▶ 2006년 수치로 살펴본 부동산시장 전망 및 투자전략
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구분     예상등락률                시장전망                  투자전략
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아파트   매매: 5%↓      정부정책, 금리, 판교분양,   1가구1주택자로 실거주와 재테크 
         전세: 5~7%↑    경기회복속도 등 시장변수가  를 동시에 만족시킬 수 있는
                         없지 않지만, 8.31후속입법   단지를 선별 청약하거나 매입하는
                         이 원안대로 통과되면 매매   것이 좋겠다. 위치에 따른 국지
                         시장은 조정기에 접어들고    적 차별화 장세가 더욱 심화될 
                         유망지역보단 외곽지역이나,  것으로 보이니, 유망단지를 선택
                         경쟁력 없는 비인기지역,     투자 하는 것이 현명하다.
                         소형평형의 매물이 쏟아지며  6월과 11~12월 매물출현시기에 
                         이들 지역의 낙폭이 훨씬     맞춰 급매물을 노리는 것도 좋다.
                         클 것으로 예상돼 시장이     다만, 다주택자라면 매도순위를
                         극도로 양극화될 확률이높다. 정해 유망사업지 위주로 보유하
                         다만, 전세시장은 매수수요가 는 것도 바람직하다.
                         대기세로 돌아서면서 전세
                         수요가 급증 전세가격은
                         계속상승할 것으로 보인다.
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주상복합 7%↓            공급과잉인데다,APT에 비해   강남의 대표적인 초고층주상복합
/오피스텔                여전히 하위부동산 상품에    APT나 2006년 분양될 유망단지
                         속하므로, 상당기간 위축이   (황학동 롯데캐슬 등)을 제외하고
                         불가피하다. 특히 오피스텔   는 투자에 유의해야 한다.
                         은 2006년 상반기 전수조사   특히 오피스텔은 투자시엔 본인이
                         계획도 있어 세금부담도      사업상, 업무상 필요할 경우나
                         우려되니, 실수요입장에서    임대수요가 기대되는 역세권 
                         접근하는 것이 현명하다.     소형으로 실수요차원에서 접근하
                                                     는 것이 좋겠다.
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상가     2~3%↑          경기회복에 대한 기대감과    다른 부동산상품의 위축으로 인한
                         주택,토지시장의 규제로      풍선효과보다는 경기활성화, 상가
                         반사이익을 보일 것으로      입지, 종류 등에 따라 수익율이
                         예상된다. 상대적으로 규제   달라지고 있으니, 분양, 매입시엔
                         수위가 낮아 수익형부동산    인허가와 권리금, 유동인구 등을
                         역할을 톡톡히 할 것으로     분석해 수익이 날 유망부지를
                         보인다.                     노려라. 최근 상가시장 호황으로
                         다만, 임대차가 꾸준하게     미분양 물량을 소화시키려는 사업
                         이뤄지거나 권리금이 붙어    지가 있으니 유의해야한다.
                         있는 곳, 강남역, 압구정역   
                         등, 유효수요가 많은 곳,
                         유망 택지지구 단지내 상가
                         등, 좋은 지역에 선별투자
                         하자
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토지     3~5%↓          토지는 2005년 8.31대책을    토지시장은 주택시장과 달리
                         정점으로 대세하락에 접어    조정기가 없었고, 규제의 강도도
                         들 것으로 보인다. 토지거래  센 편이기 때문에 현장답사나
                         허가제 등, 취득이나 보유에  전문가의 조언, 토지이용현황분석
                         있어 규제가 심해지고 세금   지역의 장기적 플랜을 보고 투자
                         부담도 과중되고 있기 때문   하는 것이 좋다.
                         이다. 다만 전반적인 안정    기획부동산의 입지가 많이 좁아
                         세가 이어지는 가운데 호재   지긴 했으나, 투자시 유의하고
                         가 있는 일부지역(파주,천안  실거래가 신고 정착시 제일 타격을
                         ,행정도시 인근)이나 대토수  입는 것이 토지이므로 규제내용을
                         요가 있는 지역만 국지적으   잘 살펴야만 하겠다.
                         로 상승하는 차별화를 보일   파주권, 충청권,대토수요가 있는
                         것으로 예상된다.            곳이 유망하다.
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내집     내집마련 실수요자는 시장이 조정되는 2006년이 기회다. 매수시기는 보유세와 
마련     양도세 등, 세금회피성 매물이 나올 시기에 급매물을 노리는 것이 좋다. 
시기     1차는 6월, 2차로 11-12월이다. 대신, 가수요자나 투자수요자는 보유세,
         거래세 부담이 늘면서 투자실익이 줄고 있으니 시장진입은 신중해야하고, 
         판교같은 유망택지분양과 연접해 후광효과가 예상되는 지역 등은
         해당 택지 분양시기와 연계해 매입시기를 조율하는 것이 현명하다.
         ex) 용인지역이라면 → 판교분양시기 3월부터니깐 구정전에 매입하는 것이 현명
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부동산   금리
시장     판교분양
변수     정부의 정책(8.31대책 2단계, 재건축규제 완화여부)
         경기회복속도, 지자체선거, 레임덕현상
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<매매/전세>
정부정책, 금리, 판교분양, 경기회복속도 등 시장변수가 없지 않지만, 8.31후속입법이 원안
대로 통과되면 매매시장은 조정기에 접어들고 유망지역보단 외곽지역이나, 경쟁력 없는 비
인기지역, 소형평형의 매물이 쏟아지며 이들 지역의 낙폭이 훨씬 클 것으로 예상돼 시장이  
극도로 양극화될 확률이 높다. 다만, 전세시장은 매수수요가 대기세로 돌아서면서 전세수요
가 급증해 가격은 계속 상승할 것으로 보인다. 

좀더 자세히 설명하자면, 8.31 후속입법이 통과되면, 다주택자들의 세금 부담이 기존 보다 
증가돼 투기심리가 차단되고 부동산 시장의 실수요자 재편도 빠르게 가속화될 것으로 보인
다. 특히, 세금 대책은 다주택자나 투자수요자의 투자심리를 압박하고 있는데, 이번 대책으
로 세금부담을 직접 느끼게 되면 다주택자들이 매물을 내놓고, 투자수요자는 시장진입을 꺼
릴 것으로 예상되어 가격 또한 하락/조정될 것으로 본다. 다만, 앞에서 언급한데로 유망지
역보단 외곽지역이나, 경쟁력 없는 비인기지역, 소형평형의 매물이 쏟아지며 이들 지역의 
낙폭이 훨씬 클 것으로 예상돼 시장이 극도로 양극화될 우려는 높다. 

1가구 2주택에 대해 2006년부터 실거래가 기준으로 세금을 부과하고, 세율도 2007년부터 
50% 단일세율로 적용키로 한 양도소득세 부분도 유념해야 한다. 비투기지역에 매물을 가지
고 있는 다주택자는 과표가 올라가기 때문에 올 2005년말까지 매물을 파는 것도 절세면에서 
유리해 법안만 통과되면 매물이 나올 것으로 예상된다. 비투기지역이 아니더라도 1년간 유
예기간 안에 차익실현에 나서거나 포트폴리오를 재조정하는 것이 유리할 수 있어 시장에 매
물이 출현할 확률이 높다.

종부세 과세 강화도 시장에 영향을 미칠 것이다. 현재 기준시가 9억원 초과 주택인 종부세 
과세 대상을 2006년부터 6억으로 하향 조정하고, 과세 기준도 개인별에서 가구별 합산으로 
바뀐다. 또 종부세 과세표준도 현행 기준시가의 50%에서 2006년에 70%로 올린 뒤 매년 10%
씩 높여 2009년까지 100%에 맞추기로 했다. 종부세 증가 상한선도 300%로 상향조정된다. 다
주택자나 땅부자는 보유세 부담이 커지므로 2006년 과세시점에 맞춰 매물을 내놓을 수도 있
을 것이다. 2006년부터 거래세는 개인간 주택거래시 현행 보다 1% 인하하기로 했지만, 실거
래가 신고 의무화로 과표가 올라가기 때문에 고가아파트의 경우엔 거래세 부담도 커질 것으
로 보인다.

자세한 주택 투자요령을 살펴보자. 주택의 경우 삶의 질을 풍부하게 하고 부유층이 모여드
는 주택은 가격이 상승하고, 주거의 질이 열악하고 서민층이 머무는 주택은 가격이 하락할 
것이니, 좋은 주택 하나만 소유하려는 경향이 더욱 강해지면서 열악한 입지조건의 주택은 
매물이 적체되고 가격하락은 계속될 전망이다. 앞으로 부동산 가격은 2006년 말까지 약세를 
지속하고, 2007년부터 차별화된 회복세를 보이며 2009~2010년쯤 다시 상승세로 진입할 전망
이다. 즉, 2007년부터 차별화된 회복세를 보일 것으로 예상되니, 1가구 다주택자들은 이른 
시간 내에 덜 오른 주택을 처분하고 발전 가능성이 높은 주택이나 가격이 크게 상승한 주택
을 보유함으로써 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누리는 것이 좋다. 그리고 주택을 구입
할 분들은 원가연동제를 적용받는 공공택지 개발지구의 저렴한 아파트를 분양받거나, 2006
년 6~12월에 쏟아지는 급매물을 구입하거나, 거래 위축 때문에 증가하는 저렴한 주택을 경
매로 낙찰 받는 전략이 좋을 것이다.


<분양>
분양시장을 통한 내집마련 기회가 점점 더 넓어지고 있다. 다가올 2006년엔 청약자들이 고
대하던 판교나 김포, 파주신도시 등, 2기신도시 유망물량이 첫 선을 보일 예정인가하면, 도
촌지구나 은평뉴타운 등 유망지역의 알짜분양 공급도 줄줄이 대기 중이다. 특히, 건교부가 
8.31후속대책으로 김포, 양주신도시를 300만평 이상으로 확대 발표한데 이어, 파주, 동탄신
도시에 대해서도 확대를 검토하고 있어 향후 2기신도시 주택규모도 더욱더 늘어날 전망이기
도 하다.

현재, 동탄지구 막바지 분양물량에서 불붙은 청약열기는 2005년말 하남 풍산지구를 거쳐 
2006년 판교·김포·파주신도시로 이어질 것으로 보인다. 2006년 중 은평뉴타운, 성남 도촌지
구 등 유망택지에 간헐적으로 선보일 물량도 있으니, 유망분양물량에 목말랐던 청약자들은 
지금부터 분양전략을 세워 볼 필요가 있다.

왜냐하면, 최근 분양시장은 2005년 11월 재개된 생애최초주택구입자금 도입 외에도, 전용면
적 25.7평형초과까지 확대된 원가연동제 등을 통해 실수요자에게 저렴하게 내집마련 할 수 
있는 창구를 크게 열어줄 계획이여서 분양물량을 통한 내집마련의 길이 넓어질 것으로 기대
되기 때문이다. 물론, 공공택지의 전매규제가 (3~10년)더욱더 강화되면서 환금성과 유동성
은 떨어지겠지만, 투기지역의 주택담보대출 조건 강화나 각종 청약규제들로, 투기수요, 가
수요의 시장진입이 어려워지면서 실수요자의 접근을 쉽게 해 준 것이나 다름없게 됐다. 다
만, 당첨부터 되고 보자식의 막가파형 청약은 금물이다. 지금까지는 분양 대금의 10~20%만 
있으면 청약이 가능했지만, 투기지역 담보대출규제와 채권입찰제 시행으로 자금마련 계획 
등에 대한 꼼꼼한 준비는 필수조건이 됐다. 앞으로는 사실상 담보 대출이 가구당 1건으로 
제한돼 이미 주택담보 대출이 있는 경우라면 신규 분양을 받아도 입주 시기에 중도금 및 잔
금 대출이 주택담보 대출로 전환되지 않을 요량이고, 전용면적 25.7평이상 공공택지는 채권
입찰제 병행으로 채권매입 등 초기부담금이 상당히 높아지기 때문이다.

그렇다면, 분양시장을 통한 내집마련, 어떤 준비가 필요할까? 청약통장의 종류에 따라, 청
약가능한 주택형이나 면적이 상이하고, 바뀌는 분양 제도가 많으므로 이에 대한 이해와 함
께 개개인의 분양에 맞는 조건을 갖추려는 노력이 필요한 시점이다. 일단, 유망(택지개발)
지구 분양물량 중, 당첨확률이 높은 지구에 집중하는 청약계획을 세우돼, 상기 지구는 모두 
유망한 편이니, 분양일정에 순차적으로 청약해보는 것도 좋을 듯 싶다. 한 곳에 당첨되면, 
나머지 유망지역 청약을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있
을 수 있으나, 남아있는 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 
만큼 유망지구에 순차적으로 청약하는 것도 현명한 방법일 수 있다. 다만, 지구별 특징에 
따라 지역별청약순위, 원가연동제나 재당첨금지, 전매제한이 상이할 수 있으니, 이는 꼼꼼
히 따져봐야할 문제다. 나아가 입지여건과 브랜드 가치, 발전가능성 등을 비교해보고 분양
가와 주변시세도 검토해 본후 후 청약여부를 결정해야겠다.


<재건축>
강남 재건축 단지의 폭등세가 강남권 집값상승을 부추기고, 나아가 전체 시장의 불안요인으
로 이어진다는 점 때문에, 2006년에도 재건축시장의 전망은 밝지 못한 편이다. 중층재건축
이나 사업승인을 받지 못한 초기 재건축사업은 추가 조정을 받으며 소폭 하락할 수밖에 없
을 것으로 보인다. 8.31대책이후 조정됐던 가격이 2005년 10월말부터 최근까지 8.31대책 이
전수준으로 회복됐으나(기술적 반등), 8.31대책 세제관련 후속입법이 원안대로 통과될 확률
이 높고, 최근 재건축시장에 기대심리로 작용했던 용적률·층고제한 완화조치가 좌절되며, 
가격 상승률에 제동이 걸리고 있기 때문이다. 다만, 재건축규제완화에 따른 변수는 무시할 
수 없기는 하다.

이밖에도 이미 후분양제(투기과열지구내), 소형평형의무비율(과밀억제권역), 조합원분양권 
전매제한, 개발이익환수제나 기반시설부담금제, 입주권 주택수 산정(양도소득세) 등, 재건
축시장을 겨냥한 갖가지 중첩규제가 마련돼 있으므로 추가 시장진입은 신중한 액션을 취해
야 하겠다. 재건축에 투자하기를 희망하는 투자자라면 2006년은 재건축 단지들의 추가 조정
이 불가피한 만큼 가격이 충분히 하락한 단지를 매입하거나, 이미 사업승인을 득한 사업장, 
저밀도 사업장을 선별 매입하는 것이 좋을 것으로 보이고, 특히 기분양됐던 재건축단지의 
입주권을 매입하는 것이라면 매매가를 반드시 일반분양가와 주변시세, 지역의 발전가능성, 
사업 추진과정을 고려해 매입결정을 해야겠다. 그리고, 재건축단지를 여러개 보유했거나, 
장기보유를 통해 충분히 가격상승효과를 봤다면 매도를 통한 차익실현에 나서고 유망단지로 
갈아타도 좋을 듯싶다.


<주상복합>
틈새상품으로써 예전 같은 인기를 누리지 못하는 주상복합은 2006년에도 여전히 청약규제와 
분양권전매 금지조치(투기과열지구)로 조정기를 겪을 것으로 보인다. 물론, 차별화를 통해, 
대단지, 역세권, 랜드마크형 사업장은 꾸준한 인기를 누리겠지만, 나홀로아파트와 다름이 
없는 소형사업지는 상당기간 위축이 불가피하다. 차별화도 더욱 심해질 것이다. 분양권의 
경우도 일부 유망주상복합을 제외하고는 입주 후에도 지금만큼의 프리미엄이 지속될 확률은 
희박한 편이다. 때문에, 실수요가 아니라면 단기적이고 적극적인 접근은 피해야 한다. 즉, 
실수요자 입장에서 단지규모가 크거나, 초역세권이거나, 조망권을 갖췄거나, 전용면적이 일
반 아파트만큼 높거나, 평당분양가가 인접 아파트의 시세보다 낮은 경우 등 기존 주상복합
이 가졌던 단점들이 보완된 단지들을 노리는 것이 좋겠다.

그러자면, 아파트에 비교해도 경쟁력이 떨어지지 않는 알짜배기를 고르겠다는 자세가 중요
하다. 그리고 위치 선정도 각별한 주의를 요해야 한다. 주상복합이 들어서는 곳은 상업지역
이나 준주거지역이 대부분이니, 생활 및 편익·교통여건이 뛰어난 곳, 입주민의 원스톱 생활
이 가능한 곳을 고르자. 두 번째, 지역적 호재와 테마도 있어야 산다. 이제는 주상복합아파
트도 그 사업장만의 자체테마를 갖춰야 살아남을 수 있는 시대가 왔다. 바탕에 사람을 흡입
할 수 있는 지역적 호재가 깔린다면 금상첨화다. 셋째 대단지 초고층 주거시설은 프라이버
시 침해가 적은 만큼 고급주택으로 특화 시킬 수 있는 장점이 크다. 네 번째, 주변시세와 
비교해 분양가가 과도하게 높은 곳은 피하는 것이 좋다. 


<오피스텔>
시중에 떠도는 부동자금이 400조를 웃돌지만, 마땅한 투자처가 없는 형편이다 보니, 2005년 
아파트 시장에 비해 꾸준히 관심을 끌었던 곳이 오피스텔 시장이었다. 서울 용산파크타워 
78.2대1, 송도국제도시 더샾퍼스트월드 67.6대1, 창원 더시티세븐 38대1, 서울 신천동스타
파크 104.2대1는 높은 경쟁률을 보였었다. 왜냐하면 아파트와 달리 투기과열지구 내에서도 
당첨 직후부터 분양권 전매가 무제한 가능하고, 청약 자격도 제한이 없었기 때문이다. 세제 
혜택도 있다. 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용·임대하고 있다면 양도소득세 중과를 피 
할 수 있다. 다만 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증 등, 사업을 하고 있다는 증
빙서류와 사무용으로 임대했다는 임대차계약서 등을 제출해야 한다. 특히 건축법상 업무시
설에 속하기 때문에 종합부동산세 대상에서도 빠진다.

그러나, 앞으론 오피스텔 시장도 차별화 현상이 커질 전망이다. 특히, 주거용 오피스텔의 
투자는 당분간 피해야 할 듯싶다. 2004년 6월엔 전용면적 대비 업무용 면적을 70%로 늘리고 
온돌 설치를 금지하는 등 오피스텔 건축기준이 강화돼 주거용 오피스텔의 효용성을 반감시
킨 데이어, 최근엔 발코니 개조 대상에서도 제외되면서 오피스텔의 공간 효용성이 상대적으
로 떨어진 타격이 컸다. 게다가 1~2년간 수도권에서 신규 입주한 오피스텔의 공급량이 넘쳐
나는데다, 2006년부턴 전수조사를 통해 주거용 오피스텔은 세금을 부과한다는 정부의 방침
까지 떨어져, 당분간 주거용 오피스텔 투자입지는 상당히 반감될 수 밖에 없다. 그리고 오
피스텔은 주택이 아니므로 주택임대사업대상이 아니고 1가구 1주택 양도소득세 면제대상도 
아니라는 사실을 알아야 한다.(단, 건축물관리대장상 용도가 주거용인 경우나 실제 주택으
로 사용됐을 경우 면제대상이 될 수도 있음)

그나마, 사업성이 나은 것이 업무용 오피스텔인데, 그도 삼성동이나 역삼동같이 오피스 밀
집지역의 소형 오피스텔을 중심으로 임대수익을 창출할 수 있는 곳이 각광을 받고 있기는 
하다. 그러므로 가격상승여력도 중요하겠지만 매월 높은 임대수익률이 예상되는 곳을 따져
본 후 신중히 매입하는(분양받는)것이 현명하다. 경기가 상승하고 있다는 상황은 긍정적이
고, 소액의 자금으로 계약하고 중도금을 연기해주는 호조건의 분양물량이 출현하고는 있지
만, 지역적/상품별 차별화, 공급과잉과 금리 상승을 간과해서는 안된다. 따라서 오피스텔의 
경우 본인이 사업상, 업무상 필요할 경우나 임대수요가 기대되는 역세권 소형으로 분양을 
받는 것이 좋겠다.


<상가>
상가는 수익형부동산의 대표주자라 할 수 있다. 잇따른 정부규제로 주택시장이 맥을 못 추
는 반면, 경기회복에 대한 기대감과 상가 후분양제 실시(2005년 4월 23일)로 인해, 상가관
련 제도정비가 이뤄지면서 상가의 투자환경이 한층 밝아진 상태다. 아파트와 달리 전매 제
한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고, 비교적 환금성이 양호하다는 점에 투자자들이 
매력을 느끼고 있다. 최근엔, 평생직장의 개념이 희박해지면서 창업의 일환으로 상가투자가 
이뤄지고 있고, 세금면에서도 2005년 신설된 종부세 부과대상에서 제외되고 있어 부동산부
자들의 분산투자용으로도 이용가능성이 높아졌다. 때문에 8.31대책이후 상가시장이 반사이
익으로 보며 지면광고도 늘고 한참 주가를 올렸던 것도 이같은 요인이 컸었다.

하지만, 상가시장은 허위광고로 소비자를 현혹시키는 사례가 많고, 테마상가는 공급 과잉, 
근린상가는 후분양제 여파로 공급이 위축됐지만, 지역에 따라 여전히 공실이 많은 곳도 있
어, 유의점이 아주 없는 것은 아니다. 그러므로 옥석을 가릴 수 있는 혜안이 필요한때다. 
상가의 종류별 투자요령을 통해 옥석을 가려낸다면, 쏟아지는 상가물량 속에도 수익을 얻을 
수 있는 기회가 될 것이다. 단, 경기가 생각보다 천천히 회복되고 있기 때문에 세입자를 구
하기도 어렵고 임대료를 받는 것도 생각보다 만만치 않다. 그러자면 권리금 붙어있는 상가
가 부담이 되더라도 안정적으로 보인다. 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가를 고르
지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스투자가 될 수도 있다는 점을 명심하자.
세부적인 상가 투자요령, 좀 더 자세히 살펴보자. 

① 테마쇼핑몰 = 후분양제가 실시되고 있더라도, 시행사가 튼튼하고 마케팅 능력(관리능력)
이 있는 업체인지를 따져보는 게 중요하다. 또한 지역적인 특성과 맞물려야 성공한다. 유동
인구의 성별 연령별 구성과 취향을 잘 반영해 점포를 설계한 곳을 찾아야 한다. 쇼핑몰에 
투자를 하려면, 여러차례 그 지역을 직접 방문해 상권의 특성을 파악해내는 것이 무엇보다 
중요하다. 공사기간이 길수록 투자 회수가 늦어지고 예상치 못한 장애에 부닥칠 가능성도 
커지므로 입점일은 빠를수록 유리하다. 

② 단지내상가 = 단지 내 상가의 경우 분양가에 신경을 써야 한다. 최근 단지내상가의 경우 
안정적인 상권형성을 무기로 분양가가 치솟고 있다. 낙찰가격이 예정가격에 비해 2~3배를 
넘어서고 있는 경우도 많은데, 고가낙찰의 경우 자본이득은 고사하고 나중에 임대를 할 때 
오히려 임대료가 떨어지는 현상도 나타날 수 있으므로 유의해야한다. 즉, 공개입찰 분양시 
내정가 대비 150%내에서 분양받는 것이 좋다. 마지막은 배후단지의 규모이다. 단지 규모가 
최소 1000가구는 돼야 좋고, 35평형대 이하 위주로 이뤄진 단지가 바람직하다.

③ 근린상가 = 근린상가의 장점도 안정적인 수익성이다. 하지만, 주민의 이동동선을 잘 살
펴야 하고, 주변상권을 살펴 업종선택도 신중해야 한다. 그리고, 근린상가는 상가용지 면적
이 주거면적의 5% 이하가 돼야 웬만큼 수익을 낼 수 있다. 목 좋은 곳이라면 분양 초기에 
선점하고, 어차피 한발 늦었다면 상권 형성과정을 지켜본 뒤 입점 6개월 이후에 결정하는 
게 좋다. 그리고, 출근길 상권보다 퇴근길 상권의 상가가 낫고, 역세권, 대로변에 붙어 있
는 상가를 노리는 것이 좋다. 근린상가라면 권리금문제도 소홀히 할 수 없다. 부담되지만 
권리금이 상존한 상가에 들어가는 것이 현명하다.


<토지>
토지시장은 2005년 8.31대책을 정점으로 대세하락에 접어들 것으로 보인다. 토지시장은 주
택시장과 달리 단기 조정기가 없었고, 관련 규제의 강도가 센 요인이 크다. 즉, 토지거래 
허가제(토지의 의무이용기간 강화, 채권보상 의무화, 개발부담금 부과, 농지·임야 취득시 
사전거주 요건 강화, 허가 신청시 취득자금 조달계획 제출 의무화, 토지이행강제금 부과, 
토파라치 등 신고포상금제) 등, 취득이나 보유에 있어 규제가 만만치 않은 상황이기 때문이
다. 더욱이 부재지주의 양도세 중과 조치(비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임
야·목장용지에 대해 실거래가 과세 및 양도세율 60%적용, 그리고 장기보유특별공제[양도차
익의 10~30% 공제] 적용배제)등 세금부담도 과중되고 있으므로 토지 투자의 다수를 차지했
던 외지인의 유입도 줄어들 것으로 보인다. 따라서 2005년 8.31대책이후 안정세가 2006년에
도 지속될 것으로 보인다. 

다만, 전반적인 안정세가 이어지는 가운데, 호재가 있는 일부지역(기업도시화 하는 파주, 
천안, 행정도시 인근 충청권)이나 대토수요가 있는 지역엔 국지적으로 상승하는 차별화를 
보일 것으로 예상된다. 따라서 무분별한 투자보다는 차익이 남아있고, 강한 호재가 연속될 
지역에 장기 투자하는 것이 현명하다. 파주의 경우 파주신도시 전격분양과 LG필립스 파주공
장이 2006년부터 양산체제로 들어가며, 기업도시화하고 있기 때문에 자족기능을 갖춘 도시
로 성장할 것으로 예상된다. 특히 남북교역에 따른 수혜가 지속적으로 부각될 전망이다. 행
정중심복합도시 호재지인 충청권도 보상이 시작되고 개발이 가시화되며 가격상승압력이 거
세질 것으로 보인다. 그밖에 대토수요나, 향후 인구 유입이 활발해질 지역을 고르는 것도 
좋겠다.

투자요령은 장기적 목적하에 현장답사나 전문가의 조언, 토지이용현황분석, 지역의 장기적 
플랜을 보고 투자해야 하고, 기획부동산의 입지가 많이 좁아지긴 했으나, 기획부동산이 작
업하는 곳에는 투자를 꺼리거나 투자시 속지 않도록 유의하는 것이 좋다. 실거래가 신고 정
착시 제일 타격을 입는 것이 토지이므로 규제내용도 꼼꼼히 잘 살펴야만 하겠다.


<펜션>
주택과 토지시장에 대한 규제로 인한 수익형부동산에 대한 기대와 농어촌정비법 시행으로 
펜션시장도 양극화될 전망이다. 현재 펜션은 개인 별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기를 
특징으로 하는 레저숙박 시설로서 바닷가, 산, 호수주변, 계곡 등 전망이 좋은 관광지역에 
집중되어 있다. 고급 민박형 호텔인 펜션을 선호하고 있어 향후 펜션의 전망은 밝다고 할 
수 있다. 다만 펜션은 수익성과 지역입지, 관련법 규제로 인해 차별화가 진행될 것이므로 
투자시엔 여러가지 면을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠다. 2006년 펜션 시장은 차별화 될 것으
로 보인다. 소형펜션은 위축이 예상되고, 정부가 숙박시설로 정비화하는 대형 단지형 테마
펜션은 점차 부상할 가능성이 높아졌다. 특히, 소규모 펜션시장 진입이 어려워져 무분별하
게 늘어났던 소형펜션은 점차 자취를 감추고, 합법적인 테두리 안에서 운영하는 펜션의 경
우 수익률이 높아질 것이다. 그러면 투자가치가 있는 유망한 펜션은 어떤 펜션인가?

첫째로, 숙박업 허가를 받을 수 있는 지역이어야 한다. 둘째로, 가족 단위의 이용객이 선호
하는 대단지 규모가 유리하다. 셋째로, 지리적인 입지조건과 인지도가 중요하다. 대개의 경
우, 같은 종류의 업종이 모이다 보면 서로 도움을 주고 경쟁을 하기도 하면서 그 지역의 명
소로 자리 매김을 하게 된다. 넷째로, 이용객들이 참여할 수 있는 테마를 갖추어야 한다. 
한 번 펜션을 이용한 고객들이 기억에 남을 수 있도록 운영자가 제공하는 독특한 테마가 있
어야 비로소 객실 가동률이 높아질 수 있다. 마지막으로, 확대 실시되는 주5일 근무제가 펜
션 시장에 대한  투자가치를 더욱 상승시킬 것이다. 

그 밖에 펜션을 투자할 때 체크해야 하는 사항으로는 숙박업 허가가계약서에 명시돼 있는 
지 살펴봐야 한다. 숙박업 등록을 위해서는 소방시설과 오수정화시설 등을 확충해야 하므로 
추가 비용 소요가 불가피하다. 그리고 숙박업 등록으로 늘어나는 취득·등록세의 부담 등을 
감안해 수익성이 있는 곳을 골라야 하는데, 관광상품이나 명승지와 연계된 펜션을 고르는 
것이 유리하다. 단지 설계나 객실배치를 볼 때는 개인의 프라이버시 보장되는지를 살펴봐야 
하고, 지방에서는 도시이용계획확인원에는 나와 있지 않지만 지방자치단체의 내규로 개발 
허가를 내주지 않는 곳이 의외로 많아 더욱 꼼꼼한 확인작업을 요한다. 현지답사를 통해 교
통은 편리한지 펜션까지의 진입로는 수월한지 등 주변여건을 확인하고 가급적 수도권과 가
까운 곳을 선택하는 것이 접근성에 유리하다. 또한, 펜션을 짓다가 부도나거나 약속한 수익
률, 인허가 문제 등이 도출될 우려가 있으므로 펜션사업에 오랫동안 사업을 해 온 업체나 
전문 노하우를 갖춘 곳인지 등 신뢰성 있는 시행사, 시공사가 참여한 펜션인가를 살펴보아
야 한다. 물론, 해당업체의 자산 건전성과 전문 관리업체의 유무, 홍보 및 마케팅 계획 등
도 반드시 살펴봐야 할 사항이다. 특히 업체에서 제시하는 수익률이 너무 높다면 실현 가능
한 것인지 필히 짚고 넘어갈 필요가 있다. 

자료제공: 김영진대표, 함영진팀장, 내집마련정보사(HTTP://WWW.YESAPT.COM)