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“강남 재건축은 대형 우량주다” |부동산노트

2009-05-04 09:08

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

표준화된 대표 상품 “강남 재건축은 대형 우량주다”
강남 집값 미스터리 소득 줄고 경기 나쁜데 왜 오르나
“매수 문의가 끊기고 급매물이 다시 나옵니다.”(서울 대치동 은마아파트 A공인중개 대표)

올 들어 급등했던 서울 강남권 재건축 대상 아파트 값 오름세가 멈칫하고 있다. 강남권 재건축 단지 대부분이 보름 새 고점 대비 1000만~2000만원 하락했고, 호가가 급등했던 일부 단지에서는 3000만~4000만원 내린 매물도 나오고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파구)에 대한 투기지역 해제와 다주택자 양도세 중과 폐지가 한꺼번에 물 건너간 것이 이유다. 하지만 강남 집값이 롤러코스트를 타듯 부침을 거듭하는 이유로는 충분하지 않다.

흔히 주가는 일반경기의 선행지표가 되고, 경기는 부동산 가격의 선행지표가 된다고 한다. 소득이 늘어야 부동산 수요가 살아 가격이 오른다는 논리다. 그런데 올 2~3월 강남 재건축의 급등은 이런 교과서에서 벗어났다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “외환위기 때와 다르게 강남 재건축 시세가 실물경기 회복 조짐 이전에 급반등한 것은 미스터리”라고 말했다. 이런 점에서 주택구매지수로 풀어 보면 소득이 줄어도 집값은 오를 수 있다는 건설산업전략연구소(CISR) 분석은 음미해 볼 만하다.

금리 떨어지자 구매력 커져

CISR주택구매지수가 100 미만이면 주택 구매 능력이 평균 집값에 못 미쳐 주택 수요가 위축된다는 것을 의미한다. 반대로 100을 초과하면 평균 소득자가 평균 주택을 구입할 수 있다는 뜻으로 집값 상승 가능성이 커진다.

이 연구소는 가처분소득이 7% 정도 감소하고 주택담보대출 금리가 연 5.5% 안팎일 경우 주택구매지수는 지난해 4분기 83에서 올해 1분기 103까지 급반등할 것으로 추정했다. 대출금리가 1.7%포인트 이상 떨어진 것이 소득 감소에 의한 주택 구매력 감소 효과를 상쇄하고도 남는다는 계산이다. 한국은행에 따르면 2월 말 현재 은행의 주택담보대출 잔액은 244조7980억원으로 1월보다 3조3163억원 증가했다. 월 증가 폭으로는 부동산 투기 열풍이 불었던 2006년 11월(4조2000억원) 이후 최대치다. 집값이 떨어져 있어 거래 유발 효과도 컸을 것으로 분석된다. 주택담보대출 월별 증가액은 지난해 11월 1조7712억원에서 12월 2조3270억원으로 늘었다가 올 1월에는 1조7934억원으로 다소 꺾였다.

하지만 2분기에는 가처분소득이 더 줄고 집값이 반등함에 따라 금리 변동이 없더라도 지수가 다시 100 선으로 주저앉을 공산이 크다는 전망이다. 금리마저 고개를 들기 시작했다는 점은 지수 하락 가능성을 키우는 요인이다. 경기회복 속도에 비해 집값이 지나치게 앞서 올랐다는 경계감도 없지 않다. 어쨌든 CISR지수는 주택 거래량이 증가하다가 최근 주춤한 강남 재건축 시황과 흐름을 거의 같이한다. 김선덕 소장은 “대출금리가 이미 역대 최저 수준이어서 추가 인하가 쉽지 않고 인하하더라도 그 폭이 크지 않을 것”이라며 “거시경제 회복에 장기간이 소요될 것이므로 집값이 본격 상승하기는 어렵다”고 말했다.

주택금융공사가 개발한 주택구입능력지수(K-HAI)도 올 들어 주택 구입 부담이 다소 감소했음을 시사한다. 캐나다 방식(대출상환가능소득/중간소득×100)을 사용한 K-HAI는 값이 낮을수록 대출상환 부담이 줄어든다는 것을 의미한다. 지난해 12월 말 K-HAI는 83.2로 9월 말(83.9)에 비해 0.7포인트 하락했다. 관계자는 “금리 및 집값 하락 효과가 소득 감소 효과보다 크게 나타나 주택 구입에 따르는 부담이 줄었을 가능성이 크다”고 말했다.

외환위기 학습효과도 한몫

그러나 두 지수의 움직임만으로는 유독 강남 재건축 시장에서 급반등세가 선명히 나타난 이유를 설명하는 데 한계가 있다. 박 부사장은 “강남 재건축 아파트는 소비상품이라기보다는 투자상품 성격이 강하므로 주식처럼 거래되고 가격도 주가처럼 움직인다”고 주장했다. 강남 아파트는 규격화·표준화돼 있고, 상장사처럼 검증된 정보들이 공시되며, 수많은 애널리스트(정보업체)가 경쟁적으로 평가하는 주식 종목과 비슷하다는 것이다. 전문가들은 원화가치 하락으로 해외동포의 부동산 투자가 대표성 있는 강남 주택에 집중됐고, 외환위기 학습효과로 선제 투자가 촉진된 측면도 있었다고 분석했다. 바닥을 기다리며 눈치보던 뭉칫돈들도 가세했다.

지난해 말부터 서울 마곡지구와 위례신도시, 경기 동탄2신도시에서 풀린 토지보상금은 5조9000억원 남짓이다. 이 뭉칫돈이 올봄부터 재건축아파트 시장에 본격 유입됐다는 것이 중개업계의 진단이다. 2006년부터 올해 1분기까지 강남·서초·송파·강동 등 4개 구의 81개 재건축 예정 단지에서 매매된 9929건의 실거래 자료를 분석한 결과는 외지인의 힘이 얼마나 컸는지 보여 준다. 매수자 중 4개 구 거주자는 2007년 73.9%에서 올해 1분기 51.6%로 줄었다. 반면 서울시 다른 구 거주자는 같은 기간 8.7%에서 20.1%로, 경기도 거주자는 10%에서 18.3%로, 지방 거주자는 5.3%에서 8%로 각각 증가했다. 이른바 상경(上京) 투자자가 크게 늘어난 것이다. 연령별로도 종전 30%를 차지했던 60대는 지난해부터 9%대로 줄고, 8%대였던 30대는 36%로 늘었다. 강남 재건축 대상 아파트의 투자 상품성, 주택 대표성이 저금리 자금과 외지인을 끌어들여 반등 국면을 이끌어 냈다는 분석이 가능하다.

이르면 내년 초 하락 마무리

김용진 부동산뱅크 본부장은 “집값 상승기에 강남 재건축이 가장 먼저 조정 국면에 진입했기 때문에 반등도 먼저 이뤄진 측면이 있다”고 말했다.

과거 아파트 시장은 10년 이상의 대순환과 5년 안팎의 소순환 주기를 보였다. 1987년 3월 저점을 기록한 후 지금까지 크게 4개의 순환기가 출현했고, 지금은 제4순환 하락기에 진입했다. 아파트 가격 순환 주기는 상승기가 길고 하락기가 짧다. 또 상승 폭은 크고 하락 폭은 작은 게 특징이다. 이번 제4순환 하락기는 평균 하락기 기준으로는 2010년 상반기(19개월), 유럽과 일본의 거품이 붕괴된 제1순환 하락기(32개월) 기준으로는 2011년 상반기까지 진행될 수 있다.

주택 가격과 거래량이 6각형의 벌집 모양을 따라 시계 반대 방향으로 순환한다는 ‘벌집순환모형’으로 보더라도 본격적인 시장 회복까지는 좀 더 기다려야 한다는 분석이 나온다. 현재 강남권 4구는 단기간에 4국면(거래량 감소, 가격 하락)을 거쳐 5국면(거래량 증가, 가 격 하락)을 지나고 있고, 서울시 전체로는 아직 4국면이 진행 중이다. 1국면(회복기) 진입까지는 좀 더 시간이 걸린다는 예상이다. <그래프 참조>

‘장기 침체 가능성’을 언급한 한국은행 보고서도 눈길을 끈다. 한은은 지난달 28일 ‘금융안정 보고서’에서 “경기침체 심화로 인한 가계의 소득 여건 악화, 미분양주택 누적 등의 요인을 감안할 때 집값은 미국·영국처럼 장기에 걸쳐 비교적 큰 폭의 하락세를 지속할 가능성도 배제할 수 없다”고 밝혔다.

한은은 사용가치로 볼 수 있는 전세가격 대비 매매가격 비율이 서울 지역의 경우 올해 3월 2.6배에 달한 점에 주목했다. 1999년부터 2008년까지의 전국 평균 배율 2배를 크게 웃돌아 집값이 과대평가됐고, 하락 압력이 커졌다는 것이다. 한은은 다만 “시중 유동성이 늘어나고 저금리가 이어지는 데다 정부가 계속 규제를 완화하는 것이 주택 가격의 하락을 어느 정도 막아 줄 것”이라고 덧붙였다. 한은의 이런 시각은 주택시장의 복잡성을 간과한 채 전세가 대비 매매가 비율에만 의존한 것으로 비판받고 있다.

주택시장의 장기 추세를 좌우한다는 인구 변화를 보면 수요를 증폭시켰던 베이비붐 세대(55~63년생, 68~74년생)의 은퇴가 5~10년 이내 시작되고, 주택 구입이 왕성한 35~54세 인구 층이 2011년 이후 감소한다. 주택시장에 불이 붙더라도 천장이 보이는 셈이다. 통계청은 올 1월 향후 10년의 사회 변화 요인을 분석한 자료에서 “주택구입 세대인 35~54세 인구가 줄어든 시기와 장기 주택경기 침체가 시작된 시기가 거의 일치하는 일본과 미국의 뒤를 한국이 따라갈 수 있다”고 경고했다. 통계청은 하지만 장기간에 걸친 변화를 예상했을 뿐이다.

박 부사장은 “강남을 필두로 주택시장이 고도의 심리전이 필요한 주식시장처럼 바뀌어 예측하기가 쉽지 않다”며 “큰 흐름을 읽되 단기적으로 변동성이 크다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.


허귀식 기자

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