2010-05-29 09:29

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

공포가 지배하는 세상에서 살아남는 법 부동산시장 침체원인과 전망 공포가 지배하는 세상에서 살아남는 법 요즘도 여름이 되면 단골메뉴로 나오는 전설의 고향이라는 드라마가 있는데 옛날 어렸을때 전설의 고향에서 구미호가 하면 형하고 이불 뒤집어 쓰고 눈만 빼고 보다가 구미호가 나오면 무서워서 눈을 감았던 기억이 납니다. 그러다가 어느 순간 구미호가 무서워지지 않았는데 왜 그랬을까 지금와서 생각해보면 구미호가 가상의 존재이며 드라마가 현실이 아니라는 것을 알면서부터가 아닐까 싶습니다. 이유를 알고 실체를 알면 전혀 무섭지 않지만 아무것도 모르고 막연한 두려움만 가진다면 공포에 떨 수 밖에 없는 것이 현실이며 공포영화를 보면서 무서움을 느끼지 않으려면 모두가 허구고 스텝과 카메라가 옆에서 촬영하고 있다고 생각하는 순간 공포를 느끼고 싶어도 느낄 수가 없을 것입니다. 현재 우리나라는 또 다시 공포가 지배하고 있습니다. 부동산폭락에 대한 우려가 천안함 침몰로 인한 전쟁공포가 가미되면서 부동산폭락 공포가 현실화 되고 있는 것입니다. 매수세는 발걸음이 끊기고, 매도자는 팔아야하는데 팔지못하니 발만 동동구르면서 안절부절 못하고 정치권은 지방선거에 모든 관심이 집중되어 있고, 정부는 북한문제때문에 정신을 못차리고 있습니다. 그럼 공포에 대한 원인과 이유를 하나씩 살펴보도록 합시다. 첫째, 인구감소에 따른 부동산 수요감소 입니다. 이 문제는 저도 여러번 언급을 했고 다른전문가분들도 언급을 했지만 인구감소가 하고 있지만 주택 구매력을 가진 30대 이후 인구가 감소해서 영향을 주려면 적어도 10년 후 이야기 입니다. 둘째, 은퇴세대 증가에 따른 주택매물 증가입니다. 가장 우려되는 문제이기도 하지만 은퇴를 한다고해도 먹고 살 집은 있어야하고 평균 은퇴연령 55세지만 평균수명은 80세에 가깝기때문에 결국 25년은 어떤 식으로든 살아야 합니다. 그렇다면 서울집팔고 지방가거나 평수를 줄이지 않을까 하는데 물론 그렇게 하는 것이 좋은 방법이긴 합니다만 서울, 수도권 거주자가 지방가는 것이 생각처럼 쉽지 않고, 자녀들이 명절, 주말에 찾아오기 때문에 식구가 준다고해서 무조건 평수를 줄이기도 어렵습니다. 그래도 우리나라에서 집하나는 마지막 재산이라고 생각하는데 집을 쉽게 팔수는 없습니다. 셋째, 주택공급 증가입니다. 보금자리 2차지구 사전예약이 마무리 되었는데 결과는 강남권을 제외하고는 참패입니다. 이유는 제가 이전 칼럼에도 적었지만 기대보다 높은 분양가와 지나치게 많은 규제입니다. 3차지구가 예정되어 있지만 현재처럼 하면 더 많은 미분양이 나올 것입니다. 문제는 공공물량을 억지로 쏟아내고 있지만 민간물량은 급격히 줄어들고 있고 계획대비 주택공급이 줄어드는데 이런 현상은 앞으로 더 심화될 것 같고 그 후유증은 몇년 후 현실화 될 수 있습니다. 실제로 2008년 하반기에서 2009년 상반기까지 금융위기 시 신규주택공급이 중단되다시피 되었는데 그 후유증은 2011년에 나올 것입니다. 넷째, 경제 입니다. 사실 경제문제가 가장 중요하며, 최근 침체가 더욱 깊어진 이유가 바로 회복하지 못하는 경제때문입니다. 그리고, 스페인, 영국이 위태위태하며 다른 EU회원국들도 덩달아 휘청대고 있습니다. 하지만 따지고 보면 새삼스러운 내용이 아니고 예상되었던 내용이며 터져야 할 문제입니다. 상처가 깊어지면 아프더라도 수술을 해야 하듯이 경제문제는 출혈이 있더라도 손을 대야합니다. 지금 당장은 힘들겠지만 이런 경제위기를 잘 넘긴다면 리스크는 줄어들 것입니다. 수출의존도가 높은 우리나라 경제도 EU나 미국, 중국에 영향을 받을 수 밖에 없고 당분간 어려움이 예상되지만 우리나라 자체적으로는 큰 문제는 없고 외적요인이 개선되면 빠른 탄력을 받을 수 있습니다. 다섯째, 금리인상입니다. 금리인상은 필요하며 해야합니다. 대출금리 오르는 것이 싫고 부동산에 악영향을 주지만 경제가 부동산만 있는 것은 아니며 금리인상 한다고해서 살아야할 부동산이 죽는 것은 아니며 정부도 충분히 감당할 수 있는 시기와 수준만큼 금리인상을 할 것이며 오히려 금리인상을 하면 막연한 불안감은 제거되는 효과도 있습니다. 여섯째, 북한과의 긴장관계입니다. 천안함사건이 글로벌 문제가 되어 이제는 우리나라 뿐만아니라 미국, 일본, 중국, 러시아의 공동문제가 되어버렸습니다. 누가 옳고 그르고를 이야기 하자는 것이 아니라 과연 그렇게까지 불안해할 일인가 입니다. 심각한 문제는 맞지만 모두 정치이해집단들 입니다. 우리나라는 지방선거가 끝나면 큰 이슈가 되지 않을 것이고, 북한은 중국이 도와주지 않는 한 어떻게 할 수가 없고, 북한지도층도 모두 정치집단인데 자기들 손해보는 짓 할리가 없지요 긴장조성으로 화폐개혁실패로 인한 내부불만을 잠재우면서 단속할 수 있어서 당분간 더 이용하겠지만 최종적으로는 자기들 밥그릇 내놓을 짓 하기 어렵습니다. 미국, 중국, 일본, 러시아 주변국들은 현재의 이런 균형상태가 유지되기 원하지 절대 균형이 깨지기를 원하지 않고 모두 자기들 나라 문제만 해도 머리가 아픈 상황이며 잘못되면 뒷감당하기도 어렵기때문에 이나라들이 원하지 않습니다. 적당한 긴장을 이용하여 무기는 팔고 입지는 강화하려고 하겠지요 이렇게 따지고보면 그렇게까지 불안해할 이유는 크게 없습니다. 미래는 아무도 알 수 없기에 무조건 언제까지 얼마 회복된다라고 할 수는 없지만 반대로 무조건 어디까지 폭락한다라고 할 수도 없습니다. 세상의 흐름은 단기적으로는 전체 모두가 움직이는 대세를 따라가지만 장기적으로는 현재 대세흐름의 반대로 흘러갈 수 있습니다. 15-20년전만 하더라도 학교선생님, 공무원, 공공기관 취직한다고하면 왜 그런데 가냐고 다 말렸고 9급 공무원은 고졸, 7급은 대졸이라고 했지만 지금은 9급 공무원 하늘의 별따기지요 5년전만 해도 중대형이 대세라고 했고 무조건 사야한다고 했지만 지금은 정반대 입니다. IMF때 망한다고 막 집어던졌지만 불과 3-4년후 그분들은 땅을 치고 후회했습니다. 10년전만 해도 아들이 최고라고 했지만 지금은 딸이 최고가 되어버렸습니다. 세상은 그렇습니다. 아직도 막연한 공포때문에 떨고 있고 마구잡이로 던지시려고 하시나요? 분명 리스크 관리는 필요하고 절대 무리한 투자를 할 상황은 아니지만 그렇다고 지나치게 공포에 떨고 두려워할 필요 없습니다. 오히려 이런 공포를 역으로 이용하여 공포감에 내던지는 시세보다 많이 떨어진 아주 좋은조건의 급매물을 잡는 것도 좋은 방법이 아닐까 싶습니다. 물론 아무곳이나 무리한 대출을 통한 묻지마 투자는 절대 금물이며 냉정한 분석과 현실성있는 목표설정을 한 후 발품팔면서 찾아보시기 바랍니다. 감사합니다. 김인만[ingrid1915@paran.com]

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