가압류 : 2006.1.1 채권액 3천만원

근저당권 : 2006.1.2 채권 최고액 3천만원

근저당권 2007.1.1 채권 최고액 2천만원

홍길동은 소유자와 2006.10.30 보증금 3청만원에 전세권계약을 하고 2006.12.1 전입신고, 입주, 확정일자 수령을 완료하여 현재까지 거주하고 있다.

2007.6월 5천만원에 낙찰될 경우 각각의 배당순위 및 금액은?

가압류 : 2006.1.1 채권액 3천만원

근저당권 : 2006.1.2 채권 최고액 3천만원

근저당권 2007.1.1 채권 최고액 2천만원

홍길동은 소유자와 2006.10.30 보증금 3청만원에 전세권계약을 하고 2006.12.1 전입신고, 입주, 확정일자 수령을 완료하여 현재까지 거주하고 있다.

2007.6월 5천만원에 낙찰될 경우 각각의 배당순위 및 금액은?

 

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가압류가 선순위로 있으면 안분배당을 실시합니다.

딱 나눠지지 않아서

가압류 : 2006.1.1 채권액 3천만원  ------------------- 1,364만원 정도

근저당권 : 2006.1.2 채권 최고액 3천만원 -------------- 3,000만원(흡수 배당)

근저당권 2007.1.1 채권 최고액 2천만원 ---------------  646만원 정도

 

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아파트 단지라고 한다면 재개발이 아니라 재건축으로 시행할 가능성이 높습니다.

 

우선 소유자 이신지 소유자가 아닌지 헷깔리는데요...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

질문을 살펴보면 아무래도 재건축인거 같은 생각이 들기도 합니다. 또한 임대아파트 입주를 목적으로 하는 것은 아니라는 생각이 듭니다.

서울시 재개발의 기준에 따라 답변을 드리면

 

1. 재개발의 경우 입주권(질문자의 뜻은 아마도 새로 건축된 아파트에 조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리를 말씀하시는 것으로 보입니다. - 현재 입주권은 3가지 이상의 다의적의 뜻으로 쓰이고 있습니다.)을 취득하기 위하여는 해당 재개발구역에 주택을 소유하시면 됩니다. 거주기간이 필요하지 않습니다. 단, 재정비촉진지구의 경우 주택을 매입하려면 토지거래허가조건에 실거주요건이 부과되므로 재정비촉진지구 지정이후 주택을 매입할 경우 실거주가 의무사항이 될 수 있습니다.

 

2. 입주를 하시던 하지 않으시던 관계없이 현재 보유하고 있는 주택은 감정평가를 받게 되며 감정평가금액에 따라 새로운 아파트를 배정받고 추가부담금을 지불하시던지 그렇지 않은 경우 현금청산되게 됩니다.

 

3. 재개발전까지 임대를 하시는 것은 입주권을 취득하는 것과는 관계 없습니다. 

 

4. 실입주조건이 어떤 의미인지 정확히 알 수 없네요. 재개발구역내에 주택을 소유함으로써 재개발조합원의 자격을 갖고 있으면 소유한 주택의 감정평가액에 따라 새로운 주택(아파트 등)을 공급받을 수 있으며 조합원자격으로 아파트를 공급받은 후(추가부담금과 소유권이전등기 등을 거쳐아겠습니다.) 아파트를 임대하시던 실제로 거주하신던 아무런 문제가 되지 않습니다. 또한 조합원자격으로 공급받은 아파트는 분양가상한제의 대상이 아니기 때문에 등기 후 즉시 매각할 수도 있다고 판단됩니다.

흔히들 보는 인터넷 경매 말구요..

 

사람들 좀 모여있고..

 

실시간으로 금액 제시하고...낙찰하고..

 

그런 경매 있잖아요..

 

그런 경매를 좀 하고싶은데.

 

어디 가면 할수있을까요??

 

그런경매를 하는데도 조건이 있어야 되는건가요??

1.  전국 어느 지역이나 법원에 가면 경매를 진행하고 있습니다.

     수도권이나 사건이 많은 곳은 매일 실시하는 곳도 있고,  아니면 매주 일정한 요일에만 실시하는 곳도 있습니다.

 

2.  조건은 따로 없구요, 채무자나 미성년자, 한정치산자, 금치산자 아니고, 경매와 관련된 죄가 없는 이상은 참여가 가능합니다.

     입찰보증금 최저가의 10%만 준비를 하고 신분증이나 도장을 가지고 법원에 가시면 경매에 참가할 수 있습니다.

 

     감사합니다.

부동산 시장 거품이 빠지면서 경매시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다.

이때가 무주택자와 실수요자에게는 경매 시장을 노크해볼 수 있는 좋은 기회다.

 

부동산 상품별로 경매시장 투자전략을 살펴보자.

우선 아파트는 전국적으로 아파트 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률 3대 지표가 모두하락한 상태다.

그 동안 경매시장엔 소형 아파트가 주를 이뤘지만 경기 불황으로 초고가 아파트까지 나온 상태라

본인에게 적합한 범위를 찾아 공략하는 것이 좋다.

특히 아파트 경매의 장점은 시세파악이 쉽고 환금성이 좋다는 것.

브랜드가 있는 대단위 아파트나 교통이 좋은 곳이면 향후 가격 상승 가능성이 크다.

올 상반기에 아파트 경매 가격이 상승하다가 최근 하락 국면이므로 감정기간을 잘살펴야 한다.

 

감정가와 현재 시세 및 주변, 향후 시세를 가늠해 낙찰가를 선정하는 것이 좋다.

그러나 1가구 2주택 중과세 등 규제 사항이 있으므로

계획 없는 주거용 부동산을 다량 보유하는 것은 자제해야 한다.

 

연립이나 다세대 빌라 등 비아파트 주거용 상품은 올 10월 이후 낙찰가가 하락하면서 가격이 떨어지고 낙찰율이 하락하는 등 지속적인 유찰 현상을 보이고있다.

이 때문에 감정가가 저평가된 경우가 많다.

아파트는 경매물건중 가장쉬운물건이지만 너무자만해서도 안된다.

 

간혹경매장에선 인터넷 국민은행시세만을 믿고 낙찰을 받는경우가 많은데 급매로 나오는 물건과

별차이가 없는 경우가 많다.

 

어느경매도 마찬가지지만 아파트는 꼭 스피드뱅크나 부동산114등 인터넷 매물정보를
확인해서 입찰을 보는것이 현명하다.

 

또한 관리비와 가스비를 꼭확인하고 가스비연체유무에 따라 사람이 사는지 안사는지도 파악해야한다. 본인같은 경우도 예전에 사람이 안살고 가제도구만 있어서 강제집행및 유체동산신청까지도 많이

해봤지만 비용도 비용이지만 시간도 여간걸리는 것이 아니다

특히 강북뉴타운 지역 물건은 뉴타운 지정 후 시세 감정가에 상승분이 반영되지 않아

싸게 감정된 경우가 많으므로 시세 차익을 노릴 수 있다.

뉴타운 예정지역의 대지 지분이 큰 주택이나 다세대 등을 낙찰 받으면

임대수입도 생기고향후 입주권까지 받게 된다.

 

대체로 다세대, 연립은 아파트에 비해 환금성이떨어지고 주변 환경이 낙후됐다는 점에 유의해야 한다.

상가 및 업무용 부동산은 낙찰가율이 가장 저조한 상황이다.

심지어는 50% 대까지 가격이 무너졌다.

상가는 낙찰가가 감정가의 절반 수준에서 낙찰되기 때문에 창업을 하려는 사람들에게 유리하다.

 

또한 부동산 규제가 주거용과 토지에 집중돼 있으므로 다양한 포트폴리오 구성을 위해

사무실 같은 업무용 부동산에 투자하는 것도 좋다.

 

그러나 경매 되는 상가 중에는 장사가 안 돼 나온 물건,

상권은 좋은데 개인부채가 과다해서 나온 것이 있으므로

입지조건과 상권이 양호한 지역을 염두에두고 대단지 아파트 상가 1층 등을 노려야 한다.

상가경매를 하면서 대부분이 B급이하가 나오는경우가 많다. A급상가는 경매가 진해되다가도
급매로 빠지는게 현실이다.

 

이런점을 감안해서 상가로 시세차익을 노리는것보다는 직접운영
하면서 가게를 살려 권리금을 올리는쪽으로 하던지 아직까지 상권형성은 안되었지만 향후
상가형성이 될만한곳을 찾아 입찰보는것이 유리하다

토지 경매는 일반시장에서 토지를 살 때에 비해 토지허가구역의 토지도 허가받지 않고

살 수 있다는 점에 유의해야 한다.

또 허가 받은 토지는 2~5년 의무사용기간으로 인해 전매가 되지 않는 것에 비해

언제든지 팔 수 있다는 장점이 있다.

 

때문에 경매시장이 투자가치가 있는토지에 대해 유일한 구입처라는 인식이 많다.

 8·31 대책 이후에도 토지 특히임야, 농지의 낙찰가가 사상 유래 없이 올라가기도 했으나

최근 고금리 영향으로 10월 들어 하락세를 걷는 중이다.토지경매는 어느정도 쉽다고 볼수있다.

단 경매실무에선 정확한 시세를 파악하지 못한채

입찰보는 경우들이 많이있다. 향후 계속가격이 상승할지역이면 몰라도 그렇지아니하거나
이미가격이 호가를 급등한 지역의 토지경매는 시세파악이 가장중요하다.

 

같은 동네여도 모양 위치. 경사정 도 등등의 따라 가격이 천차만별이어서

시세파악하기에는 힘이 들것이다.
택지개발예정지역, 기업도시 등 토지는 여전히 투자가치가 있다.

서울 인근이면서 허가구역에서 제외된 가평, 양평, 연천 지역이 유망하다.

서울에서 가깝고 경관이 뛰어나 주말농장, 펜션, 별장 등 수요가 많아질 수 있다.

단, 토지는 환금성이 가장 낮기 때문에 장기간 여유자금을 갖고 투자해야 한다.

1.  전국 어느 지역이나 법원에 가면 경매를 진행하고 있습니다.

     수도권이나 사건이 많은 곳은 매일 실시하는 곳도 있고,  아니면 매주 일정한 요일에만 실시하는 곳도 있습니다.

 

2.  조건은 따로 없구요, 채무자나 미성년자, 한정치산자, 금치산자 아니고, 경매와 관련된 죄가 없는 이상은 참여가 가능합니다.

     입찰보증금 최저가의 10%만 준비를 하고 신분증이나 도장을 가지고 법원에 가시면 경매에 참가할 수 있습니다.

법원경매를 말씀하신것 같습니다..

백문이 불여일견이라 했습니다.

 거주지 부근에 소재하는 가까운 법원에 문의 하셔서 경매일자를 파악하신후,

직접 경매법정에 가셔서 현지 분위기 파악을 해 보시는것도 좋은 방법입니다.

일단 분위기 파악이 되셨다면,기초 지식을 위한 경매공부를 하셔야 합니다.

이론공부를 바탕으로 실전 경험을 쌓는게 최상의 조건이라고 생각됩니다.

 

 

 

 (법원에서 진행하는 경매물건을 컴퓨터에서 무료로 정보이용 가능하며,현장사진및 법원에서 제공하는 정보와

  별도의 부가써비스 까지 제공하고 있습니다.관심있는 물건을 법원에 직접가지 않아도 집에서 직접 열람가능합니다. 맘에 드는 물건있으시면, 현장조사를 통해서 자료수집후, 물건에 하자가 없는지 면밀히 검토한 다음, 법원에서 지정한 경매기일에 본인 도장, 주민등록증, 법원에서 명시한 입찰 보증금(10~20%)을 준비하여 법원에 가셔서 투찰하시면 됩니다.각종 경매관련 자료는-> 경매관련서적 , 경매까페, 하우스인포홈페이지내에 자세한 내용이 있으니 참고하시기 바랍니다.)