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보금자리주택 예정지 주변 문의 늘어 |부동산노트

2009-05-25 17:50

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

보금자리주택 예정지 주변 문의 늘어
개발 진척되면 인근 땅 값도 오를 듯
정부가 추진하는 보금자리주택 시범지구 가운데 강남지구와 서초지구는 강남권이다. 입지 경쟁력이 어느 신도시보다 뛰어나고 분양가도 주변 시세보다 저렴해 당첨만 된다면 탁월한 주거공간을 제공받을 뿐 아니라 미래 투자 수익까지 노릴 수 있다.
 
입지여건 탁월

강남지구는 강남구 자곡동·세곡동·율현동 일대 94만㎡로 보금자리주택 5000가구와 민간 중대형 2000가구 등 모두 7000가구가 공급된다.

강남구 일원동에서 세곡동 사거리로 연결되는 도로와 서쪽에 있는 대모산 사이로 SH공사가 조성 중인 세곡2지구 맞은 편이다. 정부는 세곡지구를 도심 속 생태전원마을로 조성할 계획이다.

주변 자연과 조화롭게 유기적으로 연결되는 그린 네트워크, 자연과 어울리는 스카이라인, 세곡천과 연결된 자연스러운 친수공간 등을 조성키로 했다.
▲ 올 9월 첫 분양을 시작하는 보금자리 주택에 대해 관심이 뜨겁다. 사진은 신혼부부용으로
    개조된 아파트 거실.
단지 남쪽은 내곡 나들목과 송파나들목으로 이어지는 헌릉로 주변이다. 헌릉로는 현재 6차선에서 10차선으로 확장(2010년 완료)하는 공사가 진행 중이다. 분당수서간 고속화도로(수서 나들목), 서울외곽순환도로(송파나들목), 분당내곡간고속화도로(내곡나들목)가 가까워 교통여건이 뛰어나다.

단지 앞으로 서울~용인간 고속도로(22.9㎞)는 올 7월 완공된다. 지하철 3호선 수서역과 8호선 복정역을 이용하면 강남권 중심부와 강북 도심으로 출퇴근이 쉽다.

개발제한구역(자연녹지지역)과 일부 주거지역을 개발해 짓는데 지구 주변이 녹지와 산으로 둘러싸여 쾌적성이 돋보인다. 수서중·세종고등학교를 걸어 다닐 수 있고 대치동 학원가도 멀지 않아 교육여건도 괜찮다. 인근 수서동 매매가 평균이 3.3㎡당 2000만원 선이고 최근에 가까운 곳에 분양한 아파트가 없다.

서초구 우면동과 과천시 주암동 일대 36만3000㎡에 들어서는 서초지구는 보금자리주택 3000가구와 민간 중대형 1000가구다. 자원 절약형 단지설계, 태양열 등 신재생에너지 활용, 자전거·보행 네트워크 조성 등을 통해 녹색성장도시로 건설된다. 우면지구는 과천~우면산간 고속화도로와 양재천 중간 위치에 개발되며 주거단지로서 선호도가 높은 서초구와 과천시에 둘러싸여 있다.

과천~우면산간 고속화도로를 이용하면 과천·안양·수원 등 수도권 남부지역으로, 우면산터널을 통과하면 고속터미널과 반포대교 북단의 도심지역으로 이동하기 쉽다.

경부고속도로 양재나들목도 가깝다. 주변에 강남순환도시고속도로(연장 37.28㎞·2013년 완공예정)가 계획돼 서울 서쪽으로 이동하기도 쉬워질 전망이다. 단지 북쪽과 접한 선암로를 타고 차량으로 이동하면 지하철 3호선 양재역, 지하철 4호선 선바위역을 이용할 수 있다.

주변에 강남역~정자역을 잇는 신분당선 1단계 구간도 내년 완공을 앞둬 교통여건은 더 좋아진다. 단지 남쪽에는 청계산이 펼쳐지고 단지 오른쪽은 양재천과 접해 쾌적성과 개방감, 조망권이 우수할 것으로 보인다. 이미 양재천변에는 주민들이 휴식과 여가를 즐길 수 있는 산책로가 조성됐다.

서초구의 3.3㎡당 매매가 평균은 2611만원이고 해당지구가 속한 우면동의 평균 매매가도 2195만원으로 높은 편이다.

 
두 지구는 인기주거지역인 강남권에 속하고 교통편이 좋아 분양 때 경쟁이 치열할 전망이다. 국토해양부에 따르면 지난 3월 말 기준으로 서울 청약저축 1순위 가입자는 총 45만5601명. 강남·서초지구의 보금자리주택 건설물량이 총 8000가구라는 점을 고려하면 최고 청약 경쟁률은 57대 1까지 올라갈 수 있을 것으로 예상됐다.

이는 최근 인기리에 마감된 청라지구 분양물량의 최고청약률에 두 배 가량 되는 수치다. 특히 이달 시범지구 지정이 완성되는 대로 올 9월 사전예약제로 첫 분양에 나서는 등 청약 시점도 가깝다.

분양가는 주변 분양가보다 15% 정도 저렴하다. 분양가 상한제 아파트가 주변 시세보다 15~20% 저렴한 것을 감안하면 인근 지역의 집값보다 30~35% 정도 낮게 공급될 것이란 전망이 나온다. 그렇다면 3.3㎡당 예상분양가는 강남지구 1600만원, 서초지구 1440만원 선이라는 전망도 나온다.

그러나 정부가 앞서 발표한 신도시 개발에서도 목표로 잡았던 분양가보다 실제 분양가가 높았던 만큼 이보다 높게 책정될 가능성이 커 보인다.

대상지 주변 노려볼까

정부가 강남지구와 서초지구를 시범 단지로 확정 발표한 이후 토지가격을 묻는 전화와 발길이 이어지고 있다. 하지만 대부분 시범지구 주변 토지에 대한 관심이다.

보금자리주택 단지가 들어서고 인프라가 조성되면 주변 지역 땅값도 오를 것으로 보여서다. 반면 시범지구로 지정된 곳은 거의 개발제한구역(그린벨트)이어서 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 토지 수용보상가도 시세보다 낮을 것으로 예상돼 거래가 전혀 이뤄지지 않는다.

보상가격을 묻는 땅 주인들의 전화는 많아졌다.

세곡지구 내 도로와 인접한 땅은 3.3㎡당 300만~400만원, 나머지 땅은 200만~300만원 선으로 SH공사의 임대단지인 세곡1지구 보상 당시 수용가 수준에서 시세를 이룬다.

인근 중개업소 관계자는 “이미 세곡동 그린벨트 개발 소문은 오래 전부터 돌아서 이미 가격에 반영됐다”며“곧 보상절차를 밟고 개발에 진척을 보이면 주변 땅값도 오를 소지가 있다”고 말했다.

세곡동 다른 중개업소 관계자는 “해당지역 땅을 지금 매입하면 아파트, 상가 입주권을 받기가 어려울 뿐 아니라 보상가도 기대치를 못 미칠 수 있다”며 “주변 땅을 싸게 매입하면 개발이 완료됐을 때 반사이익을 얻고 후에 개발도 기대할 수 있다”고 말했다.

현재 주변 땅값은 3.3㎡당 250만~500만원 선인데 다만 토지거래 허가구역으로 묶여있어 100㎡이상 매입해야 허가를 받지 않아도 된다.

대부분 비닐하우스들로 가득 차 있는 서초지구도 강남지구와 비슷한 시세를 형성한다. 도로 근접성에 따라 3.3㎡당 250만~350만원 선이다. 시범지구 주변 땅에 대한 문의전화가 꾸준하다.

우면동 중개업소 관계자는“발표 이후 시범지구와 인접한 땅의 거래를 한 건 성사시켰다”며 “이 근방은 나온 매물들은 규모가 커 관심은 많이 보이지만 실제 거래로 연결되기 쉽지 않다”고 말했다.

현 시세는 3.3㎡당 300만~400만원 선이며 구입할 수 있는 땅 크기가 800㎡이상에 나온다. 땅 주인들의 70%가 외지인들인데 정부 발표 이후 가격이 오를 것으로 예상해 매물을 거둬들이는 경우도 많다.

대부분 자금여력이 풍부한 이들이라 급하게 싼 가격에 내놓지는 않을 것으로 보인다고 주변 중개업소들이 전했다.


임정옥 기자

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