2010-10-04 06:38

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

MC 성기영: 8.29대책발표 한달이 지났습니다. 거래는 여전히 냉랭한 분위기입니다. 정부는 좀 더 지켜보겠다는 태도입니다. 이런 가운데 추가하락 가능성이 없다는 바닥론이 제기돼 주목됩니다. 한 주 부동산 시장을 짚어드립니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다. 　 -총부채상환비율 규제완화를 골자로 한 8.29 대책발표 후 한달, 정리해 주시죠. 　 ▲거래부진 속에 매매값 하락-전셋값 상승이라고 요약해볼수 있을 것입니다. 대형 약세-소형 강세 현상이 이어지고 그러면서 전월세 등 임대수요가 폭발, 오피스텔 등 틈새상품까지도 임차인이 몰리는 현상이 나타났습니다. 일부 떠돌던 급매물이 사라지고 강남권 재건축 가격이 상승하기도 했습니다. 경매시장이 활황장세를 보였다는 점도 특징이라 할 수 있습니다. 　 -이런 가운데 삼성경제연구소가 집값 바닥론을 내놔 눈길을 끕니다. 어떤 시각에서 매매가가 더 하락하기는 힘들다는 것인가요? 　 ▲삼성경제연구소가 부동산, 대세 하락 가능성 점검이라는 리포트를 내놨습니다. 대세 하락 가능성, 거래위축에 따른 경제적 손실 등이 제기됨에 따라 다각도로 이를 분석한 것인데요. 결론부터 말씀드리면 가격조정과 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 등의 요인을 종합적으로 점검한 결과 대세 하락 가능성은 낮을 것으로 나왔습니다. 　그러나 주택담보대출의 부실을 초래할 위험과 시장 내 불안심리가 상존, 향후 시장 안정을 유지하는 한편 거래 활성화와 시장불안감 해소를 위한 대책이 필요하다는 것입니다. 　 　이런 의견은 매수세의 추가하락 기대에 따라 시장참여를 기피하고 있는 수요층에게 시사하는 바가 크다고 할수 있습니다. 시장 전문가들이 침체장세가 이어질 것으로 보면서도 저점이 올 연말쯤으로 보는 견해와도 일치합니다. 　 -점검 요인을 하나씩 분석해보죠, 가격조정에 대한 의견은 어떻습니까? 　 ▲글로벌 금융위기 시 선진국에 비해 가격조정폭이 작았는데 이는 위기 이전부터 시행된 대출규제 때문이라는 것입니다. 실제로 서브프라임 사태로 촉발된 글로벌 금융위기로 미국과 영국의 부동산 가격은 큰 폭으로 하락했습니다. 2008년 3분기 대비 2009년 2분기의 하락폭이 미국은 3.8%, 영국은 9.5% 달했습니다. 그러나 한국의 부동산 가격은 1.7%하락 후 빠르게 회복, 하락폭이 낮았습니다. 그러나 금융위기 이전부터 시행된 대출규제의 실효성으로 대출 부실화 위험이 현저히 감소하여 금융위기 시 부동산 가격급락은 나타나지 않았으며 향후에도 가격조정에 따른 추가 압력은 크지 않을 것으로 봤습니다. 추가적인 가격조정 가능성이 낮다고 본 것입니다. 이에 대한 자료로 가계의 주택관련 대출 연체율이 미국, 영국 등에 비해 현격히 낮다는 것을 제시했습니다. 　 - 최근 인구 구조 변화에 따라 집값이 하락, 침체가 장기화할 것이라는 얘기 많이 나오는데 이것에 대한 검토결과는 어떻습니까? 　 ▲약713만(취업자 549만)명에 달하는 베이비 붐 세대가 은퇴하면서 노후소득 확보를 위해 주택을 대량으로 처분하고 저출산 여파로 인구감소에 따른 유효수요 감소문제가 자주 집값 하락문제와 결부됐으나 이 문제도 삼성경제연구소측은 수요위축의 가능성이 적은 것으로 내다봤습니다. 베이비붐 세대의 73%가 주택을 보유, 실제 매각이 많아진다면 가격하락으로 이어질 공산이 크죠. 이것이 최근 금융권에서 제기한 일반적인 시각입니다. 그러나 삼성경제연구소 입장은 상당히 다른 것이죠. 　 　노후 세대의 주택보유에 대한 니즈가 높다는 것입니다. 실제로 노후 안전장치, 풍요의 상징, 자녀 상속 등의 가치를 지닌 자산이어서 60대 이후에도 지속 보유가 예상된다는 것입니다. 현재 연령대별 주택보유율을 보더라도 이는 확인되고 있습니다. 2006년 현재 주택보유 81%가 50대, 77%가 60대입니다. 또 주택수요의 기본단위인 가구수가 지속적으로 증가하기 있기 때문으로 분석했습니다. 2010~2030년간 지속적으로 가구는 증가할 것으로 분석됐다는 것이죠 . 현재 1~2인 가구 비중은 2010년 43.4%...2020년에는 47.1%...2030년에는 51.8%에 달할 것으로 전망됐습니다. 따라서 인구가 2019년부터 감소한다 해도 소가구 형태의 가구수는 한동안 증가할 것이기 때문에 이렇게 본 것 같습니다. 　 -요금 불안심리....더블딥등 경제불안심리가 팽배해 주택가격이 낮아질 것이라는 분석에 대해서도 부정적이었다면서요. 　 ▲불안한 글로벌 경제여건 등으로 자산시장 불안심리가 팽배한게 사실입니다. 경제불안이 심화되면 MMF 등 금융권 안전자산을 선호하고 있는 것도 같은 맥락입니다. 부동산에 대해서도 추가하락에 대한 기대심리가 존재하는 것은 사실입니다. 　가계자산이 부동산에 집중된 우리의 현실 상 불안이 가중되어 이를 팔게된다면 추가하락이 불가피하지요. 우리의 부동산 자산비중이 77%로 미국 36%, 캐나다 50% 에 비해 매우 높은 상황입니다. 그러나 이로 인해 부동산 가격이 하락하지는 않을 것으로 내다봤습니다. 여전히 주택 자가보유률이 55.6%로(영국 73.5%,이탈리아 72.8% 미국 66.9% 일본 61.2%,호주 68.3%) 낮아 잠재적 수요기반이 존재하고 있기 때문에 이로 인한 추가하락 여지는 없다는 것입니다. 　 -가계채무부담 확대가 주택처분 증가를 부르고 이로인해 주택가격이 추가하락, 금융부실 자산디플레로 이어질 우려에 대해서는 어떻게 봤습니까? 　 ▲주택경기 부진에도 불구하고 가계의 주택담보대출이 크게 증가한 것은 사실입니다. 2009년 중 24조5400억원이 늘었고 2010년 1~7월 에도 11조1842억원이 증가했습니다. 이는 주택가격 급등기인 2005년과 2006년 주택담보대출 증가분에 버금가는 수준입니다. 　 　가계가 주택담보대출 상환부담증가로 주택처분에 나선다면 미국의 서브프라임 모기지 부실과 같은 상황이 발생할 위험이 있는 것이죠. 　 　그러나 주택담보비율이 낮은 데다 가계의 채무상환부담도 낮기 때문에 단기적으로 부실화 위험이 제한적이라고 분석했습니다. 　 　2009년 주택담보대출의 평균 LTV가 34.5%로 전년보다 1.5%포인트 하락했고 절반 이상을 넘는 대출비중도 하락하는 추세라는 것입니다. 8.29대책에서 DTI 규제를 한시적으로 완화했으나 추가 대출자가 적고 LTV규제는 지속, 건정성이 유지되고 있다고 본 것이죠 　 -대세 하락 가능성이 낮다는게 삼성경제연구소 판단인데 그렇다면 정책적 시사점은 어떤 것이 있나요 ? 　 ▲정책적 제언으로는 거래활성화를 위한 양도세 중과 폐지를 들 수 있죠. 이는 재고 주택시장의 거래유도를 위해서입니다. 시장불안감 해소를 위해서는 부동산 간접투자상품 개발(가계자산의 부동산 편중 완화를 위해) , 보금자리 주택 공급 확대(내집마련 기회 확대), 주택연금 활성화(미래 불확실성의 불안감 해소) 등이 필요하다고 봤습니다. 　또 시장 변화대응력 제고 차원에서는 대출규제 유지와 시장의 투명성 제고를 들었습니다. 　 　미분양에 초점이 맞추어진 거래활성화를 기존주택에 맞추는 것이 합리적이라는 견해도 아울러 피력했습니다. 　 -문제는 소비자들이 어떻게 행동하는 것이 현명한가 하는 것인데요. 조언 좀 해주시죠. 　 ▲전망이라는게 장님 지팡이 성격이 강하지만 이번 삼성경제연구소 자료는 그동안 궁금증을 많이 해소해줬다는 점에 의의가 있습니다. 내집 마련층이 마냥 기다려서도 안되며 시장이 계속 침체상태에 있진 않을 것입니다. 바닥이 언제냐를 놓고 논쟁이 벌어지는 것을 보면 증시와 마찬가지로 논쟁이 벌어지는 때 가 바닥인 것 같습니다. 지금부터 연말이 가장 안갯속이 될 것으로 봐도 무방할 것입니다. 집을 사실 여유가 있는 분들은 4분기가 효과적일 것으로 판단됩니다.(www.changapt.com)

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