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2009년 빛 보는 부동산 위례신도시 |부동산노트

2009-01-02 09:36

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위례신도시가 부동산시장을 뜨겁게 달구고 있다. 송파구 거여 · 장지동과 성남시 · 하남시에 걸쳐있는 송파신도시의 새 이름인 위례신도시는 공급부족에 시달리고 있는 강남권에 대규모 물량이 선보인다는 점에서 관심을 한 몸에 받고 있는 곳이기도 하다.

 

기존 수도권 신도시들과 비교할 때 위례신도시는 강남까지의 거리가 가장 가까운 만큼 '강남 대체 신도시'로서의 역활을 톡톡히 할 것으로 기대된다.

위례신도시 교통여건 개선을 위해 우남로 등 4개 도로가 확장되며, 제2양재대로를 비롯해 탄천변도로 등 6개 도로가 신설될 예정이다. 여기에 기존의 송파ic가 차량 접근성 및 대중교통 환경을 높이는 방향으로 개선되면 강남권은 물론 종로나 광화문에도 1시간안에 도착할 수 있다. 또한 트램(노면전차)이 신도시 중심을 관통해 놓일 예정이다. 트램의 양옆으로는 주상복합 단지가 위치하게 되며, 그 뒤편으로 임대아파트가 들어서 서민들의 대중교통 이용에 편리함이 기대된다. 무엇보다 고유가 시대에 도심과 강남 접근성이 주택 선택 시 중요한 요소로 떠오르면서 위례신도시의 위상은 더욱 높아질 것이다.

남한산성도립공원과 가까운 입지를 활용해 역사문화공원을 조성하고 노면전차 등 신교통수단 정거장을 중심으로 테마형 시민광장을 꾸밀 계획이다. 청량산과 장지천, 창곡천 등 소하천을 이어 대규모 녹지축을 만들 뿐 아니라 대형 콘셉트의 공원 3곳과 근린공원, 어린이공원 등 17개 공원이 들어선다. 멀리 가지 않고 직장생활을 하면서 도시와 전원을 만끽할 수 있다는 얘기다. 또 주말이면 남한산성이나 검단산, 청량산을 찾아 심신의 피로를 풀 수도 있다.

 

서울시 관계자에 따르면 뉴타운 내에서 개발계획에 따라 도로 등 기반시설로 수용되는 집의 주택소유주에게 신도시 내 아파트 분양권을 줄 예정이다. 위례신도시는 사통팔달의 편리한 교통망을 기반으로 반경 10분 거리 내에 동남권 유통단지, 문정법조타운, 장지지구, 거여ㆍ마천뉴타운 등이 위치하고 있어 강남구에 필적하는 주거ㆍ업무ㆍ상업지역으로 부상할 것으로 예상된다. 이런점 때문에 최근 투자와 내집마련 관련 문의가 꾸준하다.

 



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위례신도시의 개발계획이 확정되면서 개발에 대한 틀이 마련됐다. 공급물량은 용정률의 하향조정에 따라 소폭 감소했으며 임대주택비율도 감소했다. 또 분양가도 소폭 상승할 것으로 보여진다.
 
첫 분양은 2010년 10월쯤으로 결정됐다. 애초 2009년 9월쯤으로 계획됐으나 1년정도 늦춰진 것이다.

개발계획이 늦춰짐에 따라 국토부는 후분양키로 한 방침을 바꿔 선분양방식으로 변경했다.

연도별 분양 주택수는 2010년 4200가구, 2011년 1만6020가구, 2012년 단독 410가구, 공동주택 1만7670가구, 2013년 단독 210가구, 공동주택 7490가구이다.

정부는 중소형 주택의 경우 분양가를 3.3㎡당 900만원 대에 분양할 계획이었다. 그러나 용적률을 214%에서 200%로 낮췄으며 군부대 이전 비용 증가, 원자재가 상승 등으로 인해 분양가도 소폭 상승할 것으로 보여진다.

최초 분양 예정시기('10년 10월)까지 건축비 상승, 이자비용 등의 이유로 분양가는 3.3㎡당 1000만~1100만원선 까지 오를 수 있다.

2005년 8.31 대책 당시 송파(위례)신도시는 4만6000가구로 계획됐다가 2006년 정부는 11.15대책을 통해 4만9000가구로 3000가구를 늘렸었다.

그러나 올 1월 중앙도시계획위원회가 인근지역과 용적률을 맞추도록 한 권고를 받아들여 국토부는 용적률을 214%에서 200%로 낮췄고 이에 따라 주택수는 3000가구 줄어들었다.

임대주택은 전체 주택의 43%로 정해졌다. 예전 서울시는 50%이상으로 계획됐던 임대주택 비율을 정했으나 송파구는 임대비율을 낮춰줄 것을 요청해 서울시기 받아들였기 때문이다.

애초 50%이상으로 계획했던 데서 대폭 낮아진 것이다. 임대주택 비율과 관련 서울시는 50%이상으로 하자고 주장한 반면 송파구는 가능한 낮춰줄 것을 요청해 갈등을 빚기도 했으나 막판에 서울시가 양보해 최대한 낮췄다. 




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위례신도시 청약 참고 사항

 

ㅁ.2008년8/1일 국토해양부 보도자료에 의하면

   위례신도시 총 분양물량은 46,000가구로

   단독주택 620가구, 아파트 42,056가구, 주상복합 3,324가구로

   분양및 임대계획은 실시계획 수립단계에서 결정예정입니다.

   * 공동주택 면적별

     - 60㎡이하: 11,437, 60-85㎡: 11,857, 85㎡초과: 18,762


ㅁ.연도별 주택공급계획은

2010년   4,020가구

2011년  16,020가구

2012년  18,080가구[공동주택 17,670가구, 단독410가구]

2013년   7,700가구[공동주택  7,490가구, 단독210가구]

*구체적인 주택공급호수는 실시계획 수립단계에서 조정될 수 있습니다.

 

ㅁ.아시다시피 위례신도시 전용면적85평방미터이하는 

   청약저축1순위자중 5년이상무주택세대주로 저축인정금액이 높은 순으로

   당첨자를 선정하는 순차제가 적용됩니다.

청약저축은 5년이상 무주택세대주로 불입금액이 1,000만원선은 넘어야 할 것이며,가점제 적용시 60점은 되어야, 위례신도시를 기대할 수 있습니다.

    

ㅁ.자금게획을 중장기적을 세워 민영건설 전용면적 102평방미터{분양면적38평형]이하에청약 가능한 청약예금 600만원으로 변경하는 것이 좋을 듯 합니다.

   청약저축 순차제는 저축금액이 낮으면 1순차에 청약기회조차 없지만

   민영건설분은 가점제에서 낙첨하더라도 추첨제에서 1번 더 기회가 있습니다.

 

   통장변경일로 1년내는 전용면적85평방미터이하에

   1년이 경과하면 분양면적 38평형이하와 33평형 모두에 청약 가능합니다.

   위례신도시는 민영건설분 33평이하물량이 지금까지는 준비되지 않았고

   논의 중이라는 언급은 있었습니다.

   [만약 민영건설분이 생기면 33평형이하는청약가점제75%, 추첨제25%입니다.] 

 

ㅁ.민영건설 38평형이하는 인터넷청약 특성상 청약 가점이 낮더라도 청약가점제 50%에서 먼저 경합하고 낙첨되면 자동으로 추첨제물량 50%에서 다시 경합합니다.

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