2005-11-25 15:37

http://blog.drapt.com/appeal97/79591132900659318

자료출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문출처 : http://blog.drapt.com/hkong56

<아래 글은 부동산 포탈사이트 알젠이라는 곳에서 '불황에 강한 아파트'라는 주제로 특집을 시리즈 형태로 낸 것으로 한번씩 읽어볼만한 가치가 충분히 있는 것 같습니다. 다만, 제가 보기에는 지금까지의 부동산의 흐름의 트렌드를 그대로 반영한 얘기인 것 같고, 뭔가 새로운 흐름을 반영하지는 못한 것 같다는 느낌이 듭니다. 이런 글을 스크랩하여 참조하는 것은 좋은데, 마치 이런 사항이 미래 부동산 트렌드로 갈 것이다라고 함부로 예단하는 것은 별로 바람직하지 못할 것 같습니다. 판단은 각자에게...>

 

주택시장이 침체기다. 이런 때 주택 수요자들이 가장 궁금해 하는 것은 무엇일까. 어떤 아파트가 값이 덜 떨어지고, 나중에 회복기로 돌아섰을 때 가장 많이 오를 것인가이다. 한마디로 '침체에 강하고 미래가치가 높은 아파트'다.

부동산포탈 알젠(www.rzen.co.kr)이 침체기에 강한 아파트 고르는 법과 구체적인 단지를 시리즈로 분석한다.

 

①미래가치 높은 아파트

앞으로는 주택시장이 회복하더라도 지난 3∼4년간처럼 모든 주택이 동반 상승하는 상황은 재연되기 힘들다. 이미 주택 공급은 상당 폭 이뤄졌다. 집이 적지 않다는 말이다. 실제 입주해서 살려는 차원을 넘어 투자수익률만 따진다면 집의 매력은 갈수록 떨어지고 있다. 집값이 올라도 실제로 손에 쥐는 이득은 크지 않다. 세제 강화와 거래 제한 때문이다.

◇가치 있는 아파트의 기준

이런 상황에서는 제한된 수요가 주택시장을 이끌게 된다. 그렇다면 제한된 수요는 눈을 어디로 돌릴까. 미래가치가 높은 아파트다. 이런 아파트는 단기적으로 시장 상황 때문에 어려움을 겪더라도 결국은 그 가치를 찾아간다.

가치 있는 아파트 기준은 몇 가지로 압축할 수 있다. ①대단지 ②역세권 ③새 아파트 ④새 아파트로 향해 가는 아파트나 분양권 등이다. 여기에 ⑤주거여건이 획기적으로 개선되는 개발재료나 ⑤소비자들이 선호하는 학군 재료를 동시에 갖췄다면 금상첨화다.

서울 지역의 가치 아파트를 크게 나눈다면 강남권의 경우 ①저밀도지구 ②새 아파트 대단지 ③강남권 랜드마크 단지를 들 수 있다. 강북권은 ④용산구 성동구 광진구 등지의 한강조망 아파트 ⑤신흥 주거타운으로 탈바꿈하고 있는 마포 상암지구 ⑥뚝섬숲 개발재료를 지닌 성동구 성수동 일대의 새 아파트 ⑦마곡 발산지구와 지하철9호선을 연계한 강서권의 대단위 새 아파트 ⑧ 뉴타운 예정지 주변의 대단지 등을 꼽을 수 있다.

또 특별한 재료는 없지만 ⑨전통적으로 수요층이 두터운 송파구 아시아선수촌, 올림픽선수촌, 올림픽훼밀리아파트 등 송파구 '빅3'와 양천구 목동신시가지 등은 환경, 교통, 단지규모, 학군 등에서 여전히 잠재가치가 높은 단지의 반열에 포함할 수 있다. 이밖에 ⑩도곡동ㆍ잠실동ㆍ목동ㆍ서초동 등지에 산재한 대규모 주상복합타운도 미래가치가 높다고 할 수 있다.

②서울 강남권 주요단지

첫째, 강남권 저밀도지구는 재건축 시장 침체에도 불구하고 여전히 가치 아파트의 선두권에 있다. 재건축시장은 규제가 걷히지 않는 한 앞으로도 조정 국면을 벗어나기 힘들지만 저밀도지구 중 새 아파트로 향해 달려가는 단지는 따로 봐야 한다. 이들 단지는 재건축이 불투명하거나 개발이익이 줄어드는 단지가 아니기 때문이다.

따라서 재건축 아파트에서 가치를 발굴하려면 철저히 사업진행이 투명하고, 개발이익에 대한 훼손 우려가 없는 저밀도지구 중 사업승인이나 분양승인 단계인 단지로 압축해야 한다. 쉽게 말하면 분양을 했거나 분양 단계인 단지다. 구체적으로는 청담ㆍ도곡지구의 도곡주공 1ㆍ2차, 잠실지구의 주공 1∼4단지ㆍ잠실시영, 암사ㆍ명일지구의 강동시영 등이다.

재건축의 수익성을 판단하는 잣대는 대지지분, 용적률, 추진 속도, 입지 여건이다. 저밀도지구는 이런 조건에 있어 다른 재건축 단지보다 유리한 고지를 점하고 있다. 재건축 규제가 강해졌지만 저밀도지구는 상대적으로 덜 하다.

저밀도지구는 재건축 후의 용적률이 다른 단지보다 높다. 도정법에 따른 새로운 용적률을 적용받는 것이 아니고, 저밀도 지구기본계획에 나와 있는 용적률을 적용받는다. 이러다 보니 재건축 후의 가구 수도 많고, 층수도 높다. 용적률이 높다고 해서 꼭 좋은 것은 아니지만 사업성만 놓고 보면 저밀도지구가 유리하다는 뜻이다.

저밀도지구의 기존 용적률은 70-130%다. 이를 재건축하면 270%까지 용적률이 높아진다. 저밀도지구는 여기에다 공원․도로 부지를 서울시에 기부체납하면 15% 안팎의 용적률을 더 받는다. 이를 ‘인센티브 용적률’이라 한다. 결국 저밀도지구는 최고 285%까지 용적률을 적용받을 수 있는 셈이다. 다른 재건축 단지 중 사업승인을 마치지 않은 단지는 새로운 법에 따라 250% 이상의 용적률은 받을 수 없다.

둘째, 강남권 새 아파트 중ㆍ대규모 단지다. 강남구 삼성동 아이파크(449가구), 강남구 대치동 동부센트레빌(805가구), 강남구 도곡동 도곡렉슬(도곡 주공저층1차 재건축 단지, 3002가구), 서초구 서초동 삼성래미안(1825가구), 서초구 잠원동 롯데캐슬 1ㆍ2차(684가구), 송파구 문정동 삼성래미안(1696가구), 송파구 송파동 삼성래미안(845가구, 2001년 12월) 등이다.

셋째, 강남권 랜드마크 단지다. 새 아파트는 아니지만 소비자 선호도가 높아 수요가 꾸준한 곳이다. 강남구에선 대치동 선경ㆍ은마ㆍ미도, 개포동 우성, 압구정동 현대ㆍ한양타운 등을 들 수 있다.

서초구는 서초동 삼풍과 우성타운, 잠원동 한신타운이다. 송파구는 잠실동 아시아선수촌아파트, 오륜동 올림픽선수촌아파트, 문정동 올림픽훼밀리아파트, 신천동 장미ㆍ진주ㆍ미성아파트 등이 여기에 해당한다.

③강남 밖으로 눈을 돌린다면

서울에서 강남 이외 지역은 주택시장 차별화가 더 빠르게, 더 크게 이뤄질 전망이다. 강북권은 수도권과 연접해 있는 곳이 많아 주택공급 물량이 부족한 편이 아니다. 반면 소득 증가가 미미해 실질적인 주택 구매력이 크게 늘지 않고 있다.

이 상황에서는 지역별로 대표 단지 위주로 시장이 재편되기 때문에 투자 측면을 고려한다면 미래가치가 보장된 아파트를 선택하는 게 각별한 신경을 써야 한다. 강북에서도 최근 1∼2년 새 아파트 대단지가 속속 입주해 시세를 선도하고 있으므로 이들 단지를 중심으로 자산운용의 포트폴리오를 짜는 게 바람직하다. 기존 아파트보다는 신 개발지나 획기적인 주거여건(교통 및 환경)의 개선이 잠재된 곳이 장기적으로 유망하다.

◇강북권 한강 조망 아파트

한강을 볼 수 있는 아파트는 수급 상황에 있어 늘 유리한 고지를 점하고 있다. 통상 한강 조망 아파트는 침체기에도 매물이 많지 않다. 반면 수요는 꾸준하다.

이러한 내재적인 수급 요인 때문에 세간에서 보기엔 상식을 뛰어넘는 호가가 형성되기도 한다. 조망은 옮길 수 없는 불변의 재료이기 때문에 침체기에는 값을 지탱하는 안전판 역할을 하고, 회복기엔 상승을 주도하는 기능을 한다.

용산구의 경우 동부이촌동 LG한강자이와 삼성래미안이 단연 주목할 아파트다. 이들 단지는 요즘 같은 침체기에도 강한 하방경직성을 보이고 있다. 또 동부이촌동 신동아ㆍ동부아파트도 한강 조망이 빼어난 아파트다.

성동구에서는 금호동 대우푸르지오와 옥수동 한남하이츠ㆍ삼성ㆍ풍림아이원이 여기에 속한다. 광진구는 프라임현대아파트가 독보적이다. 자양동 일대에도 한강을 볼 수 있는 아파트가 많으나 대부분 중소 규모 단지여서 잠재가치는 구의동이나 금호동, 옥수동에 비해 높다고 보기에는 무리가 있다.

◇전통적 강세 지역

특별한 재료는 없지만 전통적으로 수요층이 두터운 양천구 목동신시가지다. 이곳은 환경·교통·단지규모·학군 등에서 여전히 잠재가치가 높다. 지은지 오래 돼 재건축에 대한 기대감을 거론하는 경우도 있으나 그보다는 주거여건으로 승부하는 지역이다. 투자는 물론 실수요층이 워낙 두텁고 서울 서부권역에 이만한 주거단지가 없다는 점에서 꾸준히 관심을 가질 만하다.

중구 남산타운도 교통·환경·조망 등에 있어 빼놓을 수 없는 강세 단지다. 강북에 있지만 한남대교를 사이에 두고 강남과 마주하고 있다. 5000여가구의 대단지로서 인지지도 높다. 높은 층의 경우 한강과 남산을 동시에 볼 수 있는 독특한 조망을 지녔다. 이 단지의 선택 포인트는 역시 조망이다. 단지 안에서도 조망에 따라 수급상황이 발동한다. 자금이 제약을 받지 않는다면 조망이 좋은 동호수를 택하는 것이 매매나 가격흐름 면에서 낫다.

◇마포 상암지구

신흥 주거타운으로 탈바꿈하고 있는 마포 상암지구다. 지난해 10월 입주한 상암3단지(540가구), 12월 입주한 상암2단지(657가구)가 대표적이다. 상암지구에 대해선 전문가들마다 평가가 다르다. 주거여건이 과대평가돼 있다는 지적과, 아직 가치가 충분히 반영되지 않았다는 시각이 엇갈린다.

그러나 두 평가 모두 상암지구가 서울 서북부의 주택시장을 선도할 단지라는 데는 이견을 달지 않는다. 다만 전자는 현재를 기준으로 한 평가이고, 후자는 미래의 추가적인 주거여건 변화를 염두에 둔 평가다.

상암지구는 이미 들어선 월드컵공원·하늘공원·평화공원 등 다수의 공원 이외에 월드컵주경기장, 대형 할인점, 한강시민공원 등을 끼고 있어 주거여건이 무난한 편이다. 게다가 디지털미디어시티가 추가로 들어설 예정이다. 이는 실질적으로 인구유입과 주택 수요를 촉발하는 요인이다.

하지만 상암지구도 한계는 있다. 현장 조사를 해보면 알겠지만 주변의 주거여건이 썩 좋은 편이 아니다. 주변 단지와의 통합성이 떨어진다. 또한 일반 민영아파트 위주의 아파트 단지가 아니라 중소형 평형의 시영아파트로 이뤄졌다는 점이 고급 주거단지로 인식되는 데 한계를 지닌다.

요즘은 시영아파트도 품질이 좋아지긴 했으나 민영에 비해 외관이나 단지설계, 마감재 수준 등이 다소 뒤쳐지는 것은 사실이다. 더욱이 상암지구 아파트는 향이 좋지 않은 경우가 많고 쾌적한 주거환경에 비해 조망이 빼어난 단지가 그리 많지 않다. 아무튼 이런 한계를 감안하더라도 디지털미디어시티가 완공된 뒤의 상암지구의 모습을 그려보면 그 잠재력은 훨씨 크다 하겠다.

④호재 많은 신흥 블루칩단지

그동안 '불황에 강한 아파트 시리즈 3회에 걸쳐 서울 강남권과 강북권의 불루칩 단지를 취재, 분석했다. 이들 단지 말고도 각종 개발자재료를 업고 주거여건이 나아져 새롭게 평가받고 있는 아파트들이 있다.

◇뚝섬숲 개발재료를 지닌 성동구 성수동 일대

이곳은 한강과 가깝고, 다리를 건너면 강남권으로 오갈 수 있다는 점에서 오랫동안 주택 수요자들의 관심을 끌어 왔다. 그러나 이것만으로는 일급 지역으로 발돋움하기에 한계가 있었다. 그런데 주거여건 개선에 가시적인 성과를 가져올 만한 재료가 몇가지 더해졌다. 뚝섬숲공원 개발과 왕십리 뉴타운 개발 재료다.

청계천 복원재료도 간접적인 호재다. 다만 성수도 일대의 아파트에 대한 투자의 맥은 매우 선별적으로 짚어야 한다. 성수동 일대 아파트는 대부분 중소 규모의 단지다. 대단지가 많지 않다. 따라서 산만한 느낌을 줘 주택시장을 선도하는데 한계를 지녔다.

따라서 성수동 일대에 투자할 때는 몇 가지 기준을 세워야 한다. 새 아파트, 500가구 이상의 중대규모 단지의 조건은 필수이고, 한강 조망을 겸하고 있다면 더없이 좋다.

이 기준이 맞지 않는 단지와 소규모 기존 아파트 간의 선호도 차이는 앞으로 더 벌어질 가능성이 있다. 현대아이파크(32∼42평형 656가구, 2003년 8월 입주), 롯데캐슬파크(24∼38평형 604가구, 2003년 9월 입주), 강변건영 등이 지속적으로 수요를 끌 잠재력을 지녔다고 평가할 수 있다.

◇지하철 9호선 주변의 아파트 및 분양권

2007년 말 개통 예정인 지하철 9호선 주변도 눈여겨볼 단지가 많다. 이곳은 여의도보다 넓은 마곡지구와 이미 공사가 시작된 발산지구 개발까지 겹쳐 있다. 다리(가양대교) 하나를 건너 상암지구와 연계한 개발이 예정돼 있다.

다만 여기에는 몇가지 단서가 붙는다. 9호선 주변이라고 해도 옥석을 구별해야 한다. 지하철 역세권에서 다소 떨어져 있더라도 새 아파트 대단지로 한정하는 게 낫다.

등촌동 아이파크(31∼89평형 1363가구, 2003년 12월 입주), 화곡동 롯데낙천대(35∼65평형 1164가구, 2003년 7월 입주), 염참동 한화꿈에그린2차(25∼47평형 422가구, 2005년 3월 입주), 염창동 강변현대홈타운(25∼32평형 417가구, 2004년 12월 입주), 강변한솔파크(32, 33평형 455가구, 2005년 9월 입주) 등이 9호선 역세권에 속한다.

◇각 지역을 대표하는 단지

은평구의 경우 불광동 현대홈타운(25∼42평형 662가구, 2004년5월 입주), 성북구는 길음동 삼성래미안(22∼39평형 1125가구, 2003년 11월 입주), 돈암동 동부센트레빌(33∼45평형 540가구, 2002년 10월 입주) 등을 들 수 있다. 도봉구에서는 창동 북한산아이파크(33∼63평형 2061가구, 2004년 7월 입주)가 단연 눈길을 끈다.

동대문구에서는 장안동 현대홈타운(22∼50평형 2182가구, 2003년 10월 입주), 삼성래미안1차(25∼43평형 558가구, 2003년 6월 입주)를 주목할 만하다. 이곳은 앞으로 입주할 삼성래미안2차(21∼40평형 1786가구, 2005년 2월 입주)와 현대홈타운 2,3차와 합치면 신흥 아파트촌으로 탈바꿈하게 된다.

마포구에서는 공덕동·신공덕동 일대의 삼성타운, 강서구에서는 등촌동 대림아파트와 중소형을 원하는 실수요자들이 관심을 가질 만한 가양·방화택지지구 등이 있다.

도봉·노원구에서는 창동 동아청솔, 중계동 대림·벽산·청구3차·건영3차 등이 실수요층을 꾸준히 몰고 다닌다. 도봉구 방학동의 경우 삼성래미안·현대 등 새 아파트 단지 정도를 차별화한 시각으로 봐야 할 것 같다.

⑤침체기 알짜 재건축 고르려면

재건축에 투자하려는 이들은 두가지 때문에 마음을 잡기가 쉽지 않다. 하나는 재건축 규제에 따른 시장의 불확실성이요, 둘은 부담스러울 정도로 높은 분양가와 매매가다. 입지여건은 좋아 눈길을 가는데 혹시 물리면 어떡하나, 해서다. 이럴 때는 장기냐 단기냐에 따라 기준을 세우면 된다.

◇먼저 <가치체크 노트>를 만들어라

2000년 이후 주택시장의 주도 상품은 재건축 아파트였다. 재건축을 추진한다는 플래카드만 붙여도 실제 재건축 성사 여부와는 관계없이 값이 올랐다. 오히려 ‘묻지마 투자’가 돈을 벌어줬다.

그러나 이제는 안 된다. 재건축 아파트를 사두면 새 아파트를 거저 받겠지, 사두면 몇배 오르겠지, 하는 안이한 생각으로 달려들었다가는 큰 코 다친다. 앞으로는 잠재 가치를 철저히 분석해야 한다.

재건축의 가치 평가를 하지 못할 바에는 투자를 아예 하지 않는 편이 낫다. 가치 있는 단지와 그렇지 않은 단지 간의 차별화가 뚜렷하게 나타날 것이기 때문이다. 정부 규제 등 시장상황을 예단하지 못하는 상황에서는 오로지 '가치'가 투자의 최대 기준이 될 수밖에 없다.

문제는 일반인들이 재건축아파트의 가치를 찾아내기 어렵다는 점이다. 재건축 투자에는 너무 많은 기준이 있는 까닭이다. 재건축의 투자성은 ▷대지지분 ▷신축 용적률과 층수 ▷일반분양가 ▷조합원 지분율 ▷사업추진 속도 등에 따라 판가름 난다.

◇장기 투자자는 대지지분과 용적률을 체크하라

장기 투자자는 가치에 돈을 묻어야 한다. 재건축은 여러가지 규제 때문에 눈앞의 시황이 자주 변동한다. 하지만 가치 있는 단지는 결국 얼굴값을 한다. 가치를 보고 투자하면 단기적으로 물리더라도 시간이 지나면 회복의 기회를 갖게 된다. 따라서 장기로 투자금을 묻어둘 목적이라면 당장 사업추진 속도가 느리더라도 근원적인 가치가 높은 곳을 골라야 한다.

재건축에 투자하기 위해 현장에 나가면 가장 먼저 해당 아파트의 대지지분과 신축 용적률을 알아봐야 한다. 대지지분은 각 가구가 차지하고 있는 땅의 몫이다. 재건축에서 재산평가는 토지지분을 기준으로 하는 것이 보통이다.

따라서 대지지분이 조금이라도 큰 아파트가 낫다. 재산액을 평가할 때 건물보다는 땅이 차지하는 비중이 훨씬 크기 때문이다. 예컨대 재건축 아파트가 25평형이라 해도 등기부등본에 나와 있는 대지지분이 12평이라면 이를 기준으로 재산액을 평가해 새 아파트를 배정한다고 보면 된다.

주의할 것은 겉으로 드러난 평형이 같더라도 대지지분이 다른 경우가 많다는 점이다. 지금은 새 아파트 공사가 한창인 도곡주공2차의 경우 13평형의 대지지분이 19평을 넘는다.

반면 잠실주공은 13평형의 대지지분이 15-16평이다. 재건축공사를 하고 있는 영동주공 13평형은 대지지분이 10평이 조금 넘었었다. 이런 대지지분 차이와 주변 시세만큼 개발이익이 큰 차를 보인다. 따라서 겉으로 드러난 평형보다 숨겨진 땅의 가치를 보는 것이 매우 중요하다.

같은 규모의 지분이라도 지역에 따라 배정되는 주택의 크기가 달라질 수도 있다. A지역에선 15평의 지분일 경우 40평대를 배정받을 수 있지만, B지역에서는 30평대밖에 신청할 수 없는 경우가 있다. A지역에서는 15평 이상의 지분 소유자가 조합원의 25% 이내이고, B지역에서는 25% 이상이라면 이런 상황이 생긴다.

용적률은 대지면적에 대한 총 건축면적(지하층 제외)의 비율을 말한다. 용적률은 단지가 얼마나 빽빽한 지를 가리는 밀도다. 밀도는 흔히 저밀도, 중밀도, 고밀도로 나뉘지만 법적인 용어는 아니다.

서울의 경우 재건축 사업에 대한 용적률이 2003년 하반기부터 최대 250%로 줄어들었다. 주거지역 중에서는 일반주거지역의 용적률이 가장 높은데, 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나눠 용적률을 달리 적용하고 있다.

1종 일반주거지역은 허용 용적률이 최대 150%(4층 이하), 2종 일반주거지역은 200%(12층 이하), 3종 일반주거지역은 250%(층고 제한 없음) 이하다.

투자자들이 체크해야 할 것은 재건축을 처음에 추진할 때 시공사와 조합이 내걸었던 용적률이 5대 저밀도지구를 제외하고는 대부분 낮아졌다는 점이다. 용적률이 낮아지면 신축 가구 수나 평수가 줄어 재건축 수익성에 금이 간다.