2009-05-06 15:51

http://blog.drapt.com/aelly11/81241592707250

자료출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=49

5월 첫 주에 맞은 연휴 동안 여행, 휴양, 가족 나들이 등 나름대로 의미 있는 시간들을 보냈을 것이다. 필자도 5월 1일~2일은 회사 전체 행사의 하나로 단양군 어상천면에 있는 단양연수원으로 챌린지대회를 다녀왔고, 다음 날인 5월 3일~5일에는 남원 춘향제 행사 관람을 비롯하여 무주 구천동 일대를 일주하는 강행군을 했다. 5일 동안 거쳐 지나간 고속도로는 중부, 영동, 중앙내륙, 경부, 천안~논산, 호남, 대전~통영, 88고속도로 등 모두 8개 정도. 버스 또는 승용차 안에서 막히고 정체된 도로상황에 단지 짜증만 내면서 무심코 지났을 법하지만 습관처럼 배어나오는 직업병은 어쩔 수가 없나 보다. 고속도로에서 보이는 임야나 전, 답 등이 눈에 먼저 들어오고 땅의 좋고 나쁨을 가리고, 그 땅에 멋들어진 주택을 올려보거나 물류창고로 쓰기에 적합한지를 따져보고 있으니 말이다. 여정 중에 발견한 눈에 띈 차이점은 어느 지역은 전원주택이 반듯하게 들어섰거나 과수 및 관상수 재배농장으로 활용되고 있는 반면 또 다른 지역은 폐가만 나뒹굴고 있거나 관리도 되지 않고 잡풀만 무성해 있다는 점이다. 결론적으로 토지의 좋고 나쁨에서 비롯된 차이일 것이다. 그렇다면 어떤 토지를 좋은 토지라고 할 수 있을까? 전원주택지로 적합한 토지를 기준으로 살펴보도록 하자. 좋은 토지이기 위한 가장 큰 요건은 바로 접도조건일 것이다. 해당 토지에 과연 도로가 접해 있느냐 아니면 도로가 접해 있지 않느냐(이른바 맹지)를 판가름하는 요건이다. 특히 차량 접근이 가능한 수준의 도로에 접해 있는 토지일수록 그렇지 못한 토지와의 가치 차이는 실로 지대할 수밖에 없다. 토지에 접한 도로 폭은 토지의 활용도에 따라 다소 차이가 있겠지만 차량이 통행할 수 있기 위해서는 최소 3m 이상의 도로에 접하는 것이 좋다. 다만 개발행위의 안전한 허가를 위해서나 공사용 차량의 진입이 용이하기 위해서도 폭 4m 이상의 도로에 접하는 것이 가장 무난하다. 비록 도로에 접해 있지 않은 맹지라 하더라도 인근 토지를 매입하거나 교량을 개설하는 등의 방법으로 맹지 상태에서 해방될 수 있는 토지라면 투자가치는 배가될 수 있다. 경사도도 무시하지 못할 요인이다. 각 시ㆍ도 조례에서는 개발행위시 허가기준이 되는 경사도를 20도 미만으로 하고 있지만 가급적 경사도는 15도를 넘지 않는 것이 좋다. 토지 경사가 심하면 개발행위시 축대나 법면을 쌓아야 하기 때문에 안전상의 문제가 발생할 수 있고 평지 조성을 위한 공사비도 만만치 않다. 가급적 평지이면 더욱 좋겠지만 경사가 있는 토지의 경우에도 접면도로 또는 접면도로에 연이은 주변도로 방면으로의 하향 완경사를 이루는 토지가 좋다. 도로보다 지대가 높은 토지여야 한다는 뜻이다. 도로보다 지대가 낮은 토지보다 침수 위험이 적고 안정적이고 균형 잡힌 건물배치가 용이하다. 폐가가 있는 지역을 자세히 들여다보면 대부분 도로보다 지대가 낮은 곳에 위치해 있다는 특성을 갖고 있음을 알게 될 것이다. 다음으로 토지가 향하고 있는 곳이 어느 방향인지도 좋은 토지를 결정하는 요인으로 작용한다. 주택을 선정할 때 정남향이나 남동향 또는 남서향을 선호하듯 토지 역시 이들 방향이 선호된다. 하루 종일 안개나 습기로 가득한 음습한 토지보다는 항상 밝은 기운이 가득한 토지여야 한다. 그런 의미에서 늦게 해가 뜨고 일찍 해가 지는 지역은 가급적 피하는 것이 좋다. 겨울철에 다른 지역과 달리 유난히 눈이 늦게 녹는 지역이 그 예이다. 향은 남향이되 주변의 높은 산에 가로막혀 빛이 들지 않거나 향이 북향 또는 서향인 곳에 들어선 전원주택지의 상당수가 분양이 되지 않고 애를 먹고 있는 곳을 심심치 않게 봐왔던 터이다. 배산임수(背山臨水)는 기본이다. 배산(背山)이란 활용하고자 하는 토지의 등쪽 방향(대개 북쪽이나 서쪽)에 산이 위치해 있는 것을 말하고, 임수(臨水)는 토지가 바라보는 곳에 물, 즉 하천이나 강, 개울 또는 연못이 위치하고 있는 것을 말한다. 배산임수는 풍수지리설에서도 택지를 정할 때 가장 이상적인 배치로 여긴다. 그러나 토지의 뒷산이 지나치게 높거나 경사가 심하면 폭우나 폭설로 인한 해를 입기 쉽고, 토지가 물에 지나치게 가까이 있으면 홍수범람으로 인한 자연재해를 입기 쉽기 때문에 가급적 산이 낮아야 하고 물가에 위치하더라도 어느 정도 거리를 두고 위치해 있는 것이 좋다. 이 경우에도 제방보다 높은 쪽에 토지가 위치해 있어야 함은 물론이다. 마을생활권내 토지여야 한다. 은퇴 이후의 대체주거지로 가장 인기를 끌었던 전원주택이 불과 몇 년을 버티지 못하고 처참하게 망가진(?) 이유는 다름 아닌 생활편의시설 부재, 공동생활에 대한 향수 및 방범에 대한 불안감에서 비롯되었다. 쾌적하고 안락한 나만의 공간을 즐기기 위해 전원주택을 선호했지만 막상 외딴 곳에 전원주택을 짓고 살아보니 말벗이 없어 너무 적적하고 범죄에서 무방비로 노출돼 있어 불안하기 그지없었을 뿐만 아니라 위기상황에서 이웃에게 도움을 요청하는 것도 요원한 지경이 되었다. 그런 때문인지 아니면 시대적 상황이었는지는 모르겠지만 아무튼 한때 전원주택지나 전원주택이 무더기로 매물로 나오는 것은 물론 경매에 부쳐지는 것도 부지기수였다. 갈수록 나홀로 주택보다는 마을 단위의 공동생활을 영위할 수 있는 주택을 더 선호하게 됐다는 뜻이다. 그런 의미에서 가급적이면 단지형 전원주택을 조성할 수 있는 곳이면 좋고, 그렇지 않다면 최소한 도보 7~10분이내 접근 가능한 곳(반경 500m 이내)에 마을이 있는 곳이 좋다. 요 몇 년 사이 도입되고 있는 타운하우스가 바로 위에서 언급한 전원주택의 단점을 보완한 신개념 주거수단이 아닌가 싶다. 지금까지 언급한 요건 외에도 좋은 토지는 그 토지를 어떤 용도로 활용하고자 하느냐는 각각의 입장에 따라 다소 달라질 수 있을 것이다. 때로는 토지의 형상(꼴)이 우선시 된다든지, 공법상 제한에 따른 활용가치가 우선시 된다는 등이 그것이다. 다만 지금까지 언급한 내용을 바탕으로 좋은 토지에 대한 공통적인 관심사를 한 문장으로 표현한다면 ‘도로 접한 배산임수의 남하향 완경사지’ 정도가 아닐까! 토지를 찾는 이유야 각양각색이겠지만 토지를 밟는 기쁨은 예외없이 같을 것이다. 꼭 나만의 주택을 위해서만이 아니라 토지가 주는 각종 혜택(?)을 누리기 위해서도 토지시장에 관심을 가져보자. MB정부의 부동산 규제완화가 주택에서 이제는 토지로까지 확대되고 있기 때문이다. 토지거래허가구역이 갈수록 축소되고 있고, 비사업용 토지에 대한 양도세 중과도 폐지되고, 공공택지 확보를 위해 군사시설보호구역이나 개발제한구역도 대거 해제되고 있다. 다시 한번 토지시장이 일대 전성기를 맞이할 정도로 투자기반이 조성되고 있음에 예의주시할 일이다.

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