요즈음의 주택시장은 2007년 1.11대책발표 이후 1년이 지난 지금, 많은 사람들이 부동산시장에서 투자 방향을 잡지 못하고 헤매고 있고 부동산 부자들보다 서민들이 더 우왕좌왕하는 모습입니다.

이는 투자자가 변하고 있기 때문이 아니라 투자환경이 계속해서 변하고 있기 때문인데, 향후 10년간 주택시장의 트렌드에 대해 미국발 서브프라임 모기지론, 참여정부의 강한 대책 등으로 전체 주택시장에 대해 부정적으로 보는 시각이 있습니다.

반면 인구구조의 변화, 수도권 핵심지역으로의 인구이동 및 이 지역에 대한 공급 부족, 전체 경제를 죽이지 않기 위해 어느 정도 완화할 수밖에 없는 정책 당국의 입장, 기업의 유동성 증가로 인해 물가 상승률을 상회할 것으로 보는 실물에 대한 인플레심리 등으로 주택시장이 양극화되는 양상으로 전개될 것으로 보는 시각도 또한 있습니다.

'나무를 보지 말고 전체 숲을 봐야한다'는 정석을 중시하되 국지적인 면을 간과해서는 안되는 것이 주택시장의 속성이므로 3년, 5년, 10년 후를 내다보는 안목을 개개인 스스로가 다양한 의견을 제대로 습득하여 자신만의 '투자 마인드'를 갖는 역량을 기르는 것이 그 어느 때보다 중요하다고 사료되는 시점입니다.



◆ 주택라이프싸이클

주택시장에도 성장싸이클이 있습니다.

지역의 성장 싸이클은 '개발기-성장기-쇠퇴기-하향기-안정기'가 있어 각 단계별 특성이 있습니다.



1.먼저 회복기에는 경기의 하향이 저점에 이르러 하향을 멈추고 다시 상승을 시작하는 국면으로 부동산 거래가 활기를 띠기 시작하고 금리가 낮아지며, 낮은 부동산 가격은 투자심리를 유도하고 부동산 투자자들이 투자에 나서게 되고 투기가 개입되어 부동산 가격은 왜곡되기 시작합니다.



2.회복기에 이은 상한기에는 투자가 활발하게 이뤄지는 국면으로 정점에 이르기까지 부동산 가격은 상승일로에 있고 건축 허가량이 증가합니다. 이때 투자자들은 가격오름세가 가파르면 일차 조정을 받는 안정기에서 다시 오르는 경우도 있으나 '오버슈팅'을 조심하여 군살을 미리 빼는 노력을 하는 것이 좋습니다.



3.쇠퇴기는 정점에 도달한 경기가 후퇴하는 국면으로 공급이 수요를 초과하여 가격은 약보합세를 형성하고 거래 또한 감소추세를 보이게 됩니다. 이때 주택 매도시기를 놓친 일시적 1가구 2주택자들은 '얼마 했던 물건인데'라는 과거회상을 과감히 버리고 장기적으로 끌고 갈 물건이 아니라면, 즉 가격을 선도하는 지역의 물건을 자금부담 없이 끌고 갈 물건이 아니거나 다른 지역이 오르면 조금 따라 오르는 지역의 물건이라면 과감히 정리하는 것이 좋다는 것입니다.



4.하향기는 투자가 위축되며 공급 및 거래가 저조하고 공가 및 공실률이 증가합니다. 즉 주택가격의 매커니즘으로 오른 주택가격은 수요를 위축시키게 되는 것입니다. 특히 불황에 약한 중대형주택 등은 큰 폭의 하락을 보일 수 있습니다. 부동산투자는 크게 줄어들며, 과잉공급으로 미분양은 크게 증가하는데 전국적으로 미분양물량이 5만채 이하가 정상인데 반해 이때의 미분양물량이 심한 경우 10만 채를 넘게 되고 신규공급은 급격히 감소하게 되고 매수세는 관망세로 돌아서게 됩니다.



5.안정기는 부동산시장 특유의 국면으로서 회복, 상향, 후퇴, 하향기의 어느 시장에도 존재하는 시장으로 경기의 영향을 적게 받으면서 중,단기간 안정된 시장을 형성합니다. 무주택자들이 안정기에 내집마련을 하는 것이 바람직하지만 현장에 있어보면 실제로는 유주택자들이나 투자자들이 선행(先行)으로 움직이는 경우가 많습니다. 무주택자들은 너무 올라 떨어질 것을 우려하고 또는 금융이자부담이 있는데 안 오를 것을 우려하여 망설이다 놓치는 경우가 태반입니다.



더욱이나 어느 계층보다 많이 배웠고 부동산 시장의 흐름을 꿰뚫는 정보도 많은 금융기관 종사자, 기자, 공무원 등 우리나라 대표적인 엘리트 계층이 투자시기를 놓쳐 주택투자에도 실패하는 경우가 많습니다. 거시경제 지표를 너무 많이 아는 나머지, 시장의 흐름을 잘 받아들이지 않고, 아파트 값이 상승주기로 반전할 때에도 투기수요가 만들어 낸 비정상적인 가격이라고 흐름을 애써 무시하다가 가격이 '오버슈팅'될 때 마음의 평정을 잃고 뒤늦게 시장에 뛰어들기 때문입니다.



투자적기는 하향안정기에서 회복기로 전환되는 시점으로 분양물량 공급이 크게 증가하고, 수요심리가 점차 살아나는 시점으로 2008년 하반기 강보합, 2009년 상반기가 여기에 해당될 것으로 보는 견해가 많습니다.



◆ 불확실한 시장이지만 주택투자 원칙은 있다



1.제일 중요한 것이 입지의 선택입니다. 첫 단추를 잘 꿰야 합니다. 주택투자는 지역연고나 직장 등의 사유가 아니라면 마음씨 좋게 거주의 개념으로만 접근해서는 안 되고 투자를 겸해 '따질 것은 다 따지는 ' 보수적인 투자를 할 필요가 있습니다. 주택은 고가의 상품이므로 부동산의 특성인 지리적위치의 고정성으로 한번 잘못 선택하여 거주하게 되면 남보다 수년간 늦게 되는 것입니다.



2.추가 상승여력이 있는지, 자금의 확대 재생산이 가능한 지역인지를 한번 더 생각해 봐야 합니다. 인구가 줄어드는 지역, 더 이상 뻗어가지 못하는 지역은 돌아보지도 말아야 하는 것은 물론이고 단순히 구청이 들어온다, 지하철역이 생긴다는 정도의 개발호재로는 추가상승여력이 있다고는 볼 수 없습니다.



3.철거주택의 물딱지, 전매제한지역의 복등기, 불황기의 틈새시장인 팬션, 전원주택, 수익형 오피스텔 등은 장기적으로 보는 주택투자에는 돌아보지 말아야할 물건입니다.



4.우리나라는 인구구조의 변화로 전국은 2016년까지 질적욕구가 강한 중대형 수요층 40~50대 인구가 최대로 증가하여 2022년까지는 중대형 아파트의 수요가 계속 증가하지만 대략 2025년 이후 노인인구는 농촌에서 자란 과거 노인인구와 달리 도시에서 자란 분들이라 전원주택을 선호하는 세대가 아니므로 도심 가까운 대단위 고급 택지지구의 쾌적성, 편리성, 환금성을 선호하여 도심에서 30분~1시간이내의 거리를 추구할 것으로 사료됩니다.



5.소위 버블세븐지역은 가격 선행성이 있습니다. 오를 때에는 먼저 오르고 내릴 때에는 늦게 내리죠. 특히 2007년 10%정도 빠진 금액이 회복만 되더라도 중대형의 경우 1억에서 수억 원이 되므로 무서운 것입니다.



2008년 새해는 미국발 경제의 부정적인 면과 밀려드는 신자유주의 세계화의 거센 도전을 극복하고 향후 10년을 먹고 살 새로운 성장동력을 추진할 모델을 찾아내어 경제를 활성화 시킬 신정부의 역할이 강조되고 급변하는 투자환경의 불확실성 속에서 많은 생각을 하겠지만 그 선택은 순간입니다. 그 순간의 선택이 배우자라면 평생을 좌우하겠지만, 그 선택이 부동산이라면 2세에까지 영향을 미칩니다. 그러므로 이웃이나 지인들의 말만 믿고 즉흥적으로 결정할 수 없는 일이고, 반드시 부동산 전문가의 도움으로 직접 발품을 팔아 자신의 형편과 자신의 투자마인드에 맞는 옳은 선택이 되어야합니다. 대체로 계획성 있고 투자목적이 뚜렷하고 접근방법이 좋아서 첫 번째 똑바른 내집마련에 성공하면 그 다음부터는 계속 탄력을 받아 투자성과가 좋고 만족도가 높은 편이라 할 수 있습니다.