자료출처: 우담바라가 필 때까지...

"동탄2 신도시 개발로 인해서, 영동 고속도로 이북의 용인 및 수원 북부(광교신도시포함) 지역 까지 강남 영향권이라는 확신이 더욱 심해지고, 동탄2지구는 행정도시 건설과 맞물려 기존의 아파트 시장이 나름대로 형성된 천안 대전부터, 보라지구와 수원 남부권에 걸쳐 가장 선호도가 높은 중심주거지가 되는 것에 그칠 것으로 전망된다. "


향후 가격형성을 예측해보려면 먼저 알아야 하는 것이 주택 보급률이다. 동탄신도시의 경우 수원 일부 지역과 화성시내 지역이 주택 수요 유입의 가장 큰 비중을 차지할 것으로 판단되고, 나머지는 용인시 남부, 오산, 평택, 안성시, 이천시, 기타 충북지역(대전권)과 수도권 일부 지역이 될 것이다.
이들 수도권 남부 지역의 주택 수급상황은 영동고속도로 이북, 즉 서울 주택 수급권 영향아래 있는 주택 시장 수급 상황과는 크게 다르다.

동탄2지구 수급권 지역에 입주예정인 가구수는 화성시의 기존 동탄1지구 분량이 가장 많아서, 4만7천여가구가 되고, 수원시도 1만4천여가구가 되었다. 이들 수치는 이미 분양된 단지들의 확정된 입주량만을 나타내는 것으로 앞으로 공급 계획 중인 신도시 및 택지개발지구의 공급가구는 포함되지 않아 실제 앞으로 입주 가능한 가구는 크게 늘어날 것으로 분석된다.

이들 공급가구수의 증가는 해당지역 주택보급률과 연관 시켜야 의미 있는 결론을 내릴 수 있는 데, 이것은 해당 지역 거주 세대수와 공급 가구수의 비율이기 때문이다.
보급률을 살펴보면 전국적으로는 이미 2002년에 100%를 넘어 절대 수치상으로는 1세대당 1주택을 보유한 셈이 된다. 하지만 서울과 수도권 지역의 주택 수급 상황은 상당히 불안하다.

서울의 경우 91.3%에 불과했고, 수도권은 96.9%이다. 따라서 신도시 공급규모와 기존 주택가구수 및 거주 세대수를 알 수 있다면 예상 주택보급률 추정이 가능하고, 동탄2지구의 파급 효과에 대한 보다 구체적인 유추가 가능하다.

기분양된 아파트 입주량을 고려하지 않더라도 참여정부에서 계획한 신도시주택공급은 규모가 크기 때문에 신도시 공급량만 따지더라도 오차 범위는 크지 않다.
우선 서울과 수도권의 기존 주택가구수와 신도시공급가구수를 합하여, 거주 세대수로 나누어 보면 예상 주택 보급률 추정이 가능하다.

이는 기타 택지지구의 공급을 고려하지 않은 수치이지만, 신도시 공급이 완료되었을 때 수도권의 주택보급률은 105.6%에 이르렀다. 서울은 송파신도시를 제외하고 신도시 공급이 전무해서 93.1%로 여전히 보급률이 낮았다.

택지지구 개발이 활발한 수도권의 경우 신도시를 제외하더라도 공급 가구수가 많을 것으로 추정되어 실제로 도달 가능한 주택보급률은 이보다 훨씬 높을 것으로 분석된다.
따라서 주택의 수요와 공급 상으로는 3년후부터는 본격적으로 초과 공급의 징후가 나타나게 될 것으로 해당 수급권의 주택 가격 상승 가능성은 굉장히 낮은 것으로 분석된다. 결국 초과 공급이 초과 수요로 가기위해서는 용인, 서울 등의 수요가 동탄에 들어 올만한 여지가 있어야 되는데 먼저 칼럼에서 살펴봤듯이 이는 기대하기 힘든 상태라고 보는 것이 좋다.

동탄이 분당보다 낫다?

동탄2지구 입주시점 시세형성에 바로미터가 될 동탄1지구의 미래가치 부분이다. 앞서서 가장 기본적인 수급권의 수요과 공급 상황을 살펴보았다. 향후 미래가치부분에 있어서의 예측은 현재 수급권 상의 시세상의 자금력을 갖춘 유효 수요의 진입가능성을 생각해 봐야 한다.

신도시 지정발표후 나타나고 있지만 상승된 호가가 거래가 되야 시세가 형성된다는 점에서 상승된 가격을 지불하고도 수급권내에 진입을 원하는 수요를 파악해야 하기 때문이다.
전체 화성 동탄신도시 내에서 공급되는 물량의 평형 구성은 20평형대 12.18%, 30평형대 72.03%, 40평형대 14.01%, 50평형대 1.35%, 60평형대 0.14%로 이뤄져있다.
30평형대 이하가 전체구성에 85% 가까이 차지하고 있는 상태이고 2지구의 경우도 향후 공급상황이 이와 다르지 않을 것으로 예측된다.

이렇듯 대부분 30평형대로 물량이 집중돼 있고 40평형대 이상 물량비중이 극히 낮다는 측면은 향후 일정부분의 시세가 형성되면 이를 견인해줄 중대형의 부족으로 상승여력이 상당히 제한 될 것이다.
현재 거래 가능한 동탄신도시 시범단지 시세는 평균 1천4백만원 선에 형성돼 있으며 비교 가능한 40평형대 이상 물량은 평당 1천4백~1천5백만원 선을 호가하고 있는 상황이다. 수급권상에서는 수원 신매탄동 신규물량이 평당 1천5백만~1천6백만원선에 이르고 있다.

현재의 부동산 조정경기를 감안 단순평가상으로는 평당 1천6백만원선에서 매년 물가상승률 정도로 상승선이 예측되는 것이다. 다만 현재 입주를 한 동탄 신도시 현지를 보면 알겠지만 일대에서는 가장 우수한 주거인프라를 갖추고 있는 것만큼은 틀림없어 단기적으로도 평당 1백만원 이상의 상승은 가능할 것으로 판단된다.

모 사이트의 칼럼을 통해 혹자는 동탄이 분당 이상이 될 것이라고 예측을 했는데 강남과 주변 베드타운 식의 신도시는 업무시설의 강남 집중화와 이와 연계된 광역전철망의 꾸준한 확충으로 주거지로서의 메리트는 오히려 더욱 오르고 있다고 봐야한다는 점을 간과 한 것 같다.

다시 처음으로 돌아가면 소득수준(평당 2천만원 이상의 지불 능력)이 높은 서울 출퇴근 자들의 이주 한계점을 근거로 동탄과 광교 이북의 신도시는 평당 2천만원선을 심리적 저지선으로 극명하게 갈릴 것으로 판단된다.  

물론 동탄은 개통예정인 분당선 연장선 방죽역과 영통역을 간접 이용 가능하며 서울-용인간 고속화도로 개통 및 각종 도로가 신설 개통될 예정이긴 하지만 그에 따른 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
또한 삼성반도체 공장, 경희대학교와 더불어 화성지방산업단지, 각종 첨단벤처, 연구단지 조성에 따른 자급자족적인 지역 형성을 기대할 수는 있으나 이들 업체들 자체가 원래 동일 수급권 상에 있었던 것으로 외부인구 유입효과가 없어 이를 감안하더라도 화성 동탄 일대 수요 대비 공급 물량이 포화된 상태에서 가치 상승은 쉽지 않을 것으로 보인다.

화성시 일대는 동탄신도시 외에도 봉담지구, 향남지구, 태안3지구 등 크고 작은 택지개발지구가 조성되고 있다. 결론적으로 앞서 설명한 바와 같이 교통 및 외부 수요의 한계점과 공급 초과로 인해 지역적인 측면에서 화성 동탄신도시 접근은 리스크가 있는 상황이다.

수원시 주택 선호도의 남북 양극화가 진행 될 것

동탄2지구의 시간거리상 서울 지역의 주택수급권에서 분리되어, 영동고속도로 이남의 수도권 지역을 중심으로 새로운 주택 수급권 지역을 형성할 것으로 앞서서 결론을 내렸다.
영동 고속도로 이남의 수도권 지역과 충청남도 북부권, 대전권 등을 다 고려하더라도 동탄2지구의 주거환경 쾌적성과 주거인프라를 능가하는 곳은 없기 때문에 자연히 동탄2지구는 이들 지역으로부터의 대규모 주택수요 유입이 가능할 것으로 판단된다.

또한 신도시의 주택공급 추이와 수도권과 서울 일대의 주택보급률을 예상해 볼 때 신도시 공급이 마무리 단계에 접어들면 수도권 지역의 주택 보급률은 106%에 이르게 되나, 서울 지역은 여전히 낮은 수치인 93%에 불과할 것으로 분석되었다. 이를 종합해 본다면 다음과 같은 결론이 가능하다.
우선 장기적으로 보았을 때 서울 지역은 여전히 주택 공급이 부족하여, 영동고속도로 이북의 수도권 지역과의 주택 수요 이동이 상호 활발할 것이다.

둘째는 동탄과 수원 일대는 주택보급률 측면에서 포화상태 단계로 접어 들어가는 반면, 공급이 과소한 영동 고속도로 이북의 주택수요가 유입되기에는 시간거리상 한계가 있어 우수한 주거지역인 동탄2지구로 인근 주택수요가 몰려들어 일부 지역에서는 공동화 현상이 나타날 것이다.

즉 가격과 주거환경면에서 경쟁력 높은 동탄2지구는 주위 주택 수요 흡수하는 반면, 공급 초과 상태에 접어드는 수도권 일부와 주변 지역에서는 빠져나간 주택수요를 매꿀 수요가 없어 주거 인구가 줄어드는 현상이 다소 나타날 것으로 판단된다.

이것은 장기적으로 서울을 중심으로한 수도권 지역인 영동 고속도로 이북지역과 그 이남 지역과의 차별화를 강화시켜, 강남권 주택의 희소가치를 높여주는 역할을 하게 될 것으로 예상되는데, 따라서 분당급 신도시는 애초의 강남 대체 신도시 기능을 수행하지 못함으로써 일부 영동고속도로 남부 수도권 지역의 주택시장을 침체시키는 영향을 끼칠 것이다.

영동 고속도로 이북의 용인 및 수원 북부(광교신도시포함) 지역 까지 강남 영향권이라는 확신이 더욱 심해지고, 동탄2지구는 행정도시 건설과 맞물려 기존의 아파트 시장이 나름대로 형성된 천안 대전부터, 보라지구와 수원 남부권에 걸쳐 가장 선호도가 높은 중심주거지가 되는 것에 그칠 것으로 전망된다.

결국 동탄 인근으로 신도시가 지정되었다는 사실은 막연한 기대감으로 보기보다는 수원 광교를 중심으로 남북간의 확연한 주택 수요층 양극화를 이룰 것으로 현재 신도시 기대감이 살아 있는 시점이 서울 출퇴근 자들의 경우 판교와 광교의 영향을 받는 용인의 신분당선 라인으로 갈아타는 적기가 될 수 있을 것으로 판단된다.

따라서 동탄2지구 인근 지역의 공급규모와 거주 세대수, 주택수요 유입 등을 고려하였을 때 기존 동탄신도시(동탄1지구)는 현재 수원시 최고가 이상의 가격을 형성하기 어려워 주택가격은 장기간 보합세를 유지할 것으로 판단된다.

 

최근 화제를 모으고 있는 메타폴리스의 경우에도 동탄내 최고선호도를 형성할 것이라는 기준에도 불구 입주 1년차가 지나면 평당 2천만원선 이상은 기대하기 힘들 것으로 판단된다.
그러므로 현재 동탄 보유자들은 신도시 지정 분위기로 매기가 살아난 현재를 호기로 매도를 시도하여 영동고속도로 이북 지역으로 갈아타는 전략을 시도하는 방법도 생각해 보는 것이 좋겠다.
결국 지역 호재로 남들이 매입 타이밍이라고 생각하는 시점을 매도타이밍으로 봐야하는 역발상 시점이라는 것이다.

자급자족형 신도시로서의 동탄은 금번 신도시 지정으로 계획된 개발안들이 차질없이 진행된다면 지금까지의 신도시중 가장 훌륭한 모델이 될 것이다. 하지만 현재 형성된 시세를 감안 주택 가격 상승여력의 측면에서 본다면 그 한계가 분명하다는 점을 인지해야 할 것이다.
두편에 걸쳐 장황한 글이 되었지만 한정된 지면을 활용하다보니 자세한 근거나 다소 민감할 수 있는 부분은 제외하였다.