부동산노트(3853)

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지금은 부동산 활황기를 준비해야 할 때이다. |부동산노트

2009-05-03 09:50

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1. 부동산, 언제쯤 회복될 것인가

 

 일반적으로 우리나라의 부동산경기는 12-13년을 주기로 이루어진다고 한다. 부동산가격의 고점형성시기가

70년대 중반, 80년대 후반(--> 89년 분당 등 5대 신도시 출발), 2000년대 전반기 등으로 보면 이 주기는 타당한 것으로 보인다. 

 

 과거 2,3년동안 우리나라의 부동산 시장은 정책의 오류와 실기, 미국발 금융위기로 촉발된 세계경제의 침체 등으로 거래 실종 및 가격 급락하였으나, 최근 들어 규제완화를 통하여 거래량이 다소 늘어나고 급매물이 소진되어가고 있다. 또한 IMF, 한국은행, 건설산업연구원 등 많은 기관에서 국내외경제가 내년에는 회복될 것으로 예측하고 있어 부동산시장도 내년부터는 점차 회복국면에 접어들 것으로 보인다.

 

2. 예금, 주식 그리고 부동산 

 

 경제학에서 투자 포트폴리오는 그 대상으로 예금, 주식, 부동산의 3가지 경제재를 다루고 있다. 수익이 낮더라도 안정적인 투자성향의 사람은 예금을 선호하고, 위험성이 높더라도 고수익을 지향하는 사람은 주식, 부동산에 투자하려는 경향에 따라 투자성향, 경기상황 등에 따라 투자비중이 달라지는 것이다. 

 

 국내외 경제의 동반침체 및 금융시스템의 불안이 완전히 해소되지 않은 현시점에서 고액을 보유한 투자자들은 어떤 상품에 투자하는 것이 바람직할 것인가. 안정성을 높일수 있으면서 수익성을 극대화할 수 있는 투자상품의 비중을 높이는 것이 최선의 선택일 것이다.

 

 일반적으로 적절한 시기에 입지가 양호하고 재료가 많은 부동산을 매입하게 되면 수익성은 다른 재화에 비하여 월등히 높은 편인데 여기에 안정성을 담보할 수 있다면 최상의 투자상품이 될 수 있을 것이다. 

 

3. 부동산 투자시기는 언제가 적절할까 

 

 부동산에 투자하려는 사람들은 이익을 극대화하기 위하여 언제쯤 어느 지역에 어떤개발목적으로 투자할 것인가가 최대 관심사다. 아파트를 사려는 사람들은 대부분 계약체결 이후 2개월 이내 잔금을 치르고 소유권을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 고분양가의 미분양아파트가 많이 있기 때문에 본격적인 부동산 경기 회복신호가 올 때까지 기다려 보는 것이 좋을 듯하다. 하지만 2, 3년후에 소유권을 넘겨받게 되는 아파트의 경우에는 분양가의 적정성이나 입지 등을 고려하여 금년도에 투자를 하는 것이 좋을 듯 하다. 경기가 회복될 것으로 예상되는 2,3년후에는 적정한 가격의 마음에 드는 부동산을 구하기란 쉽지 않을테니...

 

 토지도 마찬가지 일 것으로 예상된다. 금년내에 소유권을 확보할 수 있는 토지의 경우 아직까지는 경기회복에 대한 확신이 없기 때문에 매입하기가 어려운 것이 사실이다. 따라서 2,3년 후에 소유권을 넘겨받는 토지의 경우에는 이러한 불확실성을 다소 줄일 수 있을 것이다. 이러한 토지의 한 종류로 토지공사에서 분양하는 토지를 추천하고 싶다. 토지에 투자해 본 사람은 알겠지만 토지공사는 최장 5년까지 토지대금을 분할하여 수납하고 있고 공기업이기 때문에 사기분양의 위험성을 피할 수 있어 안정성을 높일 수 있기 때문이다. 특히, 최근 들어 언론보도내용을 보면 경기가 회복되지 않는 경우 위약금없이 계약해제가 가능한 제도, 무이자 분할납부제도 등을 쏟아내고 있어 양호한 조건으로 토지를 매입할 수 있으니 부동산이 완전 회복되기 이전이라도 투자할 수 있는 우량한 상품으로 보여진다. 

 

4. 어떤 지역의 어떤 토지를 매입할 것인가

 

 아파트는 교육여건, 교통여건, 주생활권, 환경조건 등을 종합적으로 고려하여 매입하기 때문에 각양각색일 것이니 논외로 하고 토지의 경우를 살펴보면 해당 지역의 인구증가추세, 개발활성화 정도, 국가재정의 투입비중 및 도시의 발전가능성 등등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다. 또한 투자지역을 결정하고 나면 개별토지의 입지여건도 살펴보아야 하는데 개발에 대한 제한정도가 어떠한지, 개발에 따른 비용은 적정할지, 향후 토지가치증대가능성은 어떠한지 등을 알아보고 투자대상지를 결정하는 것이 좋을 듯하다.

 

 일반적으로 토지에 투자해본 경험이 있는 사람들은 '재료가 많은 지역'을 선호한다. 예를 들어 과학고등학교의 유치가 확정된 지역, 전철역세권이나 국도의 신설지역, 대형산업체의 유치계획 지역 등등의 부동산가격 상승에 영향을 주는 재료들이 많아야 한다는 것이다. 

 

 개인적으로 수도권에서 투자하기에 적정할 것으로 생각되는 지역은 개발이 활발하게 진행되고 있고 재정투입이 많은 인천지역이나, 그린벨트가 많아 개발에서 소외되었던 하남, 광주지역, 상대적으로 가격이 저렴한 양주지역을 꼽고 싶다.  

아자아자님

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