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(오윤섭)유동성 장세로 본 부동산 가격 전망 |부동산노트

2009-01-08 09:06

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정처 없이 떠다니는 돈이 급증하고 있습니다. 전 세계 중앙은행들이 디플레이션을 막고 경기부양을 위해 돈을 대량으로 풀어냈기 때문입니다. 돈이 많기 때문에 금리는 인하되고 돈의 가치가 떨어지고 있습니다. 유동성 장세가 임박한 것입니다.


2009년 새해를 맞아 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 다가올 유동성 장세를 통해 2009년 부동산 가격을 전망해봅니다.


2009년 유동성 장세 전망


글로벌 경기부양책은 결국 글로벌 유동성 장세를 맞이할 것입니다. 즉 시장이 안정화되는 시점에서 증시 부동산 등 투자시장에 단기자금이 몰릴 것입니다. 문제는 시장이 안정화 시점이 언제인가를 알 수 없다는 것입니다. 지금은 돈은 늘어났으나 돈이 돌지 않아 소비를 회복시키는데 역부족인 상황입니다.


1월 현재 머니마켓펀드(MMF) 종합자산관리계좌(CMA) 등 국내 단기자금 규모는 2백4조원을 넘은 것으로 조사됐습니다. 금융쇼크가 시작된 작년 9월(1백64조원)에 비해 약 40조원이 증가한 것입니다. MMF는 9월보다 31조원이 늘어 93조4천억원으로 급증하며 사상 최고를 기록했습니다.


경기 불안으로 시장이 안정될 때까지 언제든지 찾을 수 있는 금융단기상품에 맡겨두고 시장을 지켜보겠다는 것입니다. 하지만 경기가 바닥이라는 심리적 공감대가 확산되면 이르면 2분기에도 유동성 장세가 올 수 있다고 봅니다.


유동성 장세가 오려면 한국은행의 공격적인 금리인하로 시중금리와 기업어음 할인율이 하향 안정화되고 경상수지가 유가 하락 등으로 개선돼 환율시장이 안정돼야 합니다. 하지만 무엇보다 미국 경기회복이 선행돼야 주가 상승-부동산 가격 상승으로 이어지는 본격적인 유동성 장세가 올 것입니다.


한편 미국에 시작된 금융위기라는 독감은 우리나라를 비롯해 전 세계로 퍼지고 있습니다. 적어도 올 상반기까지는 독감이 계속 유행하겠지만 다소 진정될 가능성이 있습니다. 다만 경기가 바닥을 치고 안정화되는 징후를 느끼려면 상반기는 지나야 할 것입니다.


다만 맞춘 적보다 틀린 적이 더 많은 경제 전문가들이 2009년 경기를 상저하고(上底下高)로 전망하고 있다는 게 불안하기는 합니다. 상반기에 경기 침체가 계속되다 하반기는 경기가 살아난다는 예측입니다.


미국은 버락 오바마 정부의 출범에 대한 기대감으로, 새 정부의 그린 뉴딜 정책으로 불리는 강력한 경기부양책에 대한 기대감으로 주가가 연초부터 상승하고 있습니다. 하지만 연방준비위원회(FRB)의 12월 회의록에서 보듯 “실물 경제가 추가로 위축될 리스크가 상당한(Substantial) 수준”인 상황이 여전히 발목을 잡고 있습니다.


2009년 부동산 가격 전망


불확실한 경기만큼 부동산시장도 불확실한 상황입니다. 이명박정부는 추가 규제완화 신호를 계속 보내면서 때로는 과감하게 또는 때로는 찔끔씩 부동산정책을 내놓고 있어 매도자는 규제완화를 기대해 머뭇거리고, 매수자는 경기 침체에 따른 추가 하락을 기대하며 매입에 소극적입니다.


이런 가운데 주택공급시장은 악화일로에 있습니다. 2009년을 정점으로 신규 아파트 입주물량은 급감될 예정입니다. 특히 2007년과 2008년 서울 분양물량이 각종 규제정책으로 평소보다 30% 이상 급감한데다 2009년에는 사정이 더 악화되고 있습니다. 늦어도 2010년부터 강남권을 중심으로 주택공급부족에 따른 후유증이 나타나기 시작할 것입니다.


국토해양부에 따르면 2008년 1~11월 인허가 기준 전국 주택건설실적은 25만34가구로 전년 동기의 45만8천6백45가구에 비해 45.5%나 줄었습니다. 특히 아파트의 경우 15만4백82가구로 61%나 급감했습니다. 지역별로는 수도권 주택공급물량(12만9천85가구)이 전년동기대비 47.9%  줄었습니다.


10년전 1998년 사례를 보면 경기부양책에 따른 유동성 장세가 본격화되면 부동산시장은 주택시장이 먼저 재건축단지, 분양권 등 A급 아파트를 부자들이 입도선매하게 됩니다. 그러면 중산층이 한 단계 가격이 뛰어오른 A급 단지를 매입하거나 아니면 저렴한 옐로칩 B급 아파트를 사들였습니다. 서민들은 뒤늦게 B급 또는 C급 아파트로 내집마련을 서둘렀구요.


주택시장 유동성 장세는 강남권 재건축 단지의 급매물이 줄어들고 거래량이 점차 늘어나면 시작될 것입니다. 따라서 주택시장은 지금 유동성 장세가 아닙니다. 급매물이 줄어드는 추세이나 거래량은 좀처럼 변화 없이 거래 침체 상태이기 때문입니다.


한편 토지시장은 2009년에 마곡지구, 위례신도시, 동탄2신도시 등 수도권에서만 20조원에 달하는 토지 보상금이 풀려 그린벨트 및 토지거래허가 해제 지역을 중심으로 단기자금이 몰릴 가능성이 있습니다.


경험상으로 부동산 투자는 부동산 투자에 관심 없는 사람들이 너무 빠르다고 말할 때, 또 부동산 투자에 관심 있는 사람들이 다소 빠르다고 말할 때가 최적의 매수타이밍입니다. 바닥을 치기 전에 말입니다.


베인&컴퍼니 글로벌 CEO 스티브 엘리스는 훌륭한 운전자의 예를 들어 더 멀리 내다보고 더 빨리 돌수록 커브를 안전하게 돌 수 있다며 기업은 지금 커브의 정점이 어디이고 얼마나 가속을 내야 하는가를 고민해야 하는 시점이라고 강조했습니다. 


그렇습니다. 부동산 가치투자자들도 대세하락이 시작된 지 1년이 되는 2009년 상반기는 시장이 안정되는 시점에 대비한 속도감 있는 움직임(실행력. 다른 말로 저지름)이 필요한 시기입니다. 남보다 멀리보고 남보다 빨리 실행하는 것은 가치투자자의 기본 행동지침입니다.


부자노트 독자 여러분!!! 2009년에는 가치투자의 승리자가 되길 바랍니다.

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