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올하반기가 내 집 마련 찬스 |부동산노트

2009-06-23 06:08

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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올하반기가 내 집 마련 찬스
하반기 전망/①기존 주택
‘상저하고(上底下高).’ 지난해 말 많은 부동산 전문가들이 언론에 쏟아낸 올해 주택시장 전망의 골자다. 실물경기 침체 여파로 올 상반기에는 집값이 약세를 보이겠지만 하반기 들어서는 상승세가 점쳐진다는 것이다.

이같은 전망은 일단 빗나갔다. 적어도 상반기 서울·수도권 주택시장에서는 그렇다. 상반기에 이미 집값이 약세에서 상승세로 돌아선 때문이다. 강남권 등 일부 지역에선 집값이 이전 최고 가격을 회복했거나 넘어선 단지도 적지 않다.

그렇다면 하반기 이후 집값은 어떻게 될까. 전문가들의 의견은 엇갈린다. 하지만 지난해 하반기처럼 큰 폭으로 떨어지지 않을 것이라는 데는 의견이 일치한다.

"상승세 본격 진입” 전망 우세

지난해 말까지만 해도 금융위기 여파로 침체의 늪에서 빠져 나오기 힘들 것 같았던 주택시장의 분위기가 바뀌고 있다.

올 들어 서울 강남권을 중심으로 집값이 꿈틀거리더니 상승세가 버블세븐 지역은 물론 서울·수도권 주요 지역으로 확산하는 양상이다.

그렇다면 서울·수도권 주택시장은 바닥을 친 것일까. 결론부터 말하자면 "아직은 노(No), 머지 않아 예스(Yes)"다. 집값이 당장 급반등하지는 않더라도 이르면 3ㆍ4분기, 늦어도 내년 상반기에는 바닥을 통과하고 상승세로 본격 진입할 것이라는 견해가 우세하다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 "저금리 기조 속에 금융시장 안정과 경기회복 기대감으로 부동자금의 주택시장 유입 속도도 빨라질 것"이라고 내다봤다. 실물경기 회복만 뒷받침된다면 집값이 상승세를 탈 것이라는 전망이다.

우리은행 안명숙 재테크팀장도 "실물경기가 얼마나 살아나고 금리가 어떻게 움직이느냐가 향후 주택시장의 주요 변수로 작용할 것"이라고 강조했다.

일각에서는 실물경기 회복이 가시화하고 정부의 규제완화 정책이 뒷받침된다면 시장 상황이 크게 개선될 것이라는 전망도 나온다. 나비에셋 곽창석 대표는 "불안한 경기 상황 속에서도 올 들어 서울 강남권과 버블세븐 지역 집값은 오름세를 탔다"며 "규제 완화와 경기 회복이 맞물릴 경우 강남권 등의 집값은 예상 외로 더 뛸 수 있다"고 말했다.

"불안한 반등" 지적도

하지만 이는 곧 실물경기가 회복되지 않는다면 집값 오름세 역시 제한적일 수밖에 없다는 뜻으로도 받아들일 수 있다. 실제로 실물 경기회복이 더디고, 입주 물량이 하반기에 집중될 예정이어서 집값이 본격적인 상승세로 돌아서기 어렵다는 견해도 적지 않다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 "기업 구조조정이 본격화하면 수요자들의 구매력도 약해질 수밖에 없다"며 "올 하반기 경기가 확실한 회복 시그널을 보이지 않는다면 현 가격 수준을 벗어나지 못할 수도 있다"고 말했다.

현 정부의 잇단 부동산 규제 완화로 실수요보다 투자ㆍ투기수요가 시장에 적극 개입하고 있다는 점에서, 최근의 집값 상승 지표는 이들 가수요의 이동에 따라 언제든지 흔들릴 수 있는 불안한 반등이란 지적도 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "주가가 오르고 환율이 안정되는 등 몇 가지 경기 호전 시그널이 이어지고 있지만 기업구조조정 본격화와 가계 실질소득 감소, 유가 급등과 같은 경기 변수들이 많이 남아 있어 대세 상승을 점치기는 이르다"고 말했다.

지방의 경우 경기 회복에 따라 미분양이 어느 정도 해소되기 전까지는 집값이 오름세를 타기는 쉽지 않다는 전망이 우세하다. GS건설경제연구소 이상호 소장은 "지방은 기본적으로 공급 과잉이 심각한 데다 인구 감소와 지역경제 침체의 이중 악재에 시달리고 있어 각종 규제 완화에도 주택시장이 살아나기 힘들 것"이라고 내다봤다.

한편 전셋값은 오름세를 탈 것이라는 전망이 우세하다. 서울부동산경제연구소 최문섭 소장은 “올 하반기 전국 아파트 입주 물량이 지난해에 비해 줄고 서울의 경우 재개발·뉴타운 사업이 본격화되는 만큼 3분기 이후에도 전셋값이 꾸준히 오를 것"이라고 내다봤다.

하지만 올 하반기 입주 아파트가 많은 판교신도시와 남양주·고양·광명시 등은 물량 쇼크로 전셋값 약세가 예상된다.

내집 마련 전략은

그렇다면 주택 수요자들은 어떻게 해야 할까. 올 하반기를 매수 최적 타이밍으로 잡는 전문가들이 많다. 부동산시장이 바닥을 찍고 당분간 상승 국면을 맞을 것으로 예상해서다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "늦어도 내년 상반기에는 주택 경기가 살아날 것으로 전망된다"며 "역설적으로 매수 가능한 급매물이 아직도 남아 있는 올 하반기가 투자에 나설 타이밍"이라고 말했다. 본격적인 상승기 이전에 내집 마련 및 투자에 나서는 게 좋다는 것이다.

다만 시장이 다소 불안한 만큼 '추격 매수'보다는 ‘저가 매수’ 전략을 고수할 필요가 있겠다. 시장이 요동칠 때는 최대한 싸게 구입하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다.

메트로컨설팅 윤재호 사장은 "그나마 시세차익을 얻는 방법은 철저하게 저가 매물을 찾아 투자하는 것밖에 없다"며 "경매를 이용하거나 급매물을 찾는 등 예전보다 투자자의 관심이 더 필요하다"고 말했다.

대출을 받아 집을 장만한 생각이라면 집값의 30%, 연소득의 30% 범위 내에서 은행 돈을 빌리는 게 바람직하다. 지금이야 저금리지만 시중 자금이 증가한 만큼 향후 금리가 오를 수 있기 때문이다.
올 하반기 경매시장 '햇볕 짱'

올 하반기 경매시장 기상도는 ‘햇볕 쨍쨍’이다. 싸고 알짜 경매 물건이 쏟아지면서 이를 낚으려는 시장 참여자들도 꾸준히 증가할 전망이다. 디지털태인 이정민 팀장은 “올 하반기 경매시장에 ‘큰 장’이 설 것”이라고 내다봤다.
 
우선 하반기에는 상반기보다 경매물건이 더 많아질 전망이다. 금융회사 등 채권자가 경매를 신청해 입찰되기까지 6개월 남짓 걸린다. 따라서 실물경기 침체 여파로 대출금과 대출 이자를 제대 갚지 못해 지난해 말이나 올 초 경매 처분된 물건들이 올 3분기 이후 경매시장에 대거 모습을 드러낼 가능성이 큰 것이다
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지지옥션 강은 팀장은 “집값이 많이 떨어진 지난해 말이나 올 초에 감정가가 매겨진 물건이 하반기에 쏟아질 것”이라며 “저평가된 물건을 잘만 고른다면 앞으로 상당한 시세 차익도 기대할 수 있다”고 말했다
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시세보다 싼값에 부동산을 구입하려는 수요가 늘면서 입찰 경쟁도 치열해지고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 오름세를 탈 것으로 예상된다. 하반기 이후 집값 상승 기대감에 일반 거래시장에서 매물이 줄면 경매시장으로 발길을 돌리는 실수요자와 투자자들이 늘면서 낙찰가 상승세가 뚜렷할 것이라는 전망도 나온다법무법인 산하 강은현 실장은 “올해 말이나 내년 초 부동산 경기가 바닥을 다진다고 볼 때 시장이 반등하기 전인 올 하반기에 남보다 한발 앞서 투자 타이밍을 잡는 것도 방법“이라고 조언했다.

지역별 양극화 현상도 예상된다. ‘돈 되는’ 물건과 개발 호재가 많은 지역에는 투자 수요가 많겠지만, 그렇지 않은 경우에는 투자 외면을 받을 가능성도 배제할 수 없다. 하나은행 김창수 부동산팀장은 “수도권이나 강북권 다세대ㆍ연립주택은 가격이 많이 올랐지만 지금도 아파트 전셋값에 낙찰할 수 있는 곳이 적지 않다”뉴타운 등 개발 호재를 안고 있는 지역을 고르면 시세 차익까지 노려볼 수 있다”고 말했다.
 
하지만 분위기에 휩쓸린 고가 낙찰은 삼가야 한다. GMRC 우형달 대표는 “낙찰가가 시세 수준을 웃돌면 앞으로 나중에 시세 차익을 얻기 어려울 수도 있다”최고ㆍ최저 입찰가를 정한 뒤 응찰하는 게 좋다”고 말했다.



조철현 기자

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