부동산(투자전략)(68)

초보자를 위한 경매상식 10 선

1. 경매는 위험하다는데? 최소한 알아야 할 상식은?

'경매는 위험하다' 경매를 들먹이면 생초보들이 제일 먼저 하는 말이다. 사례를 들면, '1억에 낙찰 받아도 2억이 들어간다'거나, '세입자가 버티면 돈이 더 든다', '무조건 경매는 골치 아프다', '경매도 인기 있는 아파트 같은 것은 실제 가격 다주고 산다' 등등.. 그렇다. 멀쩡한 부동산이 아니기 때문에 부동산에서 사는 것이 아니라 법원경매에 들어간 것이다. 그러나 경매는 골치 아픈 물건을 법원에 의해 깨끗이 정리하는 절차이다. 즉, 낙찰되면서 대부분의 복잡한 권리관계가 없어지는 것이다. 단 일부 권리만 제외하고! 사실은 경매가 어렵다고 말하는 것은 응찰에 관심 있는 사람보다는 경매 브로커들이 주로 하는 말이다. 왜? 그래야 일을 맡아서 먹고 사니까... 또한 경매를 모르는 '동네복덕방' 사장들이 늘 경매가 안좋다고 말한다. 왜? 그래야 중개물건 팔아먹으니까... 하지만 경매는 위험한 물건을 깔끔하게 세탁하는 과정이다!!! 대부분의 물건은 안전하다! 그렇다면 생초보들이 경매에 쉽게 접근하는 방법은 없을까?

7. 유찰되면 최저가로 떨어지는 금액비율이 법원마다 다르던데?

1번 유찰되면 최저입찰가는 보통 20%씩 떨어진다. 그러나 경매물건이 쏟아져 나온 1998년부터는 각 법원별로 물건을 신속히 처리하기 위해서 저감률을 임의대로 조정하기 시작하였다. 1999년말에 본인이 조사한 바에 의하면 각 법원별 저감률은 다음과 같다. 그러나 법원별로 일부 재조정된 곳도 있으므로 참고용으로만 삼기 바란다

8. 경락자가 떠안는 권리, 소멸되는 권리는 어떤게 있나?

(1) 경락된 후 대부분의 권리는 소멸된다.

경락 후 설정된 권리는 대부분 소멸된다. 특히 최초에 설정된 근저당(또는 가압류)보다 뒤에 설정된 각종 권리는 대부분 소멸된다. 그러나 앞서서 설정된 가처분, 소유권이전가등기, 예고등기, 환매등기는 소멸되지 않는다.

9. 임차인의 권리에 대하여 핵심을 짚어 보면?

(1) 임차인의 대항력이란?
선순위 저당권 등이 없는 주택에 임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 한다) 그 『다음날』부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락 되더라도 새로운 집주인(양수인·경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다. (2) 확정일자 임차인과 전세권자의 차이 전세권은 등기부에 설정된 물권이므로 근저당 등과 같이 등기부순위에 의해 권리가 인정되어 경매가 진행될 때 그 순위에 의해 배당 받을 수 있다. 그러나 전세권은 집주인의 동의와 인감증명이 필요하므로 임차인이 바란다고 임의대로 설정할수도 없다. 때문에 임대차보호법에 의해 그와 비슷한 권리를 인정해 주기 위해 확정일자 제도가 있다. 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓은 임차인도 전세권처럼 그 순위에 의해 배당을 요구할 수 있다. 즉 확정일자를 받는 것은 배당 받을 수 있는 권리순위를 확보하는 것이다. 확정일자를 받지 않으면 전입신고가 빨라 대항력이 있다고 해도 배당은 받을 수 없다. 물론 전입신고가 되지 않은 임차인은 확정일자를 받아도 배당되지 않는다. 따라서 확정일자부 임차인이 배당 받을 수 있는 순위기준일은 '대항력확보일(전입신고 다음날) 확정일자일'이 모두 성립된 날을 기준으로 한다. 예를 들어 전입신고가 1월 1일, 확정일자가 2월 1일이면 2월 1일이 배당순위기준일이며, 확정일자가 1월 1일, 전입신고가 2월 1일이면 배당순위 기준일은 2월 2일이 된다. 대항력확보일은 전입신고 다음날부터이기 때문이다. 확정일자와 전세권의 차이는 다음과 같다.

<주의할 점>

전문가를 위한 경매상식 10 선

1. 경매신청비용은 얼마나 드나?

신청서 접수시에는 다음과 같은 비용을 납부하여야 합니다. (서울지방법원기준) 각 채권청구금액별로 계산하실수 있습니다.

< 청구금액이 85,000,000원이고 이해관계인이 3명, 대상물건이 3필지인 경우를 예로 들어보면 >

2. 낙찰대금을 배당하는 원칙과 방법은?

(1) 물권은 채권에 우선한다.

어떤 물건에 물권과 채권이 성립되어 있을 때는 순위에 관계없이 물권이 우선한다. 예를 들어 어떤 부동산에 저당권과 등기되지 않은 채권이 성립되어 있다면, 경매된 후 배당시 순위에 관계없이 저당권이 우선 배당되며, 일반채권은 그 다음 배당된다.

(2) 물권끼리는 등기순으로 정한다.

물권과 등기된 채권(즉 물권화된 채권)들은 일반적으로 등기된 순서로 권리를 갖는다. 등기순서를 세울 때는 동구(갑구는 갑구끼리, 을구는 을구끼리)에서 순위는 등기부상의 순위번호에 의하며, 별구(갑구와 을구)에서는 등기부에 기재된 접수번호에 따라 순위를 정한다.

(3) 일반채권끼리는 순위관계 없이 금액별 안분배당한다.
일반채권끼리는 순위와 무관하다.

(4) 가압류가 선순위이면 금액비례에 의해 배당된다.

물권은 채권에 우선하지만, 집행보전절차를 밟은 채권인 선순위 가압류가 설정되면 물권은 선순위 가압류에 대해 대항력이 없으며, 금액에 비례하여 공평하게 안분배당된다. 물론 배당이 된 후에는 각 권리는 소멸됩니다.

<가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 1,000만원

<근저당 가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 5,000만원

이 경우 우선 최초근저당이 2,000만원을 배당 받고 남은 낙찰대금 3,000만원에 대해서는 가압류와 근저당의 금액비율로 배당된 것이다.

<가압류 근저당 근저당>의 배당사례1 -- 낙찰가 5,000만원

위의 경우 가압류가 선순위이므로 가압류를 비롯한 모든 권리금액의 합산액인 8,000만원에 대한 자신의 권리금액 비율로 안분배당된다.

그러나 2/1 근저당 2,000만원은 3/1 근저당 5,000만원에 대하여 우선변제권이 있다. 따라서 2/1 근저당이 권리금액에 비해 덜 배당 받은 750만원을 3/1 근저당의 배당금액에서 흡수한다. 만일 2/1근저당금액이 더 많았다면 3/1근저당은 한푼도 배당되지 않을 수도 있다.

<가압류 근저당 가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 5,000만원

최선순위가 가압류이므로 1차배당은 모든 권리금액의 합산액에 대한 자신의 비율만큼 안분배당한다. 그러나 2/1 근저당 3,000만원은 덜 배당 받은 1,500만원을 3/1 가압류와 4/1 근저당에게 배당할 금액에서 흡수한다. 결국 2/1 근저당까지 배당하면 낙찰대금 5,000만원 중 1,000만원만 남는다. 남은 낙찰대금 1,000만원에 대해 3/1 가압류가 4/1 근저당보다 선순위이므로 다시금 권리금액 비율로 나누어 가지게 된다. 즉 3/1 가압류는 1,000만원 × (2,000/5,000)에 의해 400만원을 배당 받고, 4/1근저당은 1,000 × (3,000/5,000)에 의해 600만원을 배당 받는다. 위 도표들의 경우, 확정일자를 부여 받은 임차인의 경우는 '물권화'된 채권이므로 배당에 있어서 근저당과 똑같은 원칙이 적용된다.

3. 선수들도 종종 실패하는 임차인의 대항력

자칭 경매선수라는 분들도 늘 실패하는 사례가 있다.

<사례>

99.1.1 전세권 홍길동 1억원, 99.2.1 전입신고 임꺽정 1억원, 확정일자 99.4.1 99.3.1, 근저당 농협 1억원 이 물건의 낙찰가는 2억이다. 배당은 어떻게 될까? 전세권 1억이 1순위, 근저당 1억이 2순위로 배당된다. 그러면 임차인 임꺽정의 1억은 경락자가 인수하는가, 아니면 소멸되는 권리인가?  대부분의 경매선수들은 임꺽정 권리는 소멸된다고 알고 있다. 전세권이 물권이기 때문에 물권보다 후순위로 전입한 임차인은 대항력이 없다고 보기 때문이다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 임차인의 대항력은 근저당 등의 선순위 담보물권을 기준으로 판단하는 것이다. 따라서 임차인 임꺽정은 확정일자가 늦어 배당을 받지 못하였지만 선순위담보물권인 농협근저당보다 전입신고가 빠르기 때문에 대항력이 있다! 결과적으로 경락자는 임꺽정의 전세금을 인수해야만 한다.

4. 경매신청일로 부터 존속기간이 6개월이상 남았는데도 소멸되는 전세권

전세권은 경매신청등기일로부터 존속기간이 6개월이상 남아 있을 경우 배당되지 않고 경락자가 인수해야 한다. 그러면 다음은 어떠한가 살펴보자.

<사례>

99.1.1 가압류 삼성생명 1억원, 99.2.1 전세권 홍길동 1억원, 존속기간 99.12.1 99.3.1,  근저당 국민은행 1억원,  99.4.1 임의 국민은행 최선순위 가압류는 현재소유자 상태에서 설정된 것이다. 전세권의 존속기간(99.12.1)이 경매신청등기일인 99.4.1보다 8개월이나 남아 있다. 통상적으로 전세권은 존속기간이 경매신청일보다 6개월이상 남아 있으면 경락자가 인수해야 한다. 때문에 이런 물건은 계속 유찰되곤 한다. 그러나 경매선수는 어느 정도 유찰된 후 바로 응찰한다. 그 이유는? 현소유자 상태에서 설정된 이 가압류는 그 순위에 상응하는 배당이 이루어지면 족하기 때문에 선순위라 할지라도 소멸된다. 따라서 선순위 가압류가 소멸되는 상태에서는 그보다 후순위인 전세권도 비록 전세기간이 6개월이상 남아 있다 할지라도 소멸되는 권리에 불과하다. (대법원 판결 94다51819) 따라서 이 물건은 경락자에게 안전한 물건이다

5. 법정지상권

경매물건을 보면 '법정지상권 성립 여지있음'이라고 표기된 것을 종종 볼 수 있다.
법정지상권은 어떤 경우 성립하는가? 다음 세가지를 모두 만족해야 한다.
첫째 -저당권 설정 당시 토지위에 건물이 존재 했어야 하며,
둘째- 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유였어야 하며,

셋째- 낙찰 후 토지 또는 건물의 소유권이 각각 다른 사람으로 변경된 경우이다. 따라서 법정지상권은 등기 없이도 성립,행사가 가능하다. 물론 이후 처분 할려면 등기가 필요하다. 문제는 법정지상권의 최장기한에 제한이 없다는 점이다. 최단기간은 주어져 있다. (연와조이상 30년. 기타건물15년. 공작물5년) 여기까지는 대체로 알고 있는 내용이다. 문제는 완성되지 않은 채 건축중인 건물도 법정지상권이 성립되는가이다. 대법원 판결 92다7221에 의하면, 건축중인 건물도 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있을 정도에 이르지 않았어도, 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있을 정도까지 진행된 경우 인정된다. 따라서 토지위에 어느정도 골조가 완성된 건축물이 들어서 있다면 법정지상권이 성립하므로 주의해야 한다.

6.분묘기지권묘기지권

임야나 농지를 구입하면서 신경 쓰이는 것은 묘지이다.
응찰할 때는 없었던 묘지가 갑자기 나타나기도 한다.
분묘기지권은 관습법상 물권으로서 인정된다.
분묘기지권이 성립하는데는 세가지 경우가 있다.
  첫째 토지소유자가 승낙할 때,
  둘째 승낙이 없었더라도 20년간 사용점유하고 있었을 때,
  셋째, 자기의 토지에 분묘를 설치한 후 매각할 때(유료) 등이다.
분묘기지권의 존속기간한 언제까지일까?
존속기간의 약정이 없는 경우 권리자가 계속 존재하고 분묘가 존속해 있는 동안은 지속된다.
결국 사실상 무기한이다.
물론 분묘에 시신이 안치되어 있고 봉분이 있어야 공시효과가 있어 성립된다.
지료는 시효취득시에는 무상이며, 토지소유자가 분묘 있는 상태로 매각할 때는 지가의 5%선에서 계약하게 된다.
그러나 무연고 묘지는 일정기간동안 개장공고를 내어 관리자가 나타나지 않을시에는 관청 허가하에 개장해 버릴 수 있다.

근저당은 모두 소멸되는 것으로 알려져 있다.
그러나 간혹 근저당이 소멸되지 않고 인수되는 수도 있다. 다음 사례를 보자.

아파트나 연립주택 등의 공동주택의 경우 '토지 별도등기있음'이라는 법원공고내용을 가끔 볼 수 있다.
토지 별도등기가 있는 경우는 건물준공검사(보존등기)후 토지가 입주자에게 등기상 분배되기 전에 경매진행 되는 경우에 자주 발생한다.
토지등기는 건물에 비해 1-2년 늦어질 수 있기 때문이다.
토지 별도등기 있음의 대부분이 이에 해당되며, 이는 문제가 되지 않는다. 나중에 토지등기를 받기만 하면 되기 때문이다.
그러나 토지를 추후 재매입 해야 하는 경우도 있다. 국공유지를 장기불하 받거나 사유지의 토지대금을 장기간 분납하는 과정에서 건물의 경매가 진행될 수 있기 때문이다.
따라서 '토지 별도등기있음'이라는 내용이 있을 경우 반드시 그 사유를 해당관청 및 입주자들에게 문의하는 것이 좋다.
그 가운데서도 가장 위험한 것은 별도등기 상태에서 토지에만 근저당이 설정된 경우.
자칫하면 토지의 근저당을 낙찰자가 인수해야 하는 사태가 벌어질 수도 있기 때문이다.
토지에 대한 저당권이 소멸되지 않는 경우는 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해 버린 경우 발생한다. 이는 주로 소규모건설회사나 개인건축업자가 시공을 맡았을 때 많이 발생한다.
입주자에게 등기가 안된 토지는 낙찰자에게 소유권이전이 되지 않으며, 때문에 추후 입주자에게 토지등기를 해줄 때는 설정된 근저당도 함께 넘어간다.
즉 아파트 연립 같은 공동주택에서 추후 토지가 입주자에게 지분등기 될 때 저당권도 그 비율만큼씩 등기되는 것이다.
결국 낙찰자는 그 저당권까지 함께 낙찰 받은 꼴이 된다.
그러나 건물보존등기일보다 토지근저당이 앞선다고 반드시 인수하는 것은 아니다.
이미 토지가 입주자별로 등기되어 있다면 건물보존등기일보다 빠른 토지근저당도 낙찰 후 함께 소멸 된다.
결국 공동주택에서 '토지 별도등기있음'은 그 자체도 떨떠름하지만, 그 상태에서 토지에만 근저당 되어 있는 경우라면 전문가와 상의하는 것이 유리하다.

① 집행비용 360만 ② 강호동 5,000만 ③ 가압류 1억 ④ 장길산 1억 ⑤ 엄길청 1억 ⑥ 임꺽정 1억

이때 가압류와 그 후순위권리는 금액비율로 안분배당 되며, 안분배당후 장길산 > 엄길청 > 임꺽정의 순으로 대항력 있는 금액이 후순위금액을 흡수해 간다.

이후 모든 권리는 전액을 배당 받은 임차인이건 전액을 배당 받지 못한 임차인이건 관계없이 소멸된다.
선순위 근저당이 없고 선순위 가압류만 있을 때에는 임차인의 낙찰자에 대한 대항력여부는 가압류를 기준으로 삼기 때문이다.

자료출처: 좋은현상으로...Good actual condition

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