2006-07-20 12:34
http://blog.drapt.com/appeal97/79591153366477786 
“판교, 중대형 아파트 경쟁률은 얼마나 될까?”판교신도시 8월 분양이 한 달여 앞으로 다가옴에 따라 경쟁률에 대한 궁금증이 커져 가고 있다. 이번 분양 물량 대부분이 초기 비용 부담이 큰 중대형 평형으로 구성돼 있어 몇 명이나 청약에 나설지 가늠할 수 없는데다 7년만에 부활하는 채권입찰제가 경쟁률에 어떤 영향을 미칠지 불확실하기 때문이다.
하지만 ‘지피지기 백전불태(知彼知己 白戰不殆)’라 하지 않았는가. 아직 정해진 게 없다는 말로 위안을 삼으며 마냥 기다리기 보다 공개된 자료를 통해 경쟁률을 파악하고, 그에 따른 전략을 세워야 남보다 빠르게 판교 입성이 가능할 것이다. 현재까지 공개된 평형과 물량, 청약통장 가입자 수 등을 통해 경쟁률을 점쳐본다.
단, 평형 및 물량은 8월 24일 입주자모집공고에서 바뀔 수 있으며 채권을 구입해야 하는 전용면적 25.7평 초과 물량의 경우 모든 청약자가 채권최고액을 썼다고 본다. 청약통장 가입자 수는 2006년 6월 말 현재를 기준으로 한다.
전용면적 25.7평 이하 1,774가구
공영개발 따라 청약저축만 사용 가능
8월 판교신도시 분양은 중대형 평형이 주를 이루는 가운데 소셜 믹스(Social Mix, 사회통합) 실현을 위한 전용면적 25.7평 이하의 중소형 아파트 1,774가구가 공급될 예정이다. 그 중 국가유공자·장애인 등을 위한 특별공급 10%와 3자녀 특별공급 3%를 제외한 1,543가구가 일반인에게 분양된다.
전용면적 25.7평 이하 중소형의 경우 블록에 따라 민간업체가 시공을 맡은 곳도 있지만 이는 주공에서 입찰을 받은 것일 뿐, 실제 공급자는 주공이기 때문에 청약예금이 아닌 청약저축을 써야 한다는 점을 염두에 둬야 한다.
한편, 청약저축 가입자의 경우 1차 판교 분양때와 마찬가지로 납입액이 일정 수준에 이르러야만 청약 자격이 주어질 것으로 예상된다. 이에 지난 3월 1순위 가입자의 3%(1순위자 51만여 명, 청약자 1만 5,000여 명)가 청약에 나선 것을 감안, 이번 분양에서도 같은 수준의 청약자가 나오는 것으로 가정한다.
성남거주자 및 서울·수도권 청약저축 1순위
이번 분양에서도 성남거주자(2001년 12월 26일 이전 전입신고 필)에게 전체 공급 물량의 30%가 우선공급된다. 전체 중소형 공급물량 1,543가구 중 30%인 463가구가 성남시 거주자에게 우선 돌아가는 것이다.
2006년 6월 현재 성남 1순위 가입자는 3만 395명. 이 중 3%인 912명이 이번 분양 시장에 나온다고 볼 때 경쟁률은 1.97대 1이 된다.
서울·수도권 거주자에게는 우선공급을 제외한 70% 물량이 공급된다. 즉, 1,543가구에서 463가구를 제외한 1,080가구가 주어지게 된다.
이 가구수에 도전하게 될 사람들은 1순위 가입자 50만 655명의 3%인 1만 5,020명과 성남 1순위에서 떨어진 449명. 총 1만 5,469명이 1,080가구에 청약해 약 14.32대 1의 경쟁률을 기록할 전망이다.
하지만 이는 단순 숫자상의 경쟁률일 뿐, 청약저축의 경우 납입액이 많은 순으로 당첨자를 정하므로 3월 판교 분양 당시와 비교해 보는 게 중요하다. 지난 분양에서 청약저축 평균 커트라인은 33평형 1,600~1,800만 원, 24평형 1,500~1,700만 원이었다. 또 일부 인기 단지의 경우 2,700만을 불입한 가입자가 겨우 당첨되기도 했다는 점을 기억해둬야 한다.
전용면적 25.7평 초과 4,963가구
금액대별 청약예금 가입자 도전해볼 만
판교 중대형에는 30~70평형대까지 다양한 중대형 아파트 4,963가구(동양생명보험, 민간임대 397가구 제외)가 선보일 예정이다. 이 중 3자녀 특별공급 3%를 제외한 4,814가구만이 분양시장에 나올 것으로 보인다.
예치금액대별로 보면, 경기 예치금액 300만 원(서울 600만, 인천 400만 원 : 이하 지역 생략) 통장으로 청약 가능한 30평대 아파트가 1,884가구가 나온다. 40평대 아파트를 분양받을 수 있는 경기 400만 원(1,000만 원, 700만 원)짜리 통장으로는 총 2,199가구, 50평대 이상 아파트에 청약할 수 있는 경기500만 원(1,500만 원, 1,000만 원) 통장은 총 880가구가 공급될 계획이다. 여기에 특별공급 3% 물량을 뺄 경우 각각 1,827가구, 2,133가구, 854가구가 실제 시장에 소개되는 셈이다.
모든 물량이 전용면적 25.7평이 넘는 만큼 청약예금만 사용할 수 있고 채권입찰제가 적용된다. 블록마다, 평형마다 채권최고액은 다르겠지만 인기 단지의 경우 최고 금액을 써야 당첨 경쟁을 할 수 있을 것으로 보인다.
청약 예상자는 지난 3월 청약자 비율 27%(예·부금 1순위자 : 165만여 명, 청약자 45만여 명)보다 낮을 것으로 예상된다. 부금 가입자가 빠지는데다 자금 부담도 커 ‘묻지마 청약’이 힘들기 때문이다. 이에 이번 분양에서는 1순위자의 10%만이 분양에 나설 것으로 가정한다.
30평대 - 성남거주자 및 서울·수도권 청약예금 1순위
예치금 300만 원(경기 기준)으로 도전할 수 있는 물량은 총 1,827가구. 이 중 성남거주자에게는 30% 548가구를 우선 배정해 준다.
이 물량에 도전할 수 있는 성남 1순위자는 총 7만 9,489명이지만 실제 청약자는 10%라고 가정할 때 7,949명이 청약 가능자가 된다.
즉, 548가구를 7,949명이 나눠야 하는 셈인데 무려 7,401명을 제쳐야 판교 입성이 가능하다. 경쟁률은 14.51대 1 수준이다.
한편, 서울·수도권 1순위 가입자들은 무려 63만 9,290명에 이르고 있다. 여기에 실제 청약에 나서는 사람은 서울·수도권 1순위의 10%인 6만 3,929명과 성남 우선공급에서 떨어진 7,401명까지 포함해 총 7만 1,330명으로 추산된다.
이들이 도전하게 될 물량은 성남 배정 30%를 제외한 1,279가구이다. 이에 따라 경쟁률은 55.7대 1까지 치솟을 것으로 보이는데, 이번 판교 분양에서 가장 치열한 경쟁률이다.
40평대 - 성남거주자 및 서울·수도권 청약예금 1순위
이번 분양에서 평형대별 가장 많은 수를 차지하는 2,133가구의 아파트가 40평대로 지어질 예정이다. 여기서 30%인 640가구는 성남거주자에게 우선 배분된다.
2006년 6월 현재 성남시 400만 원 예금통장을 가진 1순위자는 4만 3,444명으로, 10분의 1만이 판교 입성을 희망한다 해도 4,344명이 같은 꿈을 꾸는 상황이다. 이들이 경쟁해 3,704명을 이겨야만 비로소 꿈을 이룰 수 있다. 경쟁률은 6.79대 1로 전망된다.
1순위자의 수가 더 많아지는 서울·수도권의 경쟁률은 이보다 높게 나타난다. 성남 1순위에서 탈락한 3,704명을 포함해 약 3만 7,578명이 청약에 나선다고 할 때 이들에게 주어지는 물량은 640가구를 제외한 1,493가구 뿐이다. 1명이 25명씩을 제쳤을 때 당첨이 가능한 셈이다.
50평대 이상 - 성남거주자 및 서울·수도권 청약예금 1순위
50평대 이상부터는 평형에 상관없이 무조건 경기 기준 500만 원짜리 청약예금통장을 사용한다. 이번 분양에서는 아파트 56가구, 빌라 854가구 등 총 854가구에 500만 원 통장을 쓰게 될 것으로 보인다.
대형 평형 역시 성남거주자에게 30%를 먼저 떼줘야 하는데, 총 256가구가 이에 해당된다. 이 물량을 우선 차지하게 될 성남 1순위자는 3,052명(3만 521명의 10%). 11.92대 1 수준의 경쟁률이 기대된다.
서울·수도권 1순위자에게는 598가구가 배정된다. 반면, 이 물량을 기다려온 청약 가능자수는 1만 7,663명(14만 8,667가구 10% 성남 탈락자 2,796명)으로 혼자 29.5명과 싸워 이겨야 한다.
성남거주자 및 서울·수도권 청약저축·예금 2순위, 서울·수도권 외 거주자
판교의 경우 경쟁이 치열해 1순위 외에는 청약 기회가 주어지지 않을 것으로 보인다. 2순위의 경우 1순위 기간을 채워 다른 분양 물량을 노리는 게 바람직할 것이다.
서울·수도권 외 거주자에게는 청약 자격이 주어지지 않는다.
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