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달라진 부동산 제도 알아야 돈번다 |부동산노트

2009-06-19 16:13

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

주식이든 부동산이든 투자에 나서려면 정부 정책 방향을 잘 읽어야 한다.

특히 부동산 시장은 정부 정책이나 규제에 의한 영향이 즉각적이고, 직접적으로 가격변동에 영향을 미치기 때문에 변화된 환경에 잘 적응해야 한다. 올해는 전매제한 완화나 양도소득세 한시적 감면 같은 규제 완화책이 쏟아진 만큼 이를 잘 활용해야 한다. 또 신혼부부나 3자녀 이상 다자녀 가구 등 주택 공급에서 우선권을 받는 사람들은 달라진 제도를 본인들에게 유리하게 잘만 활용하면 내집마련 시기를 앞당기거나 치열한 청약경쟁을 피할 수도 있다. 시기 조절을 통해 부동산 거래 비용을 아낄 수 있는 길도 있다.

◆ 양도세ㆍ취득세, 줄일 수 있다
= 올 상반기에는 침체된 부동산 시장을 살리기 위한 굵직한 규제완화와 한시적 대책이 많이 도입됐다.

시장에 가장 큰 영향을 미친 대책은 역시 신축주택에 대한 양도세 한시적 감면이다
서울을 제외한 지역에서 2009년 2월 12일~ 2010년 2월 11일에 취득하는 신축주택(분양ㆍ미분양)은 5년간 양도소득세가 한시적으로 면제된다. 과밀억제권역이 아닌 지역은 면적에 관계없이 5년간 양도세가 전액 면제되고, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역은 주택전용면적 149㎡(45평) 이하에 한해 5년간 양도세가 60% 감면된다.

최근 청라 등에서 불고 있는 청약 열기와 수도권 일부 지역 미분양 소진은 저금리와 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 반영된 것이기도 하지만 무엇보다 양도세 감면 효과가 크다는 것이 전문가들의 분석이다.

다주택자에 대한 양도세 중과세 규제도 완화됐다.
2009년 3월 16일~2010년 12월 31일에 양도하는 2주택 보유자는 기본세율이 적용되고, 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용하되 투기지역 내에서는 기본세율에 10%를 가산해서 최고 45% 세율로 과세한다. 장기보유특별공제는 배제된다.

단 2009년 3월 16일~2010년 12월 31일 취득한 자산의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 3주택 이상이라도 보유기간이 2년 이상이면 양도 시기에 관계없이 양도세 기본세율을 적용한다.

수도권 미분양 주택 취ㆍ등록세 감면 조례도 시행 중이다. 2009년 2월 12일~2010년 6월 30일 기간 중 수도권에서 취득한 미분양 주택은 취ㆍ등록세를 감면받을 수 있다. 지역별 조례개정 공포ㆍ시행일(인천 3월 30일, 경기도 4월 21일, 서울 5월 28일) 이후 잔금을 내고 취득하면 세제혜택을 받는다. 취ㆍ등록세 감면은 서울ㆍ인천이 75%, 경기도는 50%다.

◆ 전매제한도 완화
= 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한 단축도 3월 20일부터 시행됐다.
완화된 수도권 공공택지 내 분양가상한제 주택의 전매제한 기간은 과밀억제권역이 3~5년, 비과밀억제권역이 1~3년이다.

민간택지는 과밀억제권역이 1~3년, 비과밀억제권역이 1년(투기과열지구는 3년)이다.
재당첨 제한 규정도 완화됐다.
4월 1일부터는 분양가상한제 주택 당첨자에게 적용하는 재당첨제한 기간이 1~5년으로 단축됐다. 또 민영주택 청약에 한해 2011년 3월 31일까지는 재당첨 제한 규제를 적용하지 않는다.

분양가상한제 주택 당첨자의 재당첨 제한 기간은 과밀억제권역은 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년이며 비과밀억제권역은 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년 등이다.

◆ 신혼부부ㆍ다자녀 가구에 넓어진 청약 문
= 1월부터 신혼부부 주택의 입주 자격기준이 완화됐다. '주택공급에 관한 규칙' 개정안에 따르면 신혼부부 주택 청약자격의 입주자(청약) 저축 가입기간이 12개월 이상에서 6개월 이상으로 단축됐고, 자녀가 없는 (혼인 5년 이내) 신혼부부의 3순위 청약도 가능해졌다.

또 소형 분양주택(60㎡ 이하)과 공공건설 임대주택(85㎡ 이하)에 한해 입주자 신청요건 중 소득기준이 전년도 도시근로자 월평균 소득(367만5400원)의 70% 이하에서 100% 이하로 상향 조정됐다. 맞벌이의 경우 100% 이하에서 120% 이하로 역시 높아졌다.

공공주택 분양 시 3자녀 특별공급 물량을 확대하는 내용을 담은 '주택 공급에 관한 규칙'도 이르면 다음달부터 시행된다.

개정안은 공공주택의 3자녀 이상 무주택 가구주의 특별공급 물량을 3%에서 5%로 늘리고, 수도권 과밀억제권역에서는 5%를 우선 공급하도록 하는 규정도 신설했다.

또 국민임대주택 중 3자녀 이상 무주택 가구주에게 우선 공급하는 물량을 3%에서 10%로 확대했다.

◆ 새 청약통장 출시
= 청약저축에 예ㆍ부금의 기능을 더한 주택청약종합저축이 5월 출시됐다. 농협, 우리, 기업, 신한, 하나은행 등 5개 은행에서 판매하고 있는데 5월 말 현재 587만3768명이 가입했다.

연령별로는 20세 미만 미성년 가입자가 188만634명으로 32%를 차지했고, 사회 초년생으로 내집마련을 위한 예비청약자 연령인 20대가 129만1155명(22%), 30대가 99만574명(17%) 순이었다. 40대와 50대는 각각 82만6539명(14.1%)과 52만381명(8.8%)이었다.

이처럼 미성년 가입자가 많은 것은 기존 청약통장과 달리 새로 나온 주택청약종합저축이 주택소유나 가구주 여부 등에 관계없이 누구나 가입 가능하고, 미성년 자녀 명의로 가입할 경우 한달에 2만원 이상만 납입하면 된다는 점에서 자녀를 위한 가입이 많았기 때문이다.

◆ 임대주택 분양전환 기간 단축
= 10년 임대주택의 분양전환 시기를 5년으로 단축하는 내용의 '임대주택법 시행령 개정안'도 시행됐다.

2009년 6월 26일 기준으로 입주 후 5년이 지나면 사업자와 협의를 거쳐 임대주택의 분양전환이 가능하다. 서울시 장기전세주택(시프트) 가운데 재건축 물량에 대한 당첨자 선정 방식도 가점제로 변경됐다.

가점항목은 서울시 거주기간, 가구주 나이, 부양가족 수 등으로 가점을 산정한다. 또 2009년 6월 공급물량부터는 가점 산정기준 항목 중 '무주택 가구주 기간'이 '무주택 기간'으로 바뀌었다.

이 밖에도 재정비촉진지구 토지거래허가 규제도 완화됐다. 지난 3월부터 재정비촉진지구에서 허가를 받아야 하는 토지 면적이 주용지 180㎡ 초과, 상업용지 200㎡ 초과, 공업용지 660㎡ 초과, 녹지 100㎡ 초과로 완화됐다.

기존에는 토지투기 방지를 위해 20㎡ 이상은 무조건 허가를 받아야 했다. 또 토지거래허가를 받아 매입한 경우 적용했던 토지이용 의무기간(농업용 2년, 주거용 3년, 임업ㆍ축산업ㆍ어업용 3년, 개발사업 4년 등)도 소급해서 규제가 완화됐다.

[이은아 기자]

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