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집 있어도 올해 미분양 사면 1가구1주택 |부동산노트

2009-02-23 11:29

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집 있어도 올해 미분양 사면 1가구1주택
부동산 세제 어떻게 바꿔었나
이명박 정부 들어 부동산 세제가 많이 손질됐다. 세제 개편의 초점은 세금 감면을 통한 수요 진작과 거래 활성화에 맞춰졌다. 이에 따라 새로 바꿨거나 달라지는 부동산 세금 관련 내용도 적지 않다.

부동산은 거래 금액이 커서 달라지는 세법 내용을 잘 모른 채 접근했다간 손해보기 십상이다. 한 푼이라도 덜 내고 가계에 도움이 되는 세제 개편 내용과 절세 방안에 대해 알아봤다.

◇양도소득세

주택을 팔 때 내는 양도소득세 부담이 크게 줄었다. 올해부터 양도세율이 내리고 장기보유특별공제도 확대됐다.

다주택자에 대한 양도세도 내년까지 한시적으로 완화된다. 미분양 및 신규 주택 구입 땐 향후 5년간 양도세 면제 및 감면 혜택이 주어진다.

이래 저래 주택 수요자로서는 양도세를 줄일 수 있는 기회가 많아진 것이다.

비과세 주택 확대되고, 세율은 낮아지고

우선 소득세법 개정에 따라 양도세 세율 및 과세 표준 구간이 조정됐다. 매매 차익에 따라 9~36%였던 세율이 6~35%로 낮아졌고 1000만~8000만원인 과세표준 구간은 1200만~8800만원으로 변경됐다.

양도세가 비과세되는 주택 기준도 양도 당시 실거래가 ‘6억원 이하’에서 ‘9억원 이하’로 상향 조정됐다.

9억원 이하 집 3년 보유하면 양도세 0

이에 따라 9억원 이하인 집을 3년 이상 보유했다가 팔 경우 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다. 다만 서울과 수도권 5대 신도시, 과천 등에 집을 갖고 있다면 2년 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1가구 1주택 장기 보유자에게 주어지는 특별공제 혜택 범위도 넓어졌다. 연 4%, 최대 80%(20년 이상 보유)에서 연 8%, 최대 80%(10년 이상 보유)로 늘어난 것이다. 지난 연말 소득세법 개정안이 본회의를 통과하면서 올 1월 이후 거래 또는 등기(잔금 납부)가 이뤄지는 분부터 적용되고 있다.

중ㆍ소형 아파트 거주자라면 중ㆍ대형으로 갈아타기에 적극적 나서 볼 만하다. 고가주택 기준 상향조정(공시가격 기준 6억→9억원)과 장기 1주택 보유자 감면 폭 확대(연 4%→연 8%로 상향)로 처분에 따른 비용 부담이 사라졌기 때문이다.

다주택자 양도세 중과 한시 완화

다주택자에 대한 양도세 부담도 크게 줄었다. 정부는 올해부터 내년 말까지 2년간 한시적으로 다주택자에 대한 양도세를 깎아준다.

매매 차익의 50%를 양도세로 내야 했던 1가구 2주택자에게는 일반세율(6~35%)로 과세하고, 1가구 3주택자 이상인 경우도 60% 대신 매매 차익의 45%를 매긴다. 파는 사람뿐만 아니라 사는 사람도 똑같은 혜택을 받는다.

양도세 완화 대상은 지난해 이전 보유주택의 경우 특례기간인 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 적용된다.

올 1월부터 내년 12월말까지 취득하는 주택은 양도 시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다. 예를 들어 기존에 A와 B주택을 가진 2주택자가 특례기간 중에 집을 팔 때 A주택은 일반세율, B주택은 비과세될 수 있다. 만약 특례기간 이후 양도한다면 A주택은 50% 세율, B주택은 비과세될 수 있다. A, B, C주택을 가진 3주택자의 경우를 살펴보자. 특례기간 중 양도할 때 A주택은 45% 세율, B주택은 일반세율, C주택은 비과세될 수 있다.

따라서 이미 여러 채의 집을 소유한 사람은 매도 시점과 어느 주택을 먼저 팔 것인지를 잘 따져봐야 한다. 전문가들은 1가구 3주택 이상자는 양도세 특례기간 중에 집 한 채를 파는 게 유리하다고 조언한다.

양도세율이 낮아지긴 했지만 장기보유특별공제 등 별다른 혜택이 없어 세금이 큰 폭으로 줄지는 않기 때문이다. 집을 팔 때에는 시세 차익이 적고, 미래 가치가 다소 떨어지는 집부터 처분하는 게 좋다.

마철현 세무사는 “양도세를 내는 것보다 시세 차익이 크다고 판단되면 주택을 계속 보유하는 것도 괜찮다”고 말했다.

다만 다주택자가 3년 이상 보유하다 팔 때에는 장기보유특별공제 혜택이 주어지지 않는다. 또 1년 미만 보유하다 양도할 경우엔 50%,2년 미만 보유하다 양도 때에는 40%의 세율이 적용된다.

1가구 1주택자가 고향 주택(지방 소재) 취득으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 팔 때 1주택자로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단한다. 지방의 고향주택을 팔 경우 일반과세(일반세율, 최대 30% 장기보유공제 적용)한다.

아울러 일시적 1가구 2주택자의 양도세 유예 기간이 1년에서 2년으로 늘었다.

집을 새로 매입해 2주택자가 되더라도 잔금 청산일 기준으로 2년 안에 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 따라서 집을 당장 급매물로 내놓기 보다는 집값 상승이 예상되는 올 하반기 이후로 매도 시기를 늦추는 게 좋다.

신축 주택 양도세 한시 감면

이달 12일부터 올해 말까지 서울을 제외한 전국 모든 지역의 미분양 주택을 구입하면 향후 5년간 양도세 감세 혜택을 받을 수 있다. 과밀억제권역이 아닌 전 지역은 양도세가 전액 면제되고 서울을 제외한 과밀억제권역은 50% 감면된다. 현재 과밀억제권역은 서울과 인천(강화·옹진군 제외) 및 경기 14개 지역(의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥)이다.

미분양 주택의 범위는 12일 현재 준공 여부에 관계없이 미분양 상태인 주택과 올해 말까지 신규 분양하는 주택이다. 올해 말까지 매매계약을 맺고 계약금을 지급하면 잔금이 남아 있거나 등기를 안 해도 혜택을 받을 수 있다.

아파트이든 단독주택이든 주택형태는 따지지 않는다. 다만, 서울 지역의 신축주택과, 과밀억제권역에 있는 전용면적 149㎡(45평)를 넘는 주택은 세 감면 대상에서 제외된다. 또 분양 계약을 파기한 뒤 똑같은 분양 주택을 재계약을 해도 양도세 감면 혜택을 받지 못한다.

수혜 대상이 최초로 매매계약을 맺고 계약금을 낸 주택으로 한정됐기 때문이다. 두 번째 계약을 맺은 주택은 미분양 상태에 있더라도 양도세가 정상적으로 부과된다.

김학권 세중코리아 대표는 “파격적 분양 조건에다 미분양 아파트 양도세 면제까지 더해질 경우 일석이조 이상의 효과를 볼 수 있다”고 말했다. 미분양 아파트를 좋은 조건에 매입했다 시장이 회복한 뒤 팔 경우 차액을 고스란히 남길 수 있다는 얘기다.

양도세 감면은 계약일이 아니라 취득일부터 5년간 발생한 양도차익에 대해 적용된다. 5년 뒤부터 새로 발생하는 양도 차익에 대해서는 일반세율(6~33%)이 적용되고, 장기보유 특별공제(연 3%, 최대 30%)도 받을 수 있다.

미분양 주택을 살 경우 주택 수 계산에서 아예 제외된다. 1가구 1주택자가 올해 안에 미분양 주택을 구입해도 1가구 1주택 지위가 유지되는 것이다.

한편 토지의 경우 양도세 중과 규제가 여전하다. 비사업용 토지에 대해서는 양도세 60% 중과가 그대로 적용되고 있는 것이다.

비사업용 토지는 장기보유특별공제도 받지 못한다. 농지와 임야의 경우 소재지에 직접 거주하면서 농사를 지어야 양도세 중과를 피할 수 있다. 8년 이상 자경하면 일반세율로 양도세를 내면 되고,납부세액이 2억원 미만이라면 100% 감면돼 실질적인 세금 부담이 없다. 땅을 팔기 전에 2년 이상 경작했다면 세액공제 없이 일반과세된다.

◇종합부동산세

고가 아파트에 적용되는 종합부동산세 부담도 크게 줄었다. 과세 기준과 세율이 대폭 완화된 때문이다. 이에 따라 종부세 부담이 기존에 비해 50% 이상 줄게 됐다.

가장 큰 변화는 종부세의 세대별 합산 규정이 헌법재판소의 위헌 결정으로 개인별 합산으로 바뀐 점이다. 헌재는 지난해 11월 종부세의 ‘가구별 합산 부과’에 대해 위헌 결정을 내렸다.

기준ㆍ세율 완화 부담 50% 이상 '뚝'

이에 따라 ‘가구별 합산’은 효력이 정지됐고, ‘인별 합산’으로 전환됐다. 종부세 과세 기준 금액이 인별 6억원으로 결정돼 부부가 50%씩 공동명의로 12억원짜리 주택 한 채를 갖고 있는 경우, 종부세를 내지 않아도 된다.

인별로 6억원으로 하면서도 단독 명의의 1가구 1주택자에 대해선 기초공제 3억원을 인정해 9억원까지 종부세를 내지 않도록 했다. 종부세 과세 기준이 단독 명의의 1주택자의 경우 9억원 초과로 상향 조정된 셈이다.

단독명의 1주택은 9억원까지 면제

올해부터 과세표준(과표ㆍ세금을 매기는 기준금액)별 세율도 1∼3%에서 0.5∼2%로 낮아졌다. 6억 원 이하는 0.5%, 6억 원 초과∼12억 원은 0.75%, 12억 원 초과∼50억 원은 1%, 50억 원 초과∼94억 원은 1.5%, 94억 원 초과는 2%로 세분화됐다.

종부세 과표 적용률은 80%로 동결됐고, 세부담 상한액도 전년도 납부액의 300%에서 150%로 낮아졌다. 따라서 집값이 급등하더라도 종부세는 크게 늘어나지 않을 전망이다.

단독 명의 1가구 1주택자 장기 보유 세액 공제와 고령자 세액 공제 혜택도 주어진다. 고령자 세액 공제는 ▶60세 이상 10% ▶65세 이상 20% ▶70세 이상 30%다. 1주택자 장기 보유로 인한 세액 공제는 ▶5년 이상~10년 미만 20% ▶10년 이상 40%다. 고가 주택을 5년 이상 장기 보유한 때에는 장기보유자 세액 공제를 받을 수 있는 것이다.

장기 보유 세액 공제와 고령자 세액 공제는 중복해서 적용된다. 따라서 최대 70%까지 공제가 가능하다. 또 1주택자가 갖고 있는 집의 소재지가 수도권 밖일 경우 아예 종부세 과세 대상에서 제외된다.

◇기타 세제

미분양 주택은 양도세 면제 또는 감면 뿐 아니라 취득·등록세 감면 혜택도 받는다. 지방뿐 아니라 서울과 수도권 미분양 아파트로 적용 지역이 확대되고, 거래세 감면 시한도 내년 6월까지 1년 연장된다.

2월 12일 현재 미분양 상태인 전국의 미분양 주택에 대해 계약을 맺어 내년 6월까지 등기를 마치면 1%씩인 취득·등록세가 50% 감면돼 각각 0.5%의 세율이 적용되는 것이다.

미분양 주택 사면 취득ㆍ등록세 절반

취득·등록세에 덧붙는 지방교육세는 0.2%에서 0.1%로, 농어촌특별세는 0.5%에서 0.05%로 낮아진다. 예컨대 전용면적 99㎡(30평)인 미분양 주택을 2억4000만원에 취득하는 경우 취득·등록세(농특세·교육세 포함)가 648만원에서 276만원으로 372만원 줄게 된다.

취득·등록세 감면은 1가구 1주택 소유자뿐만 아니라 1가구 다주택 소유자에게도 해당된다. 다만 현재 미분양 주택일지라도 주택이 2010년 6월 말까지 준공되지 않는 경우, 분양이 아닌 일반 매매계약으로 취득하는 경우, 시·도 감면조례 개정 시행일 전에 취득하는 경우 등은 감면대상에서 제외된다.

상속·증여세는 현행 세법이 그대로 적용된다. 정부가 추진한 상속·증여세율 인하 방안이 국회에서 보류된 때문이다. 현행 상속·증여세율(누진과세)은 과표별로 ▲1억원 이하 10% ▲1억~5억원 20% ▲5억~10억원 30% ▲10억~30억원 40% ▲30억원 초과 50%가 적용되고 있다. 정부는 상속ㆍ증여세율을 낮추겠다는 입장이어서 상속ㆍ증여세 개정에 대한 논의과정을 좀 더 지켜보고 나서 결정하는 게 유리할 것 같다.

상속ㆍ증여세율은 현행대로 유지되지만 10년 이상 동거한 1가구 1주택자가 상속할 경우 공제하는 제도는 신설됐다. 이 때 상속인은 무주택자여야 하고 상속인과 피상속인은 상속일 직전까지 10년 이상 함께 거주해야만 1가구 1주택 상속 공제를 받을 수 있다. 집값의 40%, 최대 5억원까지 공제가 가능하다.

7월부터 부과되는 주택 재산세율 대폭 인하

오는 7월 부과되는 주택분 재산세 세율이 현재 0.15~0.5%에서 0.1~0.4%로 내린다. 지난 13일 국회를 통과한 개정 지방세법에 따르면 현재 과세표준액 4000만원 이하 주택은 0.15%, 4000만~1억원 이하는 0.3%, 1억원 초과는 0.5%로 규정된 재산세율이 앞으로는 6000만원 이하 0.1%, 6000만~1억5000만원 이하 0.15%, 1억5000만~3억원 이하 0.25%, 3억원 초과는 0.4%로 바뀌게 된다. 과표구간이 현행 3단계에서 4단계로 확대되고 세율은 낮아지는 것이다.

이와 함께 공시가격 6억원 초과 주택에 대한 세 부담 증가 상한율이 150%에서 130%로 조정됐다. 가령 6억원 초과 주택 소유자가 지난해 100만원을 냈다면 올해 아무리 재산세가 오르더라도 130만원 이상을 넘지 않게 된다.

조철현 기자

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