천,강동, 여의도,목동,분당등을 타겟으로  추가적인 대책이 나올 수 있기 때문에   해당지역 매수자들은 매수시기를 당분간 (2~3개월)  늦추는 게 좋아 보인다.

     

      주택매매가의 선행지표인 경매낙찰가율만 보더라도 정부대출규제책뿐만 아니라  비수기와 겹쳐 서울과 인천 지역이  하락세로 돌아선 것으로 나타나고 있다. 실제로 모 경매업체의 조사자료를 보면  지난 1~15일 서울지역 법원에서 경매에 부쳐진 아파트의 평균 낙찰가율은 80.45%로 지난 6(85.93%)에 비해 5.48%포인트 떨어진 걸로 나타나 주택매수를  서두를 필요는 없다.    

 

 

역세권  소형빌라나 아파트 관심 가져볼만

 

   

        경기회복을 위해서  시중의 유동성을 그대로 유지한다고 봤을 때, 정부가 예의 주시할 수밖에 없는   강남권,과천 ,여의도,목동,분당보다는  대출규제 영향이 거의 없는 도심권역세권 소형아파트나 개발 호재가 있는 소액투자 빌라, 도시형 생활주택으로 활용가능한 대지지분이 큰 단독주택에 관심을 기울여도 좋다.    DTI 적용 당시 급등하던 버블세븐 지역은  급락하고 강북.한강,역세권지역의 소형 주택(아파트,빌라)들이 급등한 것을 잘 상기할 필요가 있다.  올해 하반기 재개발 구역지정을 위한 노후도 요건이 완화될 가능성과  내년 지자체 선거, 게다가  공공기관 개입으로 개발시 부담금 절감으로 혜택으로  혜택을    볼만한 재개발 초기 단계  주택도 눈여겨 볼만하다. 2.3,4동과  창동 일대를 눈여겨 보는 것이 좋다.   한강변일대에 위치에 있는 주택도   유망한데   구체적으로 보면 합정, 성수,구의* 자양등지의  소액투자 가능한 주택이 유망하다. 또한  활용가능성 많은 대지지분 큰   단독주택도 눈여겨 볼만하다. 

 

 

무주택자 은평, 청라,판교,흑석일대 노릴만   

 

분양주택은 은평과 청라 판교, 흑석동등  프리미엄이 예상되는 단지위주로 시기와 관계없이  선별적으로 청약하는 게 바람직하다.  일반 매매시장 같은 경우 현재  비수기와 정부 추가대책 예고등으로 경매낙찰가율도 다시 하락추세를 보여 주택  매수열기기진정세를 나타나고 있다고 볼수 있다.  따라서 일반 매매시장은  정부의 추가 대책이  나온다고 본다면  잠시 하락세를 탈 수밖에 없기 때문에   가을 이후 매수시기를 잡아도 될듯 싶다. 

 

 

정부대책에 귀 기울일 때

 

 직접적인 경기회복효과보다는 시중의 유동성 장세와 투기세력에 의해  상반기 부동산가격이 급격히 상승했다. 지연되고 소득이 실질적으로 증가하지 않으면  계속적인 부동산 가격상승에는 한계가 있게 마련이다. 다시 하락세가 오더라도 정부의 부양의지로 급격한 하락세보다는 완만한 장기조정양상인 L  자형 장세가 펼쳐질 가능성이 있다.   마지막으로 시중의 유동성을 흡수하기 위한  급격한 출구전략은 오히려 경기에  역행할 수 있기 때문에 신중한 정책적 판단이 요구되어진다.  오히려   버블세븐지역위주로 규제할 수  있는  담보 대출규제나 투지지역 재지정. 주택 구입자금내역제출같은 선별적인 규제가 필요하다.  따라서 실수요자뿐만 아니라 투자자들은  시중의 유동성을 흡수하기 위해  금리인상과 같은 엑시트전략이 나올 수 있기 어느때보다도  정부대책에 귀 기울일 때다.

 

       [박상언 유엔알 컨설팅 대표 ]

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