■ 2008년부터 달라지는 청약제도와 통장 활용 전략

정부가 30여년 만에 주택 청약제도를 ‘가점제(加點制)’로 바꾸기로 했다.

2008년부터 시행하려는 가점제는 나이와 가족이 많고 무주택 기간이 긴 사람에 후한 점수를 매겨 아파트 당첨에서 우선권을 주려는 것을 목표로 하고 있다.

전용면적 25.7평 이하 민간 중소형 아파트를 대상으로 2008년에는 공공택지, 2010년에는 민간택지에서 지어지는 주택으로 확대한다는 것이 정부 방침이다.

청약 가점제가 시행되면 현행 추첨제가 폐지됨에 따라 ‘줄서기’식 청약과열과 투기가 사라지고 아파트 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이란 게 정부의 기대다. 이에 따라 아파트 청약 가점제의 도입으로 분양아파트 실수요층은 청약 전략을 다시 세워야할 상황에 놓였다.

다(多)자녀, 무주택, 노부모 부양 등에서 유리한 수요층은 큰 문제가 없지만 가점제 도입으로 아파트 당첨 확률이 떨어지는 계층은 더욱 다급해졌다.
하지만 제도시행 자체가 2008년, 2010년으로 예정돼 있어 시간적으로 다소 여유가 있고 그 사이 유망 단지도 많아 착실히 준비한다면 가점제에 따른 불이익을 최소화 할 수 있다.


◆ 대가족 무주택자에게 절대적으로 유리해

개편안에 따르면 2008년부터 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택은 ‘장기 무주택자’에게 당첨 우선권이 주어진다.

2010년부터는 이런 방식의 ‘청약 가점제’가 재개발·재건축 등 민간택지 내 중소형 민간 주택으로 확대된다. 대신 공급물량의 75%를 무주택자에게 우선 배정하던 ‘무주택 우선공급 제도’는 2008년부터 단계적으로 사라진다.

현행 중소형 청약 예·부금 가입자들은 2008년부터
▲부양가족(부모·자녀)수
▲무주택기간
▲가구주 나이

▲청약통장 가입기간 등 4개 항목별 가중치(13～35점)에 개인 점수를 곱해 환산한 점수로 아파트 당첨자가 가려진다.

가점제가 민간택지까지 적용될 2010년에는 가구소득·부동산 자산기준 등이 추가되면서 범위가 더욱 확대된다. 이렇게 되면 가족 수와 나이가 많고 무주택기간이 길수록 아파트 당첨 확률이 높아진다. 반면 신혼부부 등 사회 초년병이나 유(有)주택자는 불이익을 받을 수밖에 없다.

전용 25.7평을 넘는 중대형 아파트는 현행 추첨제를 그대로 유지하되 채권입찰제가 적용되는 공공택지에서 동일 채권액을 써낸 청약자를 대상으로 부양가족·무주택기간·통장가입 기간 등 3개 항목의 점수로 당첨순위를 가리게 된다.



◆ 청약전략, 2008년을 기준으로 다시 세워야

중소형 주택을 분양받을 수 있는 청약 예·부금 가입자 중 사회 초년생이나 독신자, 1주택 소유자들은 제도가 바뀌기 전 통장을 사용하는 게 유리하다. 2007년 말까지 공공택지 내 민영주택에 적극 청약할 필요가 있다. 이 기간 중 판교, 광교, 파주, 아산 등외에 서울 내에서도 괜찮은 입지의 아파트가 다수 공급된다.

큰 평형에 청약할 수 있도록 예치금을 증액해 당첨확률을 높이는 방법도 고려해 볼 수 있다.
중소형 민영주택에 청약할 수 있는 사람은 지난 6월말 현재 403만 명이다.
1000만～1500만 원짜리 청약예금 통장(서울과 부산 기준)의 경우 가입자 수가 상대적으로 적기 때문에 당첨확률을 높일 수 있다.

통장 예치액을 증액할 경우 1년 뒤부터 확대 평형에 청약할 수 있다는 사실도 알아둘 필요가 있다.

단, ▲부양가족수가 많고
▲무주택자이면서
▲나이가 많고
▲통장가입 기간이 길 경우 굳이 서두를 필요가 없다.

느긋하게 송파신도시 등 알짜배기 택지지구의 아파트 분양을 기다리는 게 낫다.
대형 아파트를 분양받을 수 있는 1000만～1500만 원짜리 청약예금 가입자에겐 큰 변화가 없다.

서두를 필요 없이 선별 청약하면 된다. 청약저축 가입자 역시 이번 개편안의 영향권 밖이다.
원래부터 무주택기간이나 납입액 등을 따져 당첨자를 가리기 때문이다.

은평 뉴타운이나 성남 도촌·청계지구, 송파 신도시 등 유망지역에서 공급되는 공공주택에 선별 청약하면 된다.

청약저축 가입자의 당첨 우선순위 중 납입액이 중요한 요소이기 때문에 월 납입한도액(10만원) 만큼 불입하는 게 좋다.

청약저축은 무주택 세대주만 가입할 수 있으며, 주택공사 지방공사 등이 공급하는 공공주택 중 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택에 청약할 수 있다.

◆ 젊은 층은 청약통장 사용 서둘러야

개편안 시행으로 청약자격에서 절대 불리해진 20～30대 젊은층은 인기지역의 청약에 대거 몰릴 것으로 예상된다. 특히 청약가점제가 2008년부터 단계적으로 시행되기 때문에 2007년 말까지 입지가 좋은 지역의 분양시장은 더욱 달아오를 가능성이 높다.

그러나 가점제가 도입되면 시장상황이 상당히 달라질 것이란 게 전문가들의 분석이다.

가점제 도입으로 본인의 청약점수대를 알고 있는 청약통장 가입자 중 단독가구주·신혼부부·유주택자 등이 청약을 아예 포기하거나 통장 증액을 통해 중대형 주택으로 목표를 수정할 것으로 보인다.

청약시장이 전반적으로 침체되면서 인기지역에만 청약이 몰리는 ‘쏠림현상’도 배제할 수 없다. 이러한 상황에서 세대별(世代別), 사례별(事例別) 등 다양한 전략을 세울 필요가 있다.


◎ 목돈 없는 20대= 부양가족과 무주택 기간 중 가중치가 높아지면서 이들은 2008년 이후 가점제를 적용하는 아파트부터는 당첨 확률이 최하위 군(群)으로 밀린다.

하지만 최대한 빨리 청약저축을 들어 놓아야 한다.

정부가 공영개발을 확대하면서 송파신도시 등 유망 택지지구는 주택공사나 지역개발공사가 시행자가 될 가능성이 높다.

이 경우 중소형 아파트를 분양받을 수 있는 통장은 가점제가 적용되는 청약부금·예금이 아니라 청약저축이다.

청약저축 우선순위는

▲5년 이상 무주택 가구주로 60회 이상 저축액을 낸 사람 중 총액(總額)이 많은 사람
▲3년 이상 무주택 가구주로 총액이 많은 사람
▲총액이 많은 사람
▲납입횟수가 많은 사람
▲부양가족이 많은 사람으로 이어진다.


목돈이 없고 나이가 적은 신혼부부나 사회초년병도 당첨 우선순위에서 상위에 오를 수 있다.

유망단지를 노리기엔 늦었다 생각할 수 있으나 2009년부터 분양하는 송파신도시도 2～3년간 아파트를 나눠 분양하기 때문에 지금 통장을 만들어도 2010년까지 ‘최우선순위자’가 될 수 있다.

단, 청약저축 가입은 무주택 세대주만 가능하다.

신혼부부의 경우 배우자 일방이 가진 청약부금·예금 통장은 ‘한시적인’ 활용도가 있다.

부부 중 한 사람이 청약저축을 들고 나머지 한 사람은 청약부금이나 예금이 있다면 2008년까지는 공공택지 중소형, 2010년까지는 민간택지 중소형 유망단지를 집중적으로 노려야 한다.

하지만 가점제가 시행되면 가구주 연령이나 부양가족 수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등은 가구주만 가점을 받을 수 있다.

따라서 비(非)가구주 통장보유자는 당첨 확률이 사실상 없어진다.


◎ 집 없는 30대= 가점제에서 가장 유리한 가정은 ‘10년 이상 무주택자로 가구주 나이가 45세 이상이고 자녀는 3명 이상에 노부모를 모시는’ 케이스다. 하지만 서울·수도권에 사는 30대 초반 실수요층은 이러한 요건과는 거리가 있다.

기껏해야 ‘3～4년 무주택에 자녀 1명, 부모와는 별도 생활’이 표준적인 모습이다.
신혼부부만큼은 아니지만 이들도 가점제로 어정쩡한 상황에 놓여 있다.

2008년 이후 유망 공공택지 내 중소형 물량은 장기 무주택자이면서 부양가족 수가 많은 사람이 싹쓸이할 공산이 크기 때문이다. 오래 묵은 청약통장이 있다면 가장 좋지만 청약예금이나 부금 1순위 통장을 가진 경우 고민은 클 수밖에 없다.

내집마련을 위한 시간적 여유는 적고 기회는 줄어든 만큼 30대 초반 가장들은 여러 각도로 관심을 가져야 한다. 먼저 기존 청약통장의 가치를 100% 활용할 필요가 있다.

2008년까지 공공택지 중소형 아파트, 2010년까지는 민영택지 중소형에 공격적으로 청약해야 한다.
이때까지 당첨에 실패했다면 중대형 청약예금으로 기존 통장을 바꾸는 것도 방법이다.

물론 이 경우엔 자금여력이 뒷받침 돼야 한다. 청약통장으로만 내집마련을 하겠다는 자세에서도 벗어날 필요가 있다.

유망지역 인근의 기존 아파트나 재건축·재개발 일반분양분이나 입주권도 투자 대상에 포함하는 것이 좋다. 가점제 점수를 높이기 위해 4～5년간 기다리면 기회비용 측면에서 오히려 손해 볼 가능성이 높기 때문이다.


◎ 집 평수 넓혀갈 40대= 전용면적 25.7평 초과 공공택지 내 아파트에도 2008년부터는 같은 채권액을 써낸 경우 가점제가 적용된다.

20～30평형대 아파트를 가진 40대 유주택자는 중대형 아파트로 집을 넓혀가기가 힘들어진 셈이다.

집을 팔아 무주택 연수(年數)를 채운다고 해도 단기간에는 가점제에서 5～10년 이상인 무주택자에게 밀릴 수밖에 없다.

자금 여력이 풍부하지 않으면 공공택지보다 분양가가 비싼 민간택지 중대형 아파트를 바라볼 수밖에 없는 처지다. 이 경우에도 2008년 가점제 도입 전까지 유망단지에 빠짐없이 청약하는 것은 기본이다. 40대는 대체로 생활기반을 잡은 만큼 발전이 예상되는 인근지역 대표 아파트나 새 아파트를 장기 투자하는 것도 방법이다.

보통 택지지구나 신도시는 입주 초반 매물이 늘면서 시세가 일시적으로 빠지는데, 이때를 노려 좋은 매물을 잡아두는 것도 권할 만하다.

주택으로 간주되지 않는 새 아파트 분양권이나 사업 속도가 빠른 재건축·재개발 아파트 지분을 골라보는 것도 좋은 대안이다.

2008년까지 유망 단지가 많아 아예 통장을 감액(減額)해 신평면 30평형대를 집중적으로 노려볼 수도 있다. 유주택자는 가점제 아래에서 당첨이 불가능하기 때문에 자금력을 최대한 활용해 기존 주택투자로 방향을 돌려야 할 것이다.한편으로는 아파트 청약시장에 대한 미련을 빨리 버리는 것도 방법이다.

투자기간을 넉넉하게 본다면 중장기 발전 가능성이 있는 재개발 지분을, 2～3년 안에 새 아파트 입주를 원한다면 사업진행이 빠른 재건축 조합원 지분투자도 고려할 만하다.


◎ 청약예금·부금 보유자= 전문가들은 가점제로 청약제도가 개편되면서 중소형 청약 예금·부금 가입자는 2008년 제도시행 전까지 적극 청약에 나서라고 조언한다.

이들 통장이 청약저축에 비해 활용도가 떨어진 것은 사실이나 해약하고 청약저축 1순위 자격이 되기 위해선 다시 2년을 기다려야 하고 통장가입 기간도 따지는 만큼 기존 통장을 활용할 것을 권고하고 있다.

가점 항목에서 불리한 통장 가입자들은 서둘러야 할 것이다. 이들 수요가 몰려 침체된 분양시장에 일시적인 호재가 될 가능성도 있다. 다른 방법은 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것이다. 다만 큰 평형으로 증액할 때 1년 후 청약자격이 주어지므로 2007년 초까지는 행동에 나서야 한다.

부양가족, 무주택 기간, 가구주 연령 등 가점 항목에서 유리한 가구주라면 청약을 서두를 이유가 없다. 지금도 공공택지 내 중소형 물량의 최대 75%를 먼저 분양받고 있고 가점제에 따른 불리함이 상대적으로 적다.

아파트 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자는 판교 같은 공공택지 내 인기 아파트를 노린다면 가점제 시행 전까지 청약을 서두르는 게 나을 수 있다.

◆ 주택청약 가점제의 문제점

지난 7월26일 아파트 청약가점제도 개편안이 발표된 이후 건설교통부 홈페이지와 각 인터넷 포털 사이트엔 새 청약제도에 대한 불만이 쏟아졌다. 형평성 문제를 제기하는 유주택자와 신혼부부, 독신자의 사연이 특히 많았다.

건설교통부 관계자는 “이번에 발표된 개편안은 연구용역을 맡은 주택산업연구원의 방안일 뿐”이라며 “정부안을 확정하는 과정에서 보완해야 할 사항이 있는지 살펴보겠다”고 말했다.

이번 개편안이 시행되면 가장 타격을 받는 수요층은 서울 강북이나 수도권 외곽, 지방에 중소형 아파트를 소유한 유주택자들이다.

대부분 청약부금이나 중소형 청약예금을 가진 이들은 집을 갖고 있다는 이유만으로 2008년 이후엔 사실상 새 아파트 청약경쟁에서 배제된다. 가점에서 절대 불리하기 때문이다.

소득·자산 비중을 계산하지 않은 2009년까지 무주택 요건 가중치는 32점, 10년 무주택자는 ‘5점ｘ가중치(32)’인 160점을 기본으로 받는다.하지만 집을 갖고 있다면 이 분야에서 0점을 받게 된다. 청약해도 사실상 당첨이 봉쇄된 셈이다.

살고 있던 집을 팔더라도 무주택 기간이 1년 미만인 경우 점수는 ‘1점ｘ가중치(32)’인 32점에 불과하다. 주택보유 여부에 따라 청약가능 여부가 기계적으로 결정된다는 얘기다.
강남 40평형 전세 거주자가 강북 20평형 주택보유자 보다 가점제에서 유리하게 나올 가능성이 높다
이에 따라 주택 공시가격이 일정액 이하면 무주택자로 간주하거나 주택규모를 따져 유주택자에게도 기회를 줘야 한다는 지적이 나오고 있다.

대학생 자녀를 둔 가정의 경우도 불만이 많다.
새 청약제도는 만 20세 미만 자녀만 부양가족으로 인정해 주기 때문이다.
보통 자녀가 대학에 다닐 때까지 무주택인 가정은 형평이 어려운 경우가 대부분이다.

성인 대학생 자녀 2명을 둔 60세 가장과 초등학생과 중학생 자녀 2명을 가진 44세 가장을 비교할 경우 대학생 자녀를 둔 2세대 가장은 ‘2점ｘ35(가중치)’인 70점의 가점만 받게 된다.

이에 비해 나이어린 자녀 2명을 둔 2세대 가정의 가점에 자녀 2명에 대한 가점 70점(2점ｘ35)이 더해진다. 두 사람의 무주택 기간이 10년으로 같다고 하면 70점 차이는 가구주 연령에 따른 가점차이(20점)를 크게 넘어선다.

이런 모순을 피하려면 대학생 등 미혼자녀도 일정한 기준을 세워 부양가족 수에 포함시켜야 한다.
새 청약제도에서 가장 유리한 계층은 지역거주 요건을 충족하는 ‘40세 이상 10년 무주택 가구주’다.
그러나 이런 요건을 충족하더라도 독신자는 앞으로 새 아파트를 분양받기가 매우 어려워진다.

단독가구주인 독신자는 가구주 연령이나 무주택 기간에서 최고점을 얻는다 해도 같은 연령대이면서 가정이 있고 자녀가 많은 사람에 비해 점수가 많게는 200점 이상 차이가 난다.

개인생활 선호로 1인 가정이 늘고 앞으로 10～20평형대 중소평형 분양 아파트의 주된 실수요층이 독신자 등 1인 가구로 예상되는 상황에서 이런 제약은 개선이 필요하다.

또한 내집을 소유하고 싶은 신혼부부와 나이어린 가구주도 앞으로는 공공택지에 새 아파트를 갖기 힘들어진다.

이들은
▲1세대 또는 2세대로 구성된 가구 구성
▲35세 미만의 낮은 연령
▲적은 자녀 수
▲짧은 통장가입 기간과 무주택 기간 등 거의 모든 가점제 평가 항목에서 경쟁력이 떨어진다.

따라서 30대 중반 전에는 인기지역의 새 아파트 당첨은 꿈도 꾸지 못한다는 의미다.
맞벌이 부부는 소득수준조차 높아 2010년 이후 새 아파트 당첨기회가 더욱 줄어든다. 이에 따라 40대 이상, 다(多)자녀 장기 무주택자에게 혜택을 과도하게 몰아준 것 아니냐는 비판이 나오고 있다.


[출처 : 문윤홍 전문기자 ]