2010-11-11 06:59

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

헷갈리는 내년 시장 전망, 누굴 믿나 구체적 수치보다 근거에 더 주목해야 연말이 다가오면서 내년 부동산 시장을 전망하는 보고서가 잇따라 선보이고 있다. 삼성경제연구소, 현대경제연구원, 한국금융연구원, 건설산업연구원, 스탠다드차타드 등이 앞 다퉈 부동산 전망을 내놨고, 부동산 정보업체들이나 전문가들도 각종 세미나를 통해 2011년 부동산 전망에 열을 올리고 있다. 그런데 올해는 유독 엇갈린 전망이 많아 내년 전망을 어렵게 하고 있다. 삼성경제연구소, 건설산업연구원, 스탠다드차타드 등은 내년 국내 집값이 반등할 것으로 보는 반면, 현대경제연구원, 한국금융연구원, 김광수경제연구소 등은 집값이 반등하기는 어려울 것이라는 분석을 내놓고 있다. 엇갈린 내년 부동산 전망 우선 삼성경제연구원은 ‘부동산시장 대세하락 가능성 점검’ 보고서를 통해 “한국은 대출규제(LTV)를 미리부터 적용해 대출 부실이 적고, 인구구조도 고령화되긴 하지만 자가보유율이 여전히 낮은 것은 물론 1인 가구가 늘어나 새로운 수요가 생길 것”이라며 “부동산 경기가 급락하거나 장기적인 침체에 빠질 가능성은 없다”고 주장했다. 건설산업연구원은 ‘2011년 주택 부동산 시장 전망’ 자료를 내놓으면서 “내년 집값은 1~2% 상승하고, 전세가격은 3~4% 오를 것”이라고 전망했다. 입주물량이 올해보다 36.8% 줄어들어 1990년 이후 최조 수준에 머무는 등 공급이 크게 줄어드는 게 이유다. 반면 현대경제연구원은 “체감경기 악화 및 가계부채 문제 등으로 수요요인이 크지 않은 상태에서 아파트 시장은 당분간 침체상태에서 벗어나기 힘들다”면서 “전셋값 상승이 빠른 시일 내에 아파트 매매가격 상승으로 이어지기도 어렵다”고 진단했다. 금융연구원도 “주택 가격이 추세적으로 하락국면에 접어들 것이란 전망 때문에 주택에 투자했을 경우 발생하는 수익률에 대한 기대치가 줄어들고 있다”며 “주택 수요가 감소할 것”이라고 내다봤다. 변수 복잡하고 한시적 정책 많아 더 어려운 전망 내년 사업 전략을 짜야 하는 건설업체들이나 내집 마련 준비를 하는 무주택자들은 혼란스러울 수밖에 없다. 과거엔 ‘상승세’, 혹은 ‘하락세’ 등 집값 방향에 대해선 대부분 비슷한 의견을 내놓았고, 변동폭 등에서만 이견을 드러냈으나 올해는 전망이 완전히 엇갈려 어떤 전망을 채택하느냐에 따라 내년 계획이 완전히 달라지기 때문이다. 올해는 유독 기관들마다 내년 전망을 달리 하는 이유는 무엇일까. 한시적인 부동산 대책이 많고, 국내외 경제, 환율, 금리 등 변수가 많아서다. 총부채상환비율(DTI) 규제완화만 해도 내년 3월까지만 한시적으로 적용된다. 그 이후 연장이 될지 중단이 될지 아직 예단하기 이르다. 서일대학교 이재국 교수는 “시장 회복 분위기가 최근 본격화하면서 8.29부동산 대책으로 내놓은 각종 규제완화 효과가 비로소 나타날 가능성이 크다”며 “하지만 한시적인 대책이어서 내년까지 최근 회복세가 이어질지 전망하기 어렵다”고 말했다. 지역별, 종목별로 구체적 근거를 살펴야 전문가들은 세부적인 전망 수치에 연연할 필요는 없다고 조언한다. 아직 확정되지 않은 금리나 국내 경제 전망 등 다양한 변수가 조금만 달라져도 수치는 크게 달라질 수 있기 때문이다. 사실 과거에 나온 부동산 전망을 현재 시점에서 평가해보면 맞지 않는 경우가 많다. 예컨대 건설산업연구원은 작년 말 올해 전국적으로 집값은 4% 상승할 것을 내다봤지만, 국민은행 기준 10월까지 1% 오르는 데 그쳐 실현 가능성은 없다. 수도권 집값은 오히려 1.8%나 떨어졌다. 건산연은 당시 지방선거나 정부 규제완화 정책에 따라 국지적으로 집값이 들썩일 것으로 내다봤다. 하지만 실제로 지방선거 시기나 규제완화 정책이 발표된 직후에도 시장은 꿈쩍도 안 했다. 전문가들은 구체적인 전망 보다는 그 근거에 더 주의하라고 조언한다. 집값 회복세를 주장하는 쪽에서는 입주량 등 수급동향에 주의하고, 집값 하락세를 전망하는 곳에서는 가계 대출 부실화 등을 금융 상황에 더 초점을 맞춘다. 부동산부테크연구소 김부성 소장은 “전망에 필요한 근거를 하나하나 꼼꼼히 살펴보고 스스로 종합하는 능력이 필요하다”고 조언했다. 유앤알컨설팅 박상언 사장은 “스스로 종합할 때는 일반적인 전망보다는 금액별, 지역별, 종목별로 세분화하는 게 필요하다”며 “일반적인 시장 전망은 혼란스러워도 세부적으로 접근해 들어가면 의외로 명확해지는 경우도 많다”고 설명했다. 전망하는 기관의 성향을 아는 것도 중요하다. 기업이나 건설업계 산하 기관은 아무래도 시장 전망을 낙관적으로 할 수밖에 없는 반면 학계 등은 비교적 객관적은 전망을 할 가능성이 높다 박일한

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