경매라는...(29)

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[스크랩] 3. 권리분석 |경매라는...

2007-10-20 11:22

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자료출처 : 나누어요~☆

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3. 권리분석

1) 권리간의 순위 일반원칙
물권이 채권에 우선한다. 다만 물권화된 채권(등기된 임차권)은 물권과 같다.
같은 종류의 권리(물권)는 빠른 순서일수록 우선권이 있다.
그러나 채권은 순위에 관계 없이 동등한 권리(채권자동등의 원칙)가 있다.
부동산에 등기된 권리는 등기한 순서에 따라 순위가 정해진다.
특별법(임대차 보호법)은 일반법(민법)에 우선한다.

2) 경매에 있어서 소제주의와 인수주의
가. 소제주의 : 부동산상의 공시된 권리(저당권 등)가 경락으로 인하여 모두 소멸되는 주의로 배당여부에 관계없이 소멸되어 말소 대상이 됨 (저당권, 선순위 저당권 이후에 등기된 소유권 , 전세권, 지역권, 임차권가등기, 가처분등기, 환매등기와 압류·가압류등기 등)
나. 인수주의 : 경락이 되더라도 경락자에게 그대로 인수(승계)되는 주의로 최선순위 저당권 보다 앞선 임차권 등 경락인에게 대항할 수 있는 권리가 인수됨 .
 
3) 채권자간의 공평주의
같은 채권자간에는 채권성립의 순서에 관계없이 공평한 대우를 받으며 경매에 있어서는 압류의 순서에
따라 배당받는 것이 아니라 채권액 비례로 안분 배당하게 된다.
예: 배당할 금액 5,000만원 (경매대금-비용)
- 채권 A 98.1.1.2,000만원
B 99.1.1.3,000만원
C 99.2.1.5,000만원
- 배당 A 5,000×2,000/10,000=1,000만원
B 5,000×3,000/10,000=1,500만원
C 5,000×5,000/10,000=2,500만원
 
4) 저당권과 다른 권리와의 관계
저당권은 채무 변제의 담보로 제공한 부동산을 직접 지배하지 아니하고 관념상으로 지배하며 채 무의 변제를 하지 않을 경우 담보물(부동산)로부터 우선 변제(경매를 통하여)를 받는 약정 담보물 권이다.

가. 저당권 설정 후의 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)의 운명
부동산이 경매되면 모두 소멸한다.
배당요구를 할 수 있는 경우(전세권) 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있다.
후순위 일지라도(임차권) 선순위 저당권이 소멸하면 경락인에게 인수된다. (대항력이 생김)
제2순위 전세권자는 선순위(1순위) 저당권을 대위변제하고 경락인에게 대항력을 얻을 수 있다.
선순위(1순위) 저당권자가 아닌 후순위(3순위 이하) 저당권자가 경매신청을 하였을지라도 소멸하는
것은 같다.
1순위 저당권, 2순위 전세권, 3순위 저당권이 있는 경우 : 3순위 저당권자가 경매를 신청해도 2순위
전세권은 소멸한다.

나. 저당권 설정 후의 가등기, 가처분(가압류)등기의 운명
모두 말소 대상이 되고 경락으로 소멸한다.

다. 저당권과 예고등기의 관계
저당권 실행에 의한 경매가 완결(경락)되어도 예고등기는 말소되지 아니한다.
경매부동산에 예고등기가 되어 있다면 이는 부동산의 취득원인(소유권)등에 대하여 소송이 제기된
것이므로 주의를 하여야 한며 그 연유를 확인해 보고 불확실하면 응찰하지 말아야 한다.

라. 경매와 저당권
저당권은 그 수가 많아도 응찰하는데 주저할 것은 없으며 오히려 유리하다.
   (경매가 취하될 염려가 적고 모두 말소되므로)
경매를 신청한 저당권이 소액인 경우 경매 중 변제(취소)되는 수가 많음을 유념해야 한다.
최선순위(가처분, 가등기보다 빠른) 저당권이 있다면 소제(소멸)되는 권리일 뿐이므로 안심하고
응찰할 수 있다. (예고등기 제외)
 
5) 경매 부동산 상의 전세권의 운명
거래실적의 용어가 어떻든 전세권설정등기가 된 것이 전세권이고 그 외는 임차권이다.

가. 저당권보다 빠른 전세권은 경락인에게 대항할 수 있으며, 전세권의 존속기간에 대한 약정이 없거나
경매개시결정 등기일부터 잔여기간이 6개월 미만인 경우는 배당을 받을 수 있으며 전세권은 말소된다.
(민소법 제608조 2항. 개정할 집행법에서는 폐지)
경매 진행중 전세권 만료기간이 초과되더라도 위 (가)항에 해당하지 않을 경우 경락인의 부담으로 되어
불합리한 점이 있으므로 법률개정이 필요하다고 보아 개정안에서 폐지한 것임.

나. 저당권보다 늦게 등기된 전세권은 언제나 경락으로 말소된다. 다만 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있을
뿐이다.

다. 최선순위 전세권자가 전세금의 반환지체에 따른 경매 신청시(민법 318조)에도 전세권등기 이후 등기된
담보물건, 용익물건 등은 모두 말소된다.
 
6) 경매개시결정등기(압류) 이후의 등기(용익물권의 등기, 가등기, 가처분등기, 소유권이전 등기, 저당권등기
등) 운명
경매기입등기는 그 부동산에 대하여 경매개시결정(압류)이 되었다는 것을 제3자에게 알리는 것(공시)으로 그 후에 권리를 취득하더라도 경락인에게 대항할 수 없다는 경고다.

가. 경매기입등기 이후 등기된 용익물권(전세권, 지역권, 지상권, 임차권)은 경락으로 말소된다.

나. 경매기입등기 후 등기된 가등기, 가처분(가압류), 압류등기는 경락으로 말소된다.

다. 경매기입등기 후 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도 경락으로 말소된다.

라. 경매기입등기 후 전세입주자(임차인)가 대항요건(주택의 인도와 주민등록 이전)을 갖췄다 하더라도
경락인에게 대항할 수 없고 배당도 받을 수 없다. (소액임차인이라 할지라도)
 
7) 부동산가압류와 경매
가압류는 본안 소송의 이행 확보를 위하여 행하는 보전처분으로 장래 채무명의(판결문 등) 를 얻어 본 집행(강제경매)을 하게 된다.

가. 가압류등기는 배당여부에 관계없이 모두 말소되며 배당을 받는 가압류권자라 하더라도 배당기일까지
채무명의(본안판결문)를 제출하지 못하면 배당금을 공탁하게 된다.

나. 최선순위가압류등기 후에 등기된 모든 권리는 경락으로 말소된다.

다. 최선순위가압류등기 후에 설정된 저당권자는 가압류권자와 채권액 비례로 안분배당 받게 된다.

라. 강제경매에 있어 가압류권자에 대한 배당(공탁)시 다른 채권자가 배당이의를 할 수 있으며 배당이의를
하지 않은 경우에 후일 가압류채권자의 채권이 부존재(패소)하거나 가압류 결정이 취소된 경우는 다른
채권자에게 추가 배당하지 않고 채무자에게 귀속된다. 러나 임의경매에 있어 저당권의 부존재가 확인된
경우는 다른 채권자에게 추가 배당을하게 된다.
 
8) 경락인의 부담이 되는 유치권

가. 경매 부동산의 제3취득자(점유자)가 그 부동산을 관리하면서 사용한 필요비 및 유익비에대해서는 유치권
(민법 제320~327조)을 가지므로 경락으로 소멸하지 않고 필요비 및 유익비를 받을 때까지 유치물의 인도를
거부할 수 있다.

나. '유익비'란 해당 부동산의 편익, 가액증진에 기여한 비용이고, '필요비'란 부동산 관리상의 불가피한 지출
비용(관리비, 수선비 등)으로 경락인에게 청구할 수 있으나, 그 수액에 다툼이 있을 경우 소송으로 해결할
수 밖에 없다. (법 608조 제3항)
실제로 유치권 문제가 생기는 경우는 별로 없으며 다른 문제(이시비용 등 점유자의 억지요구)와
일괄타결되는 정도다.
 
9) 가등기와 경매
가등기는 두 가지로 매수한 부동산의 이중매매나 강제집행으로 소유권이전 본등기를 방해받을 경우를 대비하여 등기 순위를 확보하기 위한 소유권이전등기청구권보존가등기와 채권담보의 목적으로 이루어지는 담보가등기가 있다.

가. 소유권이전등기청구권보존가등기 후 본등기가 이행될 때에도 등기의 순위가 가등기 순위로 소급되며 저당권등기보다 빠른 가등기는 경락으로 말소되지 아니하고 경매 후 가등기권자가 본등기를 하게 되면 경락인은 이에 대항할 수 없다. (결국 선가등기가 있는 부동산은 가등기권자와 해결을 보지 않는 한 응찰할 수 없다.)

나. 담보권(저당권 등) 등기보다 늦은 가등기는 경락으로 말소된다. (담보가등기는 배당요구)

다. 담보가등기는 저당권과 같은 효력을 가지며 경매청구권과 우선변제청구권이 있다.
가등기형태가 소유권이전등기청구권보전가등기 일지라도 담보가등기라고 권리신고 할 경우에 는 집행법원이 담보가등기로 인정해 준다.
일반적으로 담보가등기와 담보가등기로 신고된 소유권이전등기청구권보존가등기는 경락
   으로 말소된다.

라. 담보가등기가 경료된 부동산에 경매등기가 기입되기 전에 이미 담보가등권자가 정산금을 지급한 때(정산금이 없는 때에는 청산기간이 경과한 때)에는 가등기에 기한 본등기를 청구할수 있으므로 응찰에 유의하여야 한다. 이때 가등기권자는 제3자 이의의 소를 제기하여 집행 절차의 배제(정지)를 신청하게 된다. (부동산 가등기 법 제14조) 이러한 조치 없이 경매가 완료되면 소유권 주장(본등기)을 할 수 없다.

마. 최선순위 가등기답보권자라 할지라도 반드시 권리신고 및 배당요구를 하여야 하며 그렇지 아니할 경우 배당에서 제외되고 가등기가 담보권자의 귀책사유(책임질 사유 없이 경매 통지를 못받은 경우)가 없을 때에는 이미 배당 받은 채권자를 상대로 부당이득 반환청구(소)를 할 수 밖에 없다.
가등기와 유사한 환매등기가 있으며 담보권보다 빠르거나 담보권이 없는 때 경매(강제)등기보 다 빠른 경우 경락인이 인수하게 된다.
 
10) 법정 지상권의 문제

가. 법정 지상권의 인정사유
건물의 이용과 토지와의 불가분의 관계
재산가치 활용의 법률적 보장 필요
국민경제의 낭비적 요소 제거

나. 법정 지상권의 성립 형태
전세권에 의한 경우 - 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자인 경우 건물에 대하여만 전세
   권이 설정된 후 토지 소유자가 변경(소유권 이전)된 때(민법 제305조) 전세권자는 법정지
   상권을 갖는다.
저당권에 의한 경우 - 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자인 경우에 어느 한쪽 또는 양쪽
   에 저당권이 설정된 후 그 정당권 실행으로 경매되어 토지와 건물 소유자가 다르게 된 때
   (민 법 제365조) 건물소유자는 법정지상권을 갖게 된다.
가등기담보권에 의한 경우 - 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자인 경우에 그 토지 또는
   건물에 대하여 가등기담보권에 기한 본등기가 행해진 때는 건물소유자는 그 건물의 소유를
   목적으로 그 토지 위에 법정지상권(가등기담보 등에 관한 법률 제10조)를 갖는다.

다. 법정지상권의 존속기간
최장기간의 제한 없음(그러나 무한기간은 아님)
최단기간 제한 있음
- 30년 : 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물
- 15년 : 그 밖의 건물
- 5년 : 공작물
기간을 정하지 않은 경우 최단기간 적용
당사자의 계약으로 설정기간 갱신 가능
저당권 설정과 동시 지상권을 설정하였다 하더라도 지상권은 경락으로 인하여 말소되면
   대항 할 수 없다. (나대지에 저당권과 지상권을 동시에 설정한 경우)

마.관습법상 법정지상권의 인정
동일 소유에 속하는 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 또는 기타의 원인으로 인하여 그
   소유가 서로 다르게 되는 경우 건물 철거의 약정이 없는 한 당연히 건물 소유자에게
   관습법상 법정지상권이 인정된다. (강제경매의 경우 경락 당시에 소유자가 같아야 함
   →법정지상권이 해당되지 않을 경우)
관습상 법정지상권자는 등기 없이 처분 불가
 
11) 제3취득자(경매 이후 소유권 취득자) 등의 대위변제

가. 이해관계있는 제3취득자 등의 대위변제 - 담보물을 제공한 물상보증인, 담보부동산을
   취득한 제3취득자 등 채무변제를 하는데 관하여 법률상 이해관계가 있는 자는 채무자를
   대신하여 채무를 변제할 수 있다. (민법 제469조)
이해관계 없는 제3자는 채무자의 의사에 반하여 대위변제 하지 못한다

나. 저당권자에 대한 대위변제자는 채무이행에 따른 저당권 소멸을 주장할 수 있다.
   (민법 제364조)
제3취득자는 대위변제로 인한 실익과 경락을 받음에 따른 실익을 따져 행동한다.

다. 주택임차인 또는 가처분권자가 선순위저당(주로 소액인 경우)채무를 변제하고 순위상승
   을 꾀하는 경우가 있으며 이로 인해 경락인의 부담이 되는 경우가 있다. 다만 경락 후
   잔금이 납부될 때까지 사이에 변제되어 경락인의 부담이 되는 경우는 법원에 경락허가의
   취소 또는 경락대금 감액청구가 가능하다.
 
12) 건축물철거청구권을 피보전권리로 하는 가처분등기가 있는 경우는 경매로 말소되지
   아니한다.

피보전권리가 토지소유자의 그 지상권소유자에 대한 건물철거 및 토지인도를 위한 가처분등
기가 경료된 경우는 담보권설정등기 또는 경매기입등기 이후 이루어진 경우에도 경매로 말소
되지 아니 한다. (토지소유자의 건물철거 및 토지인도청구권의 대상인 건물에 관한 처분금지
가처분이기 때문)

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