2009-06-15 21:10

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자료출처 : 0.01 프로, 제테크는 바로 실천

원문출처 : http://blog.drapt.com/leomok

Q 맞벌이를 하는 A씨는 조만간 처가 식구들과 합가할 생각이다. 그런데 장인이 2년 후에는 현재의 주택을 팔 생각인데 주택보유자인 A씨와 함께 거주하게 되면 비과세 혜택을 받지 못해 양도세를 내야 하는 건 아닌지 걱정하고 있다.

A 통상 집을 팔면서 '1가구 1주택 양도세 비과세' 혜택을 보려면, 양도 시점에 한 가구가 보유 중인 집(9억원 이하) 한 채가 3년 보유(서울·수도권 일부는 2년 거주요건 추가) 요건을 충족해야 한다. 그런데 이때 비과세 범위를 이루는 중요한 기준인 '가구'는 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 의미한다. 사례처럼 A씨가 장인·장모와 같이 거주를 하게 되면 하나의 가구를 이루게 되고, 2년 후 양도하게 되면 보유주택은 가구 단위로 보면 집을 두 채 보유하고 있게 된다.

그런데 이때 예외 조항이 있다.

세법에서는 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해서 별도의 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속과 합가하여 1가구 2주택자가 되면 일정기간 내에 먼저 양도하는 주택은 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.

특히 올해 2월부터 개정 시행된 소득세법에서는 최근의 주택 거래 침체 등을 반영, 부모 봉양을 위해 동거하면서 일시적으로 1가구 2주택자가 될 경우 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 기간을 2년에서 5년으로 크게 늘렸다. 즉 부모 봉양 등으로 인해 합가를 하게 되는 경우, 가구를 합친 날을 기준으로 5년 이내 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다는 얘기다.

이와 아울러 동거 봉양을 목적으로 한 합가뿐만 아니라 각각 1주택을 소유한 예비 부부가 결혼해서 일시적으로 2주택이 된 경우에도 합가 후 5년 내에 먼저 양도한 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이미 결혼한 이후 2년이 지난 경우에도 향후 3년간은 이 혜택을 받을 수 있다.

2009 2월 개정 전-

문41】양도소득세가 비과세되는 경우는 ?

 

- 소득세는 소득세법상 규정된 모든 소득에 대하여 과세함을 원칙으로 하나 공익상 또는 정책상의 이유로 일정한 소득 또는 일정소득중 일정금액을 소득세 과세에서 제외시키고 있습니다. 비과세소득에 대하여는 소득세의 납세의무가 성립되지 않으므로 납세자의 신고․신청의 절차나 세무서장의 행정처분이 필요없으며 그 요건만 충족되면 당연히 과세되지 아니합니다.

- 미등기 양도자산은 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니합니다.

- 양도소득세가 비과세되는 경우는 아래와 같습니다.(소득세법 제89조, 영 154조)

① 일정요건의 1세대 1주택의 양도

② 일정요건하의 농지의 대토

③ 농지의 교환․분합

④ 파산선고에 의한 처분으로 인한 소득

 

【문42】 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이란?(영 154조)

 

○취지

거주자가 양도소득을 얻거나 투기를 위하여 일시적으로 거주하다가 옮겨 다니는 것이 아니라 그곳에 상당기간 거주하다가 그 주택을 양도하고 다른 곳으로 주거를 이전하는 거주이전의 자유를 세법상 보장해주기 위한 것으로 1주택을 소유한 자가 동주택을 양도한 경우 사회정책적 측면에서 그 양도소득을 잠식하지 아니하여 최소한 종전 주택만큼의 가치를 보전하려는 데 있습니다.

○비과세요건

- 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주택 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대일 것

- 양도일 현재 국내에서 하나의 주택을 소유할 것

- 당해 주택의 보유기간이 3년 이상일 것

(단 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정고시된 분양,일산,평촌, 산본, 중동신도시지역의 주택은 보유기간이 3년 이상이고 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)

요 건		판 정 기 준
1세대요건		1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말하며 다음의 경우에는 배우자가 없는 때에도 1세대로 봅니다. - 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법 규정에 의한 소득이 있는 경우 - 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 - 거주자가 당해 주택을 상속 받은 경우 [소득세법 기본통칙] ▶1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 봅니다.(통칙89-6) ▶비과세되는 1세대 1주택에 있어서 부부가 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 봅니다.(통칙 89-2) ※󰡒�가족󰡓�의 판정 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말합니다. 따라서 부부가 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 보며 이 가족의 범위에는 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함합니다. ① 혼인신고를 하지 않더라도 사실상 혼인관계에 있는 때에는 1세대를 구성 한 것으로 보나(국심 87서1737, 1987.12.25) 내연관계에 있는 자는 제외 (재1 01254-446, 1992.2.24) ② 부모소유의 주택에 주민등록을 이전하여 세대를 구성하여 거주한 경우 부모와 동일한 아파트에 거주하면서 별도의 생계를 유지한다는 것은 사회통념상 납득하기 어려우므로 1세대로 봄 (재1 01254-2758,1982.11.12)
1 주 택 의 요 건	주 택 의 판 정	주택이란 개념은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기유무와는 관계없이 주거목적으로 사용하는 건물을 뜻하고 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하는 것도 아니고 그 대지도 1필의 토지이어야 하는 것은 아닙니다. [소득세법 기본통칙] ▶ 사용인의 기거를 위하여 공장에 부수된 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우에 당해 합숙소는 주택으로 보지 아니합니다.(통칙 89-11) ▶ 관광용 숙박시설인 콘도미니엄은 주택에 해당하지 아니함.(통칙 89-16)

 

【문43】 1세대 1주택 비과세의 구체적 요건은?(영 154조)

 

요 건		판 정 기 준
1 주 택 의 요 건	부수토지 의 판정	주택의 부수토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지로 건물정착면적에 다음의 배율을 곱한 면적이내로 합니다. - 도시계획구역 안의 토지 5배 - 도시계획구역 밖의 토지 10배 [소득세법 기본통칙] ▶ 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 봅니다.(통칙 89-7)
		- 3년이상 보유하여야 비과세합니다. 1세대 1주택 비과세 요건에 보유기간 요건을 둔 것은 비과세를 악용하여 아파트 등을 부동산투기대상으
3 년 이 상 보 유 요 건 등		- 3년이상 보유하여야 비과세합니다. 1세대 1주택 비과세 요건에 보유기간 요건을 둔 것은 비과세를 악용하여 아파트 등을 부동산투기대상으로 삼아 단기 전매하는 것을 억제하는데 있습니다. 보유기간의 계산은 자산의 취득일 로부터 양도일까지로 합니다. - 단 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정고시된 분양,일산,평촌,산본, 중동신도시지역의 주택은 보유기간이 3년 이상이고 보유기간중 거주기간이 2년 이상어어야 비과세됩니다.

 

【문44】1세대가 2주택을 보유하는 경우에도 비과세되는 경우는?

 

(1) 일시적으로 1가구 2주택자가 된 경우

(2) 결혼으로 2주택이 된 경우

(3) 노부모를 동거봉양하기 위해 2주택이 된 경우

(4) 상속을 받아 2주택이 된 경우

(5) 농어촌주택을 포함하여 2주택이 된 경우

 

【문45】주거이전 목적의 1세대 2주택의 비과세 요건은?

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세됩니다.(소득세법 시행령115조) 비과세를 받으려면 다음의 요건을 모두 만족하여야 합니다.

- 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것

- 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것

[소득세법 기본통칙 89-15】

1세대 1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 종전의 주택이 소득세법 규정에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 보며 위 나대지의 주택을 신축하는 때에는 그 주택을 준공한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 봄

 

【문46】주거이전 목적의 1세대 2주택의 요건중 1년내 양도의 예외사유는?

 

주거이전 목적으로 일시 1세대 2주택이 된 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위하여는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년내에 종전 주택을 양도하여야 하나, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 되는 날 현재 다음 각호의 방법에 따라 양도한 경우에는 예외가 인정됩니다.(소득세법시행령 155조)

- 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

- 법원에 경매를 신청한 경우

- 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우

 

【문47】동거봉양목적의 1세대 2주택의 비과세란?

 

1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자가/ 1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자인 60세(여자인 경우에는 55세) 이상의 직계존손(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우// 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다.(소득세법시행령115조)

 

【문48】결혼으로 인한 1세대 2주택 비과세란?

 

1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자가 1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자와 혼인하는 경우 그 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 봅니다.

 

【문49】대체취득중에 상속등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전주택 양도에 따른 양도소득세가 비과세되는지 여부?

 

국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 혼인 및 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 양도세를 비과세한다.

 

【문50】3년 보유요건의 적용을 받지 않는 '근무상 형편'에 동일직장내 전근이 포함되는가?

 

1년 이상 거주한 1세대 1주택을 3년이상 보유하지 않더라도 비과세사유로 인정하는'근무상 형편'에는 새로운 직장의 취업,동일직장내 전근 모두가 포함됩니다.(재일 46014-1226,1993.5.10)

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