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2009년 상반기 아파트 시장 결산 |부동산노트

2009-06-16 10:55

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

(서울=뉴스와이어) 2009년 상반기 아파트 성적은 그다지 좋지 않다. 매매가 변동률이 -0.21%로 하락세를 보였기 때문. 지난 해 말 발생한 글로벌 경기침체 여파가 영향을 준 탓으로 분석된다.

그러나 유독 서울만은 매매가 변동률이 1.17%로 오름세를 보였다. 강남권의 상승세에 힘입어 오른 것이다.

상반기동안 하락폭이 가장 컸던 곳은 신도시(-1.62%)다. 김포, 파주, 일산 등 매수세가 전혀 없어 아파트 값이 크게 떨어졌기 때문이다.

지방(-0.53%)은 미분양물량이 많은 데다 경기침체 여파로 하락세를 면치 못했다.

한편 전세시장은 서울(2.16%)이 가장 큰 폭으로 올랐다. 특히 송파구는 18.11%나 급등하기도 했다. 수도권은 0.94%로 오름세를 보였으며 지방은 -0.24%로 소폭 하락했다.

수도권 매매 -0.11%, 서울만 상승

수도권 매매가 변동률은 -0.11%로 신도시(-1.63%), 경기도(-1.52%), 인천(-1.24%) 모두 하락한 가운데 서울만 1.17%로 상승했다. 글로벌 경기침체 여파로 전반적인 하락세를 보였지만 강남권만은 매수세가 뒷받침되면서 큰 폭으로 올랐기 때문이다.

- 서울 권역별로 움직임 달라, 강남권 독주

서울 권역으로 나눠 살펴보면 도심권(-1.23%), 강북권(-1.20%), 강서권(-0.06%) 등 모든 권역이 마이너스 변동률을 기록한 가운데 강남권만 3.70%로 크게 올랐다.

올 초 강남권은 2006년 최고점 시세 대비 30% 이상 하락한 곳이 많아 아파트값 바닥론이 대두됐으며 강남3구(강남, 서초, 송파) 투기지역해제 기대감이 커 매수세가 대거 몰렸기 때문이다.

또 재건축 용적률 완화 및 한강변 초고층 재건축 등 재건축 호재가 풍부해지면서 재건축 단지 위주로 크게 시세가 오르기도 했다.

강북권은 2008년 한 해 동안 시세가 급등한 탓인지 매수세가 뒷받침되지 않으면서 하락세를 면치 못했고 도심권도 매수자 부재로 하락세를 기록했다.

한편 강서권은 매매가 변동률은 -0.06%로 7월 말 개통 예정인 서울지하철 9호선 덕분에 권역 가운데 하락폭이 가장 적었다.

- 신도시, 수도권에서 가장 많이 떨어져

올 상반기 수도권 신도시에서 아파트값이 가장 크게 떨어졌다. 신도시 가운데 김포(-5.32%)가 가장 큰 폭으로 하락했으며 파주(-3.07%), 산본(-2.97%), 동탄(-1.71%), 분당(-1.48%), 평촌(-1.41%), 일산(-1.28%), 중동(-0.68%) 등 모든 지역이 하락했다.

대부분 경기침체로 매수세가 뒷받침되지 못했으며 특히 대형 아파트 위주로 하락세가 거셌기 때문이다.

특히 김포와 파주는 2008년 분양된 새아파트 영향이 크다. 분양가상한제를 적용받아 분양가가 저렴한 데다 미분양이 많아 기존 아파트의 선호도가 상대적으로 떨어졌기 때문이다.

분당, 일산의 경우 대형 아파트 거래가 전혀 안되면서 큰 폭으로 하락하기도 했다.

하지만 미분양 양도세 감면 등 세제완화와 경의선 전철 개통이 7월 1일자로 다가오면서 파주, 일산 등 아파트값은 회복기미를 보이고 있다. 또 분당도 바닥을 쳤다는 생각에 이전 시세를 회복하고 있는 상태.

- 경기 및 인천도 1%이상 하락

경기도는 -1.52%를 기록했다. 지역별로는 광명시(-3.14%), 이천시(-3.12%), 하남시(-2.93%), 의왕시(-2.87%), 용인시(-2.03%), 남양주시(-1.841%) 등 대부분 마이너스 변동률을 기록했으며 과천시(4.16%)만 크게 올랐다.

경기도도 신도시와 마찬가지로 대부분 경기침체로 매수세가 없었고 대형 아파트 위주로 하락폭이 컸기 때문이다. 또 용인시, 수원시 같은 경우 상반기 입주물량이 각각 3천가구 이상 돼 하락세를 더욱 부추기기도 했다.

한편 동두천시, 의정부시는 2008년 각각 48%, 26%나 상승해 상승폭이 워낙 컸던 것도 이유로 들 수 있다.

반면 과천시는 강남권 재건축 상승세의 영향으로 재건축 단지들이 상승하면서 시세가 올랐다.

인천은 -1.24%로 하락했다. 2008년 매매가 변동률이 10%이상 상승했고 특히 계양구는 25%나 상승했기 때문에 올랐던 곳 위주로 시세 조정폭이 컸다.

또 중구(-2.01%)와 서구(-1.56%)는 구시가지인데다 편의시설 및 교통이 불편해 선호도가 낮아 하락폭이 더욱 컸다.

한편 연수구는 입주물량과 인천에서 가장 비싼 곳으로 매수세가 없어 하락하기도 했지만 5월 들어 청라지구 및 송도신도시의 분양이 성공함에 따라 기존 아파트들도 다소 침체를 벗어나는 분위기.

지방 매매 -0.53%, 미분양 및 경기침체로 하락

지방은 -0.53%로 하락세를 보였다. 대구(-2.09%), 경북(-1.51%), 울산(-1.25%) 등 영남권이 하락세를 주도했다. 충북(-0.94%), 충남(-0.82%), 대전(-0.34%) 등 충청권도 하락세를 면치 못했다. 다만 부산(0.15%)은 소폭 올랐다.

지방 하락세의 이유는 경기침체로 인한 지방 산업체 수의 감소와 미분양물량 적체 등을 들 수 있다. 충남권에서는 충북 청주, 충남 천안 및 아산 등의 하락세가 두드러졌으며 대구 서구, 울산 남구 등도 하락했다.

반면 부산 해운대구는 편의·교통 등이 좋아 꾸준한 수요로 상승세를 보였으며 영도구는 뉴타운 개발계획 수립으로 반짝 상승하기도 했다.

수도권 전세 0.94%, 서울·경기↑, 신도시·인천↓

수도권 전세가 변동률은 0.94%로 신도시(-0.68%), 인천(-1.22%)은 하락했고 경기(0.14%)가 소폭 상승했으며 서울은 1.17%로 크게 올랐다.

- 서울 강남권 6.66% 상승, 송파구(18.11%) 견인차

상반기 서울 전세가는 평균 2.16% 올랐다. 그중 강동구(6.96%), 서초구(3.15%), 강남구(1.21%) 등 강남권(6.66%)의 전세가 눈에 띄게 올랐으며 특히 송파구는 상반기 동안 무려 18.11%나 급등하기도 했다.

이는 송파구에만 2008년 하반기에 2만 가구 이상 입주한 영향이 크다. 입주물량이 많자 전세가가 급락했고 이에 저렴한 가격에 강남 입성을 원하는 전세수요가 대거 몰렸다. 입주물량이 빠른 속도로 소진되자 현재는 입주 물건 품귀 사태가 벌어지고 있다.

그 외 강서구(1.38%)는 7월 말 개통 예정인 서울지하철 9호선 영향으로 오르기도 했다.

- 경기 0.14%, 국지적으로 상승 또는 하락

경기 전세가 변동률은 0.14%를 기록했으며 국지적으로 상승하거나 하락했다. 지역별로는 과천시(13.57%), 파주시(4.53%), 화성시(4.24%), 하남시(3.22%)순으로 상승해 전체적으로 상승세를 보였다.

반면 이천시(-6.09%), 의왕시(-3.03%), 동두천시(-2.94%), 시흥시(-2.33%) 등은 하락하기도 했다.

입주물량이 부족하거나 편의시설·교통 등이 좋은 곳은 봄 이사철을 맞아 상승세를 보였지만 교통이 불편하거나 편의시설이 부족한 곳은 대형 아파트 위주로 전세 수요가 없어 전세가가 내린 것으로 분석된다.

과천시는 입주물량 부족으로 전세 상승폭이 컸으며 파주시는 경의선 개통 영향으로 상승했다. 또 하남시는 강동구 등 전세 물량이 부족하자 수요가 밀려 전세가가 오르기도 했다.

반면 이천시는 하이닉스반도체 등 산업체 수요가 줄면서 전세 수요도 급감 했으며 의왕시, 동두천시 등은 대형 아파트 전세 선호도가 크게 떨어지면서 하락했다.

- 신도시 동탄만 13% 올라

신도시는 전세 변동률이 -0.68%를 기록했다. 지역별로는 김포(-3.74%), 파주(-3.26%), 분당(-1.75%), 일산(-1.20%) 등은 하락했고 동탄(13.60%)만 큰 폭으로 올랐다.

경기침체로 관리비 및 유지가 부담으로 작용해 대형 아파트의 전세수요가 없어 전세가가 크게 내렸기 때문이다.

특히 일산, 김포 등은 대형 아파트 전세 수요가 급감하면서 하락세를 보였고 분당도 판교 입주 영향으로 하락세를 보이기도 했다.

반면 동탄은 삼성전자 및 오산 LG전자 등 근로자 수요가 몰리면서 전세가가 급등했다.

- 인천 -1.22%, 하락 이유도 가지각색

인천은 서구(-3.17%), 연수구(-2.07%), 계양구(-1.04%), 부평구(-0.72%) 순으로 하락했으며 중구만 0.49% 상승했다.

서구는 편의시설 및 교통이 불편해 전세가 하락이 두드러졌으며, 연수구는 입주물량의 여파로 전세가가 내렸다. 계양구는 대형 아파트 위주로 전세가가 내리며 하락세를 보였다.

지방 전세 -0.24%, 입주물량 과다로 하락

지방 전세가 변동률은 -0.24%로 대구(-2.74%), 경북(-2.31%), 울산(-2.18%)이 큰 폭으로 하락했으며 충남(-0.73%)이 그 뒤를 이었다. 반면 대전(0.94%) 및 부산(0.35%)은 상승했다.

대구, 경북, 충남은 상반기에만 6천가구 이상 입주를 하면서 입주물량 과다로 전세가가 하락했으며 경기침체로 인한 산업체 근로자 수요 유입도 급감하며 전세가가 큰 폭으로 내렸다.

다만 대전은 입주물량이 적은 데다 유성구 등 교통 및 편의시설, 학군이 좋은 곳 위주로 전세수요가 꾸준해 전세가가 오르기도 했다.



보도자료 출처 : 닥터아파트

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