2009-02-25 13:49

http://blog.drapt.com/aptmall/22751235537366589

규제완화 대책 이후, 재건축 시장은?

단기 급매물 회수•장기 매물 출회, 가격안정세 이어갈 듯

“급매물만 들어갔고요, 매수 대기자들도 눈치만 살피고 있고, 도통 움직이지 않네요” 정부의 규제완화책이 발표된 이후 약간의 기대감을 가지고 강남의 대표적 저층 재건축 단지인 개포주공 1단지 중개업소를 방문했지만, 매물을 내놓은 분들이 전화만 간간히 있을 뿐, 한산하다 못해 을씨년스럽기까지 했다. 규제완화 대책이 발표되기 전까지도 주공1단지 42㎡는 7억 원대에 급매물이 간혹 나왔는데, 이제는 7억3000만원으로 호가만 올라간 상태다. 올 초 7억7000만~7억8000만원보다 5000만원 가량 하락한 상태지만, 매수자들은 규제완화 신호에도 가격 상승에 대한 확신을 가지지 못하고 있는 것 같았다. 미세한 변화에도 곧바로 매수문의가 몰리고, 매물이 자취를 감추는 모습을 보였던 예전과 크게 다른 양상이다. 개포주공1단지는 5000가구를 넘는 초대형 저층 재건축 사업으로 지난 2003년 10월 조합설립인가를 득했기 때문에, 2004년 이후 조합원 자격을 취득한 경우 전매가 금지된 곳으로 기존 조합원 역시 1회만 전매가 가능하다. 하지만 전매제한 족쇄가 풀릴 경우, 그 동안 팔고 싶어도 못 팔았던 매물이 일시에 시장에 나올 수 있기 때문에 오히려 매물 출회 속에 가격하락을 부추길 수 있다. 또한 이르면 하반기 경 종부세ㆍ양도세 완화가 예고되어 있어, 대출규제뿐만 아니라 경기가 풀리지 않으면, 매수부재 속에 개포주공뿐만 아니라, 강남권 고가 아파트들의 매물 출회를 더욱 더 부추길 수 있다. 작금의 재건축 아파트 가격하락은 전반적인 고가아파트 하락과 용적률 규제•분양가상한제 등에 따른 수익성 악화가 주된 이유다. 따라서 분양가상한제 적용에 대한 수익성 악화에 대한 구제책이나 용적률의 대폭적인 상향 없이는 소형•임대 의무비율 완화만으로는 매수세도 살아나기 힘들고, 재건축 사업에 활력도 불어 넣긴 힘들 것으로 전망된다. 참여정부 때 시행된 6억 원이 넘는 고가주택에 대한 대출규제가 지속되고 있고, 과거에 비해 보유세도 대폭 늘었다. 특히 고정 금리가 9%를 넘나들 정도로 금리상승 추세에 있고, 하반기 경기 침체에 대한 우려 때문에 재건축 규제완화 대책에도 불구하고, 과거와 같이 집값 불안으로 번질 가능성은 희박해 보인다. 박상언

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