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미래에 어떤 아파트가 비싸질까 |부동산노트

2009-06-05 08:32

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

[머니투데이 이건희외부필진][이건희의 행복투자]
아파트 경매시장에 강남구 도곡동의 타워팰리스가 가장 높은 감정가의 매물로 나와 있다는 기사를 본적이 있습니다. 그 기사에는 타워팰리스가 지하철 3호선 도곡역 바로 옆에 위치해 교통 환경이 양호하다는 설명도 '친절하게' 들어있습니다. 그런데 그곳에 사는 사람들 상당수는 지하철을 별로 타지 않는 편입니다. 따라서 초고가의 타워팰리스가 지하철역 옆에 위치해 있다는 것이 그 집에 사는 사람에게는 큰 효용성을 가지지는 않습니다.

지하철역에 가까운 것은 일반 중산층이나 서민형에 가깝게 사는 집일수록 효용성이 큽니다. 반면에 대중교통수단을 별로 이용하지 않으면서 고급형으로 사는 집에는 실질적인 의미가 작습니다. 출퇴근만이 아니라 사우나하러 차로 가고, 아이가 학원가는 것도 엄마가 차로 태워다주고, 자가용을 주로 이용하는 동네에서는 승용차의 통행이 조금이라도 더 원활해질 수 있는 것이 오히려 더 필요한 것입니다. 대중교통수단을 확충하기 위한 반대급부로서 승용차 다니는 차선이 줄어든다면 대중교통수단은 거의 이용하지 않고 자가용 승용차만 이용하는 가정에는 안 좋은 점이 됩니다. 버스전용차선이 생겨났을 때, 버스의 운행속도가 빨라지니 버스를 많이 이용하는 사람들에게는 좋은 것이었지만, 주로 자가용 승용차로 다니는 어떤 사람은 승용차 다니는 차선이 줄어들었음을 투덜대는 것을 들은 적도 있습니다.

이와 같이 사회적으로 어떤 변화에 대한 필요성과 중요성은 모든 사람에게 똑같이 작용하지 않습니다. 서민형으로 사는가, 고급형으로 사는가에 따라서도 크게 다른 경우들이 많습니다. 예를 들어 짬뽕 가격이 올라가거나 버스요금이 올라가는 것은 서민들에게는 민감하게 느껴지는 일이지만 고급형으로 사는 사람들과는 거의 무관한 일입니다.

반면에 높은 등급의 골프장 예약이 힘들어지는 것은 고급형으로 사는 사람들에게는 민감한 일이지만 서민들에게는 거의 무관한 일입니다. 예전에 논란이 되었던 것으로서, 6억원 이상 1가구 1주택 장기 보유자가 집을 매도할 경우의 양도소득세 부담 완화를 예로 들어보겠습니다. 기획재정부에 따르면 1가구 1주택, 6억원을 초과하고 보유기간은 3년을 넘겨 단 1%라도 세금 혜택을 받는 가구는 23만가구입니다. 이중 실제 세부담 감소가 큰 15년 이상 보유는 4만가구, 20년 이상 보유는 2만가구에 불과하며, 이마저 재건축단지 같은 강남권에 집중돼 있어 특정지역에만 혜택이 돌아간다는 분석이 나왔던 적이 있습니다. 이러한 사안도 대다수와는 무관한 일입니다.

사회적인 변화에 따라서 영향을 받는 사람들이 다르다는 것은 부동산세계에서 엄연히 존재하는 사실입니다. 그럼에도 어떤 변화가 어떤 주택을 소유한 사람들의 주거에 실질적으로 주는 영향의 크기보다는, 그 변화가 가격을 움직이게 만드는 재료로 사용하는데 더 관심을 가지는 경향도 종종 나타납니다. (주식시장에서도 어떤 변화가 기업의 실질 수익증대에 미치는 영향의 크기에 비하여 가격의 변화는 더 크게 나타나는 현상이 종종 관찰됩니다. 이는 어떤 것이던지 투자대상이 되면 재료가 가격에 미치는 영향력을 극대화되기를 바라는 주체자가 있고, 투자성과를 염두에 두는 사람들이 그에 부합되는 반응을 보이기 때문입니다.)

주택시장에서 대중교통 수단도 하나의 사례인 것입니다. 새로운 지하철이나 경전철이 개통된다면 주거민에게 미치는 편의성 증대 효과가 강남구보다는 도봉구가 훨씬 더 큽니다. 도봉구의 주민이 대중교통수단을 더 많이 이용할 테니까요. 그러나 가격에 미치는 영향력은 실질적인 편의성 증대의 크기에 반드시 비례하지는 않습니다. 목동 신시가지는 일부 단지를 제외하고는 대중교통수단이 상대적으로 불편한 곳이었습니다. 그럼에도 아파트 가격은 서울의 서부지역에서 제일 비싼 지역이었습니다. 대중교통수단보다는 학군, 학원가, 넓은 대지지분과 같은 다른 요소가 가격에 지배적인 영향을 나타냈기 때문입니다. 그러나 어쨌든 목동 신시가지를 관통하는 경전철이 미래에 개통되면 가격에 또 다른 긍정적 요소로 작용할 것입니다.

미국이나 서양 선진국의 비싼 고급 주택에서 대중교통수단이 얼마나 편리한지가 거주자들에게 큰 의미를 가지지 않는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 쾌적하면서도 고급스러운 주변 환경이 더 큰 의미를 가집니다. 우리나라에서도 그런 경우들을 가끔 찾아볼 수 있습니다. 서울의 어떤 특정 지역에서 지하철역이 가까운 아파트단지와 지하철역에서 꽤 먼 아파트단지가 있는데, 지하철역에서 꽤 먼 아파트단지가 더 비싸기에 부동산중개업소에 물어본 적이 있습니다. 중개업소 사장 말이 "그 아파트에 사는 사람들은 어차피 지하철 타지 않아요."

그러나 아직까지는 우리나라 주택시장에서 서민형 주택에 중요한 사항을 고급형 주택에도 그대로 적용시켜 이야기하는 경향이 있습니다. 그러다보니 합리적인 균형에 어긋나게 주택의 가격이 정해지는 경우들도 볼 수 있습니다. 어떤 아파트는 빠른 속도로 많은 차들이 질주하는 큰길에 붙어 있어서 소음이 꽤 있고 공해도 많아서 쾌적성이 떨어집니다. 상업지구와도 붙어있어서 아파트단지를 벗어나면 유흥점도 많아 순수 주거환경 측면에서는 가치가 떨어지는 아파트로 봐야합니다. 그럼에도 일률적으로 내세우는 이유가 붙으면서 가격은 매우 비싸게 형성되어 있었습니다. 가치와 가격 사이에 괴리도가 존재하는 것입니다.

아파트 가격에 작용하는 고정관념과 명분은 장기적으로는 변해간다고 봐야합니다. 이 세상 모든 것들이 늘 변해가듯이, 고급 주택지도 시간을 초월하여 고정되어 있지는 않습니다. 주택에 따라서 다르기는 하지만, 어떤 시대에 최고의 가격이 유지되는 주택이라도 세월이 흐르다보면 대개는 위상에 변화가 옵니다. 그러면 가격에도 결국 영향이 나타납니다. 우리나라의 부자동네 중에서 미래에는 그 위치가 흔들릴 가능성이 있는 곳도 있고 미래에 그 위치가 더 굳어질 곳도 있을 것입니다. 또한 새롭게 부상해가는 곳도 나타나기 마련이므로 기존의 고정관념 범위 안에만 생각을 가두어둘 필요는 없습니다.

시대에 따라서 사람들의 주거 스타일이 변해가고, 취향이 달라지고, 가정에서 가장 우선시하는 요건이 달라지고, 사회적 분위기와 경제 환경이 달라집니다. 그러면서 고급 주택지로서 선호되는 조건들도 변해갑니다. 고층에서 내려다보는 조망권이 어떠한지에 대해서는 예전에는 사람들이 별 관심을 두지 않았습니다. 그러나 지금은 아파트 가격이 비싸게 형성되는데 영향을 크게 준다고 누구나 인지하고 있습니다.

미래에 무엇이 어떻게 될지 모르겠지만, 가상적으로, 유가가 상상을 초월할 정도로 올라가는 시대가 온다면 웬만큼 돈 많은 사람도 승용차보다는 가급적 지하철을 이용하려할 것이고 그러면 지금에 비해서는 고급주택가로 되는데 대중교통수단이 미치는 실질적인 의미가 커질 것입니다. 또한 에너지 가격이 매우 비싸지면 평형이 큰 집일수록 냉난방비와 관리비 부담이 너무 커져서 적은 가족 수에 지금처럼 대형 평형을 선호하기보다 적정 규모를 선호하게 될 것입니다. 그러면 대형 평형 아파트의 평당 가격과 중소형 평형 아파트의 평당 가격에 변화가 나타날 것입니다.

웰빙 환경에 대한 관심도가 더욱더 계속 높아진다면 산이나 큰 규모의 공원에 인접한 환경의 만족도가 가격에 미치는 영향력이 지금보다 커질 것입니다. 만약에 교육제도와 입시의 방향이 오프라인 학원에 대한 의존도가 크게 낮아지게끔 변해간다면 학원가가 아파트 가격에 미치는 영향력이 줄어들 것입니다. 공동주택인 아파트에서 층간 소음으로 인하여 불편함과 고통을 느끼는 사람들이 많습니다. 그러한 불편함을 굳이 참으면서 살지 않겠다는 성향이 늘어나면 위아래 두개 층을 사용하게끔 설계된 복층아파트나 타운하우스의 가치를 더 높게 평가하게 될 것입니다.

예전에는 똑같이 디자인된 옷도 많이 입었지만 지금은 개성화된 옷을 입고 싶어 하는 성향이 높아져있습니다. 마찬가지로 아직까지는 대부분 사람들이 거의 똑같이 설계된 아파트에서 살고 있지만 생활수준과 문화수준이 높아짐에 따라서 개성화된 집에 살고 싶어 하는 성향이 강해질지도 모릅니다. 그럴 때에는 외관과 내부구조 등이 완전히 차별화된 아파트가 비싼 아파트로 부상할 수도 있습니다.

아토피성 피부를 가진 사람들이 늘어나고 자동차가 뿜어내는 공해로부터 좀 더 벗어나야겠다는 인식이 높아진다면 차량 통행량이 많은 대로나 고속화도로 등에 가까이 붙어있는 집과 충분히 떨어져 있는 집의 차별화가 나타날 수도 있습니다. 맞벌이부부가 이미 많아져있지만, 여성의 사회활동이 더욱 활발해지고 일터에서 여성이 보내는 시간 길어진다면 출퇴근에 시간이 많이 소요되는 지역보다는 회사와 일터가 많이 모여 있는 곳에서 가까운 아파트에 대한 선호도가 지금보다 더 높아질 수도 있습니다.

그 외에도 가상적으로 여러 가지 상상을 해볼 수 있습니다. 저의 초등학교 시절 친구들 중 부유한 집의 아이들은 흔히 성북동, 청파동, 장충동, 혜화동, 북아현동 등에 정원이 잘 꾸며져 있는 2층 집에 살았었습니다. 그 친구들이 지금은 대치동, 압구정동, 또는 그와 비슷한 곳의 고가 아파트에 살고 있는 것을 보게 됩니다. 아버지가 살던 동네와는 다른 동네에 살고 있는 것입니다. 그 가문이 계속 부유하게 유지된다면, 그 친구들의 자손은 미래에 어떤 동네에서, 어떤 스타일의 집에 살고 있을지는 미리 속단할 수 없을 것입니다.

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